📜 부동산 매매대금 미지급, 청구 준비법 

부동산을 넘겼는데 매수인이 잔금이나 약정 대금을 지급하지 않으면 매매대금 청구를 계속할지, 계약을 해제하고 부동산을 되돌려 받을지 결정해야 합니다. 소유권 이전과 인도 여부, 동시이행 관계, 부동산 가치 변화, 상대방 재산 상태에 따라 유리한 선택이 달라집니다.

🧭 먼저 구분해야 할 문제

먼저 계약이 아직 유효한 상태에서 대금만 청구할 것인지, 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 것인지 구분합니다. 두 선택은 원칙적으로 법적 효과가 다르므로 동시에 모두 얻는 방식으로 생각하면 안 됩니다.

소유권이 이미 이전됐는지, 매도인이 이전서류와 인도를 제공했는지, 잔금 지급과 동시이행 관계인지 확인합니다. 자신의 의무가 남아 있다면 이행 제공을 증명해야 합니다.

📌 핵심 법적 쟁점

계약서의 잔금일과 특약, 지급 연기 합의가 핵심입니다. 구두 연기가 있었다면 메시지, 계좌내역, 점유와 임대차 관계 등 당사자의 행동으로 새 이행기를 입증해야 합니다.

매수인이 하자나 면적 차이, 선순위 권리 등을 이유로 지급을 거부하는 경우에는 항변의 근거를 따로 검토합니다. 단순한 자금 부족과 법적 지급 거절 사유를 구분합니다.

🧾 반드시 준비할 자료

매매계약서, 등기사항증명서, 인도 확인자료, 잔금 독촉 문자와 내용증명을 준비합니다. 여러 거래가 연결된 경우 토지대금·건축비·정산금의 구성표를 만듭니다.

상대방의 부동산과 법인등기, 선순위 담보, 가압류 현황도 확인합니다. 처분 위험이 있다면 본안소송 전 가압류나 처분금지가처분의 필요성을 검토합니다.

🛠️ 단계별 대응 방법

잔금 지급을 최고하고 상당한 기간을 정해 이행을 요구합니다. 대금 청구를 선택한다면 소장에 계약 성립, 이행 제공, 지급기일과 미지급액을 구체적으로 적습니다.

계약 해제를 선택한다면 최고와 해제 의사표시, 원상회복 범위를 정리합니다. 소유권이전등기 말소, 점유 반환, 사용이익 정산이 함께 문제될 수 있습니다.

⚠️ 자주 생기는 실수

상대방이 “곧 지급하겠다”고 말할 때마다 구두로 기일을 미루는 실수가 많습니다. 채권 소멸시효와 담보가치가 계속 변할 수 있으므로 연기 합의는 서면과 담보로 남겨야 합니다.

대금 청구와 해제를 오가며 모순된 통지를 반복하면 분쟁이 복잡해집니다. 부동산 시가, 회수 가능성, 세금과 등기 비용을 계산한 뒤 주된 목표를 정해야 합니다.

✅ 상담 전 확인 목록

계약서, 등기와 인도 상태, 잔금일, 현재 미지급액, 지급 연기 합의가 있는지 확인합니다. 매수인의 항변과 재산 상태, 선순위 채권도 함께 정리합니다.

원금뿐 아니라 지연손해금의 기산일과 비율을 계산하고 승소 뒤 집행대상을 미리 파악해야 합니다. 판결까지의 절차와 실제 회수 절차를 하나의 계획으로 준비하는 것이 중요합니다.