상가임대차보호법, 권리금도 보호될까요? 

안녕하세요. 법무법인 아크로, “부동산 전문 박동민 변호사”입니다.

“계약기간이 끝났으니 가게를 비워달라고 합니다.”

“재계약은 하지 않겠다고 갑자기 통보받았습니다.”

“새로운 임차인을 구했는데 건물주가 계약을 거절합니다.”

상가를 운영하다 이런 통보를 받으면 당장 영업을 접어야 하는지 걱정될 수 있습니다. 단골 고객과 영업 기반뿐 아니라 시설비와 권리금까지 걸려 있기 때문입니다.

하지만 계약기간이 끝난다는 이유만으로 모든 임차인이 바로 퇴거해야 하는 것은 아닙니다. 상가임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지와 임대인에게 정당한 갱신거절 사유가 있는지를 먼저 확인해야 합니다.

상가임대차보호법, 계약갱신은 언제까지 가능할까요?

상가임대차보호법상 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 법에서 정한 사유가 없다면 이를 거절하지 못합니다.

계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다.

그렇다고 상가임대차보호법이 모든 상황에서 갱신을 보장하는 것은 아닙니다.

대표적으로 다음과 같은 사정이 있다면 갱신거절이 문제될 수 있습니다.

• 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우입니다.

• 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우입니다.

• 임대인의 동의 없이 상가를 전대한 경우입니다.

• 고의나 중대한 과실로 건물을 파손한 경우입니다.

• 법에서 정한 철거·재건축 사유가 있는 경우입니다.

따라서 건물주가 “계약이 끝났으니 나가라”고 말했다는 사실만 보지 말고 최초 계약일, 갱신 내역, 차임 연체 여부와 임대인이 주장하는 종료 사유​를 함께 확인해야 합니다.

퇴거 요구를 받았다면 무엇부터 준비해야 할까요?

상가임대차보호법 분쟁에서는 구두로 주고받은 주장보다 계약과 갱신 과정을 보여주는 자료가 중요합니다.

우선 다음 내용을 정리해야 합니다.

• 최초 및 갱신된 임대차계약서입니다.

• 월세 지급내역과 연체 여부입니다.

• 계약갱신을 요구한 문자·카카오톡·내용증명입니다.

• 임대인이 계약 종료를 통보한 내용과 이유입니다.

• 신규 임차인과 진행한 권리금 협의자료입니다.

• 재건축을 이유로 한다면 임대인이 제시한 관련 자료입니다.

특히 상가임대차보호법상 권리를 주장하려면 “계속 영업하고 싶다”는 말만 하는 것보다 언제 갱신을 요구했고 임대인이 어떤 이유로 거절했는지를 시간순으로 정리하는 것이 중요합니다.

상가임대차보호법은 권리금도 보호할까요?

계약갱신과 권리금은 별도로 검토해야 합니다.

상가임대차보호법은 원칙적으로 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하지 못하도록 규정하고 있습니다.

예를 들어 특별한 이유 없이 신규임차인과 계약을 거절하거나, 신규임차인에게 현저히 높은 보증금·차임을 요구해 계약 체결을 어렵게 만드는 행위가 문제될 수 있습니다.

따라서 계약갱신이 어렵다고 판단되더라도 바로 권리금을 포기하기보다 신규임차인을 주선했는지와 임대인이 계약을 거절한 이유를 함께 확인해야 합니다.

상가임대차보호법, 자주 묻는 질문은? - FAQ

Q. 상가임대차보호법상 건물주가 계약 종료를 통보하면 반드시 나가야 하나요?

반드시 그렇지는 않습니다. 전체 임대차기간과 갱신요구 시기, 차임 연체 여부, 임대인의 갱신거절 사유를 확인해야 합니다.

Q. 상가임대차보호법상 월세를 밀리면 갱신을 요구할 수 없나요?

임대차기간 중 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있다면 계약갱신 거절 사유가 될 수 있습니다.

Q. 상가임대차보호법상 계약갱신이 안 되면 권리금도 받을 수 없나요?

반드시 같이 결론 나는 것은 아닙니다. 권리금 회수기회 보호 요건을 별도로 확인해야 하므로 신규임차인 주선과 임대인의 거절 경위를 검토할 필요가 있습니다.

왜 박동민 변호사를 선택해야 할까요?

박동민 변호사는 서울대 출신의 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사로, 상가임대차와 명도·권리금 등 부동산 분쟁을 검토해 왔습니다.

상가임대차보호법 분쟁에서는 계약서만 보는 것이 아니라 계약갱신 기간, 차임 연체, 퇴거 요구의 근거, 권리금 회수기회와 향후 명도소송 가능성을 함께 살펴야 합니다.

박동민 변호사는 관련 자료를 토대로 현재 행사할 수 있는 권리와 임대인의 주장을 구분하여 대응 방향을 정리하는 데 도움을 드립니다.

퇴거를 결정하기 전에 권리부터 확인해야 합니다.

건물주의 계약 종료 통보를 받았다는 이유만으로 서둘러 상가를 비우면 이후 계약갱신이나 권리금 문제를 다투기 어려워질 수 있습니다.

반대로 법에서 정한 갱신거절 사유가 있는데 무조건 퇴거를 거부하는 것도 분쟁을 키울 수 있습니다.

계약 종료를 요구받았다면 임대차계약서와 월세 지급내역, 갱신 요구 및 퇴거 통보 자료부터 준비하여 상가임대차보호법상 행사할 수 있는 권리와 대응해야 할 부분을 구분해 검토해보시기 바랍니다.