🏠 입주 전 공동명의 아파트, 이혼할 때 계약·대출 정리법 

잔금과 입주가 남은 주택을 부부 공동으로 계약하고 중도금대출까지 실행한 상태에서 이혼을 검토한다면, 등기된 집 한 채를 단순히 반으로 나누는 문제와 다릅니다. 현재 보유한 것이 소유권인지 매매·분양계약상의 권리인지, 남은 대금과 대출을 누가 부담하는지, 시행사·매도인과 금융기관이 명의 변경에 동의하는지를 함께 확인해야 합니다.

🏠 먼저 현재 권리의 형태를 확인합니다

등기 전이라면 부부에게 있는 것은 계약금·중도금을 지급한 매수인의 계약상 권리일 수 있습니다. 공동매수인인지, 장래 공동등기를 약정했는지, 전매·명의변경 제한이 있는지에 따라 정리 방식이 달라집니다. 계약서, 공급계약서, 옵션계약, 대출약정과 납부일정을 한 묶음으로 확인해야 합니다.

⚖️ 공동명의가 곧 재산분할 50:50은 아닙니다

민법 제839조의2는 부부가 협력해 이룩한 재산의 액수와 여러 사정을 고려해 분할액과 방법을 정하도록 합니다. 공동명의 지분은 중요한 자료이지만 재산분할 비율을 자동 확정하지는 않습니다. 계약금의 자금출처, 혼인기간, 소득·가사노동, 부모 지원의 성격, 대출 상환 기여 등을 전체 재산과 함께 봅니다.

💰 권리 가치에서 남은 채무를 함께 계산합니다

입주 전 계약은 이미 낸 계약금만 보는 것도, 완성 후 예상 시세만 보는 것도 정확하지 않을 수 있습니다. 기준시점의 객관적 거래가치, 기납부액, 잔금·중도금대출·공동재산 형성에 수반된 채무와 비용을 함께 검토해 순가치를 산정해야 합니다. 가치가 불명확하면 실거래자료나 감정 등 객관 자료가 필요할 수 있습니다.

🏦 부부 합의만으로 은행 채무자가 바뀌지는 않습니다

한쪽이 집과 대출을 모두 맡기로 합의해도 금융기관이 채무자 변경을 승인하지 않으면 다른 쪽의 대외적 책임이 남을 수 있습니다. 민법 제454조도 채무자와 제3자 사이 채무인수는 채권자의 승낙으로 효력이 생긴다고 규정합니다. 시행사·매도인의 명의변경 절차와 은행의 채무인수·대환 가능성을 각각 확인해야 합니다.

🔄 정리 방법은 세 갈래로 비교합니다

① 한쪽이 계약상 권리와 채무를 인수하고 상대에게 정산금을 지급하는 방법 ② 허용되는 범위에서 권리를 매각해 대출·비용을 정리한 뒤 나누는 방법 ③ 일정 기간 공동관계를 유지하되 납부·매도·입주·위약 책임을 세밀하게 정하는 방법이 있습니다. 계약 해제는 위약금과 대출정산이 생길 수 있으므로 일방적으로 결정해서는 안 됩니다.

🚫 연체·임의처분·구두합의를 피해야 합니다

갈등 중이라고 중도금이나 이자를 중단하면 계약 해제·기한이익 상실·신용상 불이익이 생길 수 있습니다. 상대방 동의 없이 계약을 취소하거나 권리를 처분하고, 부모 지원금을 뒤늦게 허위 채무로 만들거나 명의만 넘기면 끝이라고 구두 합의하는 것도 위험합니다. 합의에는 정산액, 납부기일, 세금·수수료와 승인 불발 시 대안까지 적어야 합니다.

✅ 협의·소송 전 체크리스트

① 매매·공급계약 명의 ② 계약금·중도금 출처 ③ 대출 채무자·보증인 ④ 잔금·입주 일정 ⑤ 명의변경·전매 제한 ⑥ 현재 객관가치와 남은 비용 ⑦ 은행·매도인 승인 여부 ⑧ 전체 부부재산·채무. 협의가 어렵다면 재산목록과 정산안을 먼저 만들고 가정법원 절차를 검토하며, 재산분할청구는 이혼한 날부터 2년이라는 기간도 유의해야 합니다.