임차권등기명령 신청, 이사 전에 해야 할까요? 

안녕하세요. 법무법인 아크로, “부동산 전문 박동민 변호사”입니다.

“새로운 세입자가 들어오면 돌려주겠다고 합니다.”

“이사 날짜는 다가오는데 집주인이 보증금 반환을 계속 미루고 있습니다.”

“보증금을 못 받은 상태에서 이사하면 제 권리가 사라지는 건 아닌지 걱정됩니다.”

전세계약이 종료됐는데도 보증금을 돌려받지 못하면 이사를 해야 하는 임차인 입장에서는 매우 난감할 수 있습니다. 특히 새로운 집의 계약까지 끝난 상태라면 현재 주택에 계속 거주하기도 어렵습니다.

이럴 때 검토할 수 있는 절차가 임차권등기명령 신청입니다. 임대차가 종료됐지만 보증금이 반환되지 않은 상황에서 대항력과 우선변제권을 유지하며 이사를 준비하기 위한 제도입니다.

임차권등기명령 신청은 언제 가능할까요?

임차권등기명령 신청은 단순히 보증금 반환이 조금 늦어진다는 이유만으로 진행하는 절차는 아닙니다.

기본적으로 임대차계약이 종료되었고 보증금의 전부 또는 일부를 돌려받지 못한 상황인지를 먼저 확인해야 합니다.

대표적으로 다음과 같은 경우 검토할 수 있습니다.

• 전세계약이 종료됐지만 보증금을 돌려받지 못한 경우입니다.

• 집주인이 연락을 피하거나 반환 시기를 계속 미루는 경우입니다.

• 새로운 주택으로 이사해야 하지만 보증금이 반환되지 않은 경우입니다.

• 보증금 반환 요청에도 집주인이 별다른 조치를 하지 않는 경우입니다.

따라서 임차권등기명령 신청 전에는 계약기간뿐 아니라 계약 종료 통보가 적법하게 이루어졌는지도 함께 확인할 필요가 있습니다.

보증금을 못 받은 상태에서 먼저 이사해도 될까요?

가장 주의해야 할 부분입니다.

보증금을 돌려받지 못한 상태에서 먼저 이사하고 주민등록까지 이전하면 기존에 확보했던 대항력이나 우선변제권에 문제가 생길 수 있습니다.

따라서 임차권등기명령 신청서를 제출했다는 이유만으로 바로 이사하기보다 실제로 임차권등기가 완료되었는지 확인한 후 이전을 진행하는 것이 중요합니다.

즉, 순서는 다음과 같이 검토할 수 있습니다.

1. 임대차계약 종료 여부를 확인합니다.

2. 집주인에게 보증금 반환을 요구합니다.

3. 임차권등기명령 신청에 필요한 자료를 준비합니다.

4. 법원에 신청합니다.

5. 등기부에 임차권등기가 완료됐는지 확인합니다.

6. 이후 이사와 전입신고 이전을 검토합니다.

임차권등기명령은 보증금을 직접 지급받는 절차가 아니라 임차인의 권리를 보전하는 절차라는 점도 알아둘 필요가 있습니다.

임차권등기명령 신청에는 어떤 자료가 필요할까요?

신청을 준비한다면 임대차계약과 계약 종료, 보증금 미반환 사실을 보여줄 자료부터 정리해야 합니다.

대표적으로 다음 자료가 활용될 수 있습니다.

• 임대차계약서입니다.

• 주민등록 관련 서류입니다.

• 부동산 등기사항증명서입니다.

• 계약 종료를 확인할 수 있는 문자·카카오톡·내용증명입니다.

• 집주인에게 보증금 반환을 요구한 자료입니다.

• 보증금 지급 사실을 확인할 수 있는 자료입니다.

특히 묵시적 갱신이나 계약 해지 통보가 문제 되는 사건이라면 정확히 언제 임대차가 종료됐는지가 중요할 수 있으므로 관련 대화를 그대로 보존해야 합니다.

임차권등기명령 신청 후에도 돈을 안 주면 어떻게 할까요?

임차권등기명령 신청을 했다고 집주인이 자동으로 보증금을 지급하는 것은 아닙니다.

계속 반환하지 않는다면 전세보증금 반환소송을 검토해야 할 수 있습니다.

판결이나 집행권원을 확보한 뒤에도 지급하지 않는다면 집주인의 부동산이나 예금 등에 대한 강제집행까지 이어질 수 있습니다.

따라서 처음부터 임차권등기명령 → 보증금 반환청구 → 강제집행 가능성을 함께 검토하는 것이 필요할 수 있습니다.

임차권등기명령 신청, 자주 묻는 질문은? - FAQ

Q. 임차권등기명령 신청을 하면 바로 이사해도 되나요?

신청서를 제출한 것만으로 바로 이사하기보다 임차권등기가 실제로 완료되었는지를 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 권리 보전 상태를 확인한 후 이전을 검토해야 합니다.

Q. 임차권등기명령 신청은 집주인 동의가 필요한가요?

집주인의 동의를 받아야만 신청할 수 있는 절차는 아닙니다. 임대차 종료와 보증금 미반환 등 요건을 갖춘 경우 법원에 신청할 수 있습니다.

Q. 임차권등기명령 신청을 하면 보증금을 바로 받을 수 있나요?

그렇지는 않습니다. 임차권등기명령은 대항력과 우선변제권 등 권리를 보전하기 위한 절차입니다. 보증금 반환이 계속 이루어지지 않는다면 반환소송 등 별도의 절차를 검토해야 합니다.

왜 박동민 변호사를 선택해야 할까요?

박동민 변호사는 서울대 출신의 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사로서 전세보증금 반환과 임대차, 명도 등 부동산 분쟁을 다루고 있습니다.

임차권등기명령 신청은 신청서 작성만으로 끝나는 문제가 아닙니다.

계약이 적법하게 종료됐는지, 대항력과 우선변제권을 어떻게 유지할 것인지, 이후 보증금 반환소송과 강제집행까지 필요한 상황인지를 함께 살펴야 합니다.

박동민 변호사는 임대차계약서와 보증금 반환 요구자료, 등기관계를 검토하여 현재 필요한 절차와 대응 방향을 정리하는 데 도움을 드립니다.

이사부터 하기 전에 권리 보전 여부를 확인해야 합니다.

보증금을 돌려받지 못한 상황에서는 이사를 서두르기보다 현재 가지고 있는 임차인의 권리가 어떻게 유지될 수 있는지부터 확인해야 합니다.

집주인이 반환을 계속 미루고 있다면 계약 종료 관련 자료와 보증금 반환 요구내역을 먼저 정리하시기 바랍니다.

임차권등기명령 신청이 필요한 상황인지, 이후 전세보증금 반환소송까지 준비해야 하는지를 함께 검토해보시기 바랍니다.