임대주택 하자로 다쳤다면 임대인에게 손해배상 책임을 물을 수 있는 법적 근거 

전세나 월세로 살던 집의 낡은 계단, 부식된 가스보일러, 노출된 전기배선 때문에 다치는 임차인이 매년 적지 않게 나옵니다. 임차인들은 흔히 "내가 빌려 쓰는 집이니 내 부주의로 다쳤겠지"라고 넘기지만, 그 하자가 애초에 임대인이 고쳤어야 할 부분이었다면 이야기는 달라집니다. 민법은 임대인에게 목적물을 안전하게 유지할 의무와 함께, 하자로 인한 손해를 배상할 책임까지 별도로 지우고 있습니다. 이 글에서는 임대주택의 하자로 다친 임차인이 임대인에게 어떤 법적 근거로 책임을 물을 수 있는지, 법원이 실제로 무엇을 기준으로 판단하는지 살펴보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

---

임대주택에서 다쳤다면 — 먼저 나뉘는 두 갈래 책임

임대차 계약은 임대인에게 크게 두 가지 책임을 동시에 지웁니다. 하나는 계약상 의무로, 민법 제623조에 따라 임대인은 임차인에게 목적물을 인도한 뒤에도 계약이 존속하는 동안 사용·수익에 필요한 상태로 유지시킬 의무, 이른바 수선의무를 부담합니다. 다른 하나는 계약과는 별개로 성립하는 불법행위책임으로, 하자가 사람의 생명·신체를 침해할 정도에 이르면 민법 제750조의 일반 불법행위나 제758조의 공작물책임이 함께 문제 됩니다. 실무에서는 한 사고를 두고 이 두 책임이 서로 배척하는 관계가 아니라 함께 주장할 수 있는 청구권 경합 관계에 놓이는 경우가 많습니다.

두 책임은 성립 요건과 입증 부담이 서로 다릅니다. 수선의무 위반에 따른 채무불이행책임을 물으려면 임대인이 하자를 알았거나 알 수 있었는데도 고치지 않았다는 사정을 임차인 쪽에서 어느 정도 보여야 합니다. 반면 공작물책임은 하자가 객관적으로 존재하고 그로 인해 손해가 발생했다는 인과관계만 증명하면 되고, 임대인의 고의·과실을 별도로 증명할 필요가 없어 임차인에게 한결 유리한 구조를 갖고 있습니다. 어느 근거로 청구하느냐에 따라 사고 초기에 모아둬야 할 자료도 달라지므로, 다음 항목부터 두 책임을 각각 짚어보겠습니다.

임대주택 하자로 다친 임차인은 임대인의 수선의무 위반(민법 제623조)과 공작물책임(민법 제758조)이라는 두 갈래 근거를 함께 검토할 수 있고, 두 책임의 입증 부담은 서로 다르다.

공작물책임 — 임차인 본인이 하자로 다쳤을 때 임대인이 지는 무거운 책임

민법 제758조 제1항은 "공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다"고 정합니다. 여기서 하자란 판례상 그 공작물이 통상 갖추어야 할 안전성을 갖추지 못한 상태를 뜻하고, 사람이 살도록 지어진 임대주택도 이 조항의 공작물에 해당합니다. 원칙적으로는 그 건물을 사실상 지배하는 직접점유자, 즉 실제로 살고 있는 임차인이 1차 배상책임을 지고, 임차인이 하자 방지에 필요한 주의를 다했다면 그때 비로소 소유자인 임대인이 2차로 책임을 집니다.

그런데 다친 사람이 다른 누군가가 아니라 바로 그 직접점유자인 임차인 자신이라면 이야기가 달라집니다. 임차인이 자기 자신을 상대로 "점유자로서 주의를 다하지 않았다"고 스스로에게 책임을 물을 수는 없기 때문에, 판례는 이런 경우 소유자인 임대인이 곧바로 민법 제758조 제1항의 책임자가 된다고 봅니다. 대법원 1993. 2. 9. 선고 92다31668 판결은 임차인과 함께 살던 동거인이 연통의 보존상 하자로 인한 가스중독으로 사망한 사안에서, "공작물의 임차인인 직접점유자나 그와 같은 지위에 있는 자가 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 피해를 입은 경우에는 그 가옥의 소유자는 민법 제758조 제1항 소정의 책임자로서 손해를 배상할 책임이 있다"고 판시했습니다.

이 판례가 갖는 실무적 의미는 큽니다. 임차인 본인뿐 아니라 임차인과 함께 거주하는 가족이나 동거인이 하자로 다쳤을 때도 같은 논리가 적용되어, 임대인은 자신에게 과실이 없었다는 사정만으로 책임을 벗어나기 어렵습니다. 피해자 쪽에 하자 발생이나 확대에 기여한 과실이 있었더라도 그 사정은 책임 자체를 없애는 것이 아니라 손해배상액을 정할 때 과실상계 사유로 반영될 뿐이라는 것이 판례의 태도입니다.

임차인 본인이나 그와 같은 지위에 있는 동거 가족이 공작물의 하자로 다쳤다면, 임대인은 자신의 과실 없음만으로는 민법 제758조 제1항의 책임을 벗어나기 어렵다.

임대인의 수선의무 위반 — 계약상 손해배상도 함께 청구할 수 있다

공작물책임과 별개로, 임대인은 임대차 계약 그 자체에서 나오는 수선의무를 위반했다는 이유로도 손해배상책임을 질 수 있습니다. 판례는 목적물에 파손이나 장해가 생겼더라도 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 정도라면 임대인이 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 고치지 않으면 임차인이 계약상 목적대로 사용·수익할 수 없는 상태에 이를 정도라면 임대인이 수선의무를 부담한다고 봅니다. 계단 난간이 삭아 흔들리거나 가스배관이 부식돼 누출 위험이 있는 경우처럼 안전에 직결되는 하자는 대체로 후자에 해당한다고 볼 여지가 큽니다.

임대인이 이 수선의무를 위반했고 그로 인해 임차인이 다쳤다면, 임차인은 민법 제390조의 채무불이행 손해배상 법리에 따라 치료비·일실수입·위자료 등 인적 손해까지 청구할 수 있습니다. 다만 이 책임을 물으려면 임대인이 하자를 인식했거나 인식할 수 있었다는 사정이 있어야 하므로, 수선을 요청했던 문자·통화 내역·내용증명 같은 통지 기록을 남겨두는 것이 청구의 성패를 가르는 경우가 많습니다.

• 사소한 파손(문고리 헐거움 등) — 임차인이 스스로 고칠 정도면 임대인 수선의무 불성립.

• 사용·수익에 지장을 주는 하자(누수, 배관 부식, 난간 파손 등) — 임대인 수선의무 성립.

• 수선 요청 후 방치된 기간이 길수록 임대인의 인식·과실을 뒷받침.

• 수선의무 위반이 확인되면 치료비·일실수입·위자료를 채무불이행 손해배상으로 청구 가능.

법원이 보는 기준 — 무엇이 '하자'이고 누가 '점유자'인가

손해배상 청구가 받아들여지려면 법원은 먼저 문제 된 부분이 '하자'에 해당하는지부터 따집니다. 판례가 말하는 하자란 그 공작물이 통상 갖추어야 할 안전성을 갖추지 못한 상태를 의미하므로, 단순히 낡거나 미관상 흠이 있는 정도로는 부족하고 통상적인 사용 과정에서 사람의 안전을 위협할 수준에 이르러야 합니다. 계단에 미끄럼 방지 시설이 없거나 난간 높이가 기준에 못 미치는 경우, 가스배관이 부식돼 누출 위험이 있는 경우 등은 대체로 이 기준을 충족한다고 볼 수 있습니다.

다음으로 법원은 사고가 난 부분이 전용부분인지 공용부분인지, 그리고 그 부분을 사실상 지배·관리한 사람이 누구인지를 봅니다. 임차인이 독점적으로 사용하는 집 내부는 대체로 임차인이 직접점유자이고 임대인이 간접점유자인 구조지만, 다세대·다가구·오피스텔의 계단이나 복도 같은 공용부분은 관리단이나 관리업체가 별도로 관리·점유하는 경우가 흔해 책임 주체가 달라질 수 있습니다. 사고가 난 위치와 그 부분에 대한 실질적 관리 권한이 누구에게 있었는지가 결국 책임 소재를 가르는 핵심 쟁점이 됩니다.

• 하자 인정 여부 — 공작물이 통상 갖춰야 할 안전성을 갖췄는지.

• 점유 관계 — 사고 부분을 사실상 지배·관리한 자가 임차인인지 임대인인지 관리업체인지.

• 전용부분·공용부분 구분 — 집 내부인지 계단·복도 등 공용 공간인지.

• 인과관계 — 하자로 인한 위험이 실제로 현실화되어 손해가 발생했는지.

실제 사고 유형별 적용 — 계단·난간, 가스보일러, 전기배선, 누수

실제 분쟁에서 자주 문제 되는 유형은 어느 정도 정해져 있습니다. 계단이나 발코니 난간이 삭거나 흔들려 추락하는 사고, 노후한 가스보일러나 배관에서 가스가 새어 중독되거나 폭발하는 사고, 매립된 전기배선이 낡아 누전되면서 감전되는 사고, 오랜 누수로 천장이나 벽체가 약해져 붕괴되는 사고가 대표적입니다. 이런 유형들은 모두 통상 갖추어야 할 안전성을 갖추지 못한 상태가 사고로 이어졌다고 평가하기 쉬워, 공작물책임과 수선의무 위반 양쪽 모두에서 임대인 책임이 인정될 가능성이 높습니다.

반대로 임차인이 직접 설치하거나 반입한 물건, 예컨대 임차인이 임의로 부착한 선반이나 직접 들여온 전열기구 때문에 발생한 사고는 원칙의 적용이 달라집니다. 이런 경우는 임대인이 애초에 관리·지배하던 부분의 하자가 아니라 임차인 스스로 만든 위험이므로, 임대인에게 공작물책임을 묻기 어렵고 오히려 임차인 자신의 과실 문제로 처리될 가능성이 큽니다. 결국 사고를 일으킨 부분이 건물 자체에 원래 붙어 있던 시설인지, 임차인이 나중에 들여온 물건인지가 책임 소재를 가르는 실질적 기준이 됩니다.

곰팡이로 인한 호흡기 질환처럼 하자와 손해 사이의 인과관계를 눈에 보이게 증명하기 어려운 유형도 있습니다. 이런 사안에서는 습도·결로 상태를 보여주는 사진과 진단서, 발병 시점과 거주 기간의 상관관계를 뒷받침하는 자료를 충분히 갖추지 못하면 인과관계 자체가 다투어져 청구가 받아들여지지 않을 수 있습니다. 물리적 사고에 비해 의학적 인과관계 입증에 더 공을 들여야 하는 유형이라는 점을 염두에 둘 필요가 있습니다.

임대인이 책임을 피하려 할 때 — 과실상계·인과관계·면책특약의 한계

임대인 쪽에서 흔히 내세우는 방어 논리는 크게 세 가지입니다. 첫째는 하자와 손해 사이에 인과관계가 없다는 주장으로, 사고가 하자 때문이 아니라 다른 원인으로 발생했다고 다투는 것입니다. 둘째는 피해자인 임차인에게도 하자를 알고도 방치했거나 위험을 자초한 과실이 있었다는 과실상계 주장이고, 셋째는 계약서에 "시설 하자로 인한 책임은 임대인이 지지 않는다"는 특약이 있었다는 주장입니다.

이 중 인과관계와 과실상계 주장은 사실관계에 따라 실제로 배상액을 좌우하는 유효한 방어가 될 수 있습니다. 하자를 알고도 임차인이 상당 기간 방치했다면 그 사정이 배상액 산정에서 감액 요소로 반영될 수 있습니다. 다만 면책특약 주장은 사정이 다릅니다. 임대인의 기본적인 안전확보 의무 자체를 통째로 배제하는 조항을 법원이 그대로 인정해버리면 임차인의 생명·신체 보호라는 제도의 취지가 무력화되므로, 법원은 이런 특약을 임차인에게 일방적으로 불리한 조항으로 좁게 해석하는 경향을 보입니다. 특약이 있다는 사정만으로 청구를 포기할 이유는 없습니다.

하자를 알고도 방치한 임차인의 과실은 배상액을 줄이는 사유가 될 수 있지만, 인신사고에 대한 임대인의 책임을 통째로 배제하는 면책특약은 법원이 좁게 해석하는 경향을 보인다.

손해배상 청구 준비 — 필요한 증거와 소멸시효

손해배상을 청구하려면 하자의 존재, 손해의 발생, 그리고 그 둘 사이의 인과관계를 뒷받침할 자료를 미리 정리해두는 것이 중요합니다. 사고 직후 현장 사진과 영상, 병원 진단서와 진료기록, 수선을 요청했던 문자·통화 내역이나 내용증명이 핵심 자료입니다. 특히 사고 이후 임대인이나 관리업체가 문제 부분을 서둘러 수리해버리면 하자의 실제 상태를 나중에 입증하기 어려워지므로, 수리 전에 현장을 최대한 상세히 기록해두어야 합니다.

• 사고 현장 사진·영상 — 하자 상태를 수리 전에 기록.

• 병원 진단서·진료기록 — 손해의 내용과 정도를 입증.

• 수선 요청 문자·통화 내역·내용증명 — 임대인의 인식 여부를 입증.

• 목격자 진술 — 사고 경위를 뒷받침.

청구 시효도 챙겨야 합니다. 불법행위에 기한 손해배상청구권은 민법 제766조에 따라 손해와 가해자를 안 날로부터 3년, 불법행위가 있었던 날로부터 10년이 지나면 시효로 소멸합니다. 계약상 채무불이행 책임은 원칙적으로 10년의 소멸시효가 적용되어 기간이 더 길 수 있으므로, 사고 발생 시점부터 어느 근거로 청구할지, 시효가 얼마나 남았는지를 함께 따져보는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

Q. 임차인 본인이 아니라 함께 살던 가족이나 손님이 다친 경우에도 임대인에게 책임을 물을 수 있나요?

A. 판례는 임차인 본인뿐 아니라 임차인과 같은 지위에 있다고 볼 수 있는 동거 가족이나 동거인이 하자로 피해를 입은 경우에도 소유자인 임대인이 민법 제758조 제1항의 책임자가 된다고 봅니다. 대법원 1993. 2. 9. 선고 92다31668 판결은 임차인과 함께 살던 동거인이 연통의 보존 하자로 인한 가스중독으로 사망한 사안에서 임대인의 책임을 인정했습니다. 다만 단순히 놀러 온 방문객처럼 거주 실체가 없는 사람까지 당연히 포함되는지는 개별 사안에서 거주·점유의 실질을 따져봐야 합니다.

Q. 계약서에 "시설 하자로 인한 사고는 임대인이 책임지지 않는다"는 특약이 있다면 손해배상을 못 받나요?

A. 그런 특약이 있다고 해도 임차인의 생명·신체에 대한 안전을 근본적으로 저버리는 수준의 책임까지 사전에 전부 면제하는 조항으로 보기는 어렵다는 것이 일반적인 해석입니다. 법원은 임대인의 기본적인 안전확보 의무를 배제하는 특약을 임차인에게 일방적으로 불리한 조항으로 좁게 해석하는 경향이 있습니다. 특약의 존재만으로 청구를 포기할 필요는 없습니다.

Q. 제 부주의도 어느 정도 있었다면 배상을 전혀 받을 수 없나요?

A. 아닙니다. 판례는 피해자에게 하자 발생이나 확대에 기여한 과실이 있더라도 이는 임대인의 책임을 아예 없애는 사유가 아니라 손해배상액을 정할 때 과실상계로 반영되는 사유일 뿐이라고 봅니다. 하자를 알고도 스스로 위험을 방치했다면 배상액의 일부가 감액될 수는 있지만, 그 사정만으로 청구 자체가 막히는 것은 아닙니다.

Q. 하자를 임대인에게 미리 알리지 않았어도 책임을 물을 수 있나요?

A. 공작물책임(민법 제758조)은 하자와 손해 사이의 인과관계만 있으면 성립하는 구조라 사전 통지 여부가 성립요건은 아닙니다. 다만 수선의무 위반에 따른 계약상 손해배상을 주장하려면 임대인이 하자를 알았거나 알 수 있었어야 하므로, 수선을 요청한 문자나 통화 기록이 있으면 유력한 증거가 됩니다. 하자를 알고도 방치한 기간이 길었다면 오히려 임대인 쪽 책임을 뒷받침하는 사정이 될 수 있습니다.

Q. 아파트 공용 계단이나 엘리베이터에서 다쳤다면 누구에게 책임을 물어야 하나요?

A. 전용부분(집 내부)의 하자는 임대인이 점유·관리 책임을 지는 경우가 많지만, 공용부분은 관리단이나 관리업체가 별도로 그 부분을 사실상 지배·관리하는 점유자인 경우가 흔해 책임 주체가 달라질 수 있습니다. 이때는 임대인이 아니라 관리주체를 상대로 책임을 물어야 하는 경우가 많으므로, 사고 위치가 전용부분인지 공용부분인지부터 확인하는 것이 먼저입니다.

Q. 사고 후 시간이 꽤 지났는데 지금이라도 손해배상을 청구할 수 있나요?

A. 불법행위에 기한 손해배상청구권은 민법 제766조에 따라 손해와 가해자를 안 날로부터 3년, 불법행위가 있었던 날로부터 10년이 지나면 시효로 소멸합니다. 계약상 채무불이행 책임은 원칙적으로 10년의 소멸시효가 적용되어 기간이 더 길 수 있으므로, 시간이 지났다고 바로 포기하기보다 어느 시효가 적용되는지부터 따져볼 필요가 있습니다.

맺음말

임대주택 하자로 다쳤다면 임대인의 책임 유무는 하자가 통상적인 안전성을 갖췄는지, 그 부분을 누가 실질적으로 지배·관리했는지, 그리고 하자와 손해 사이에 실제 인과관계가 있는지에 따라 갈립니다. 다친 사람이 임차인 본인이거나 그 가족이라면 공작물책임 법리상 임대인이 소유자로서 곧바로 책임을 지는 구조이고, 여기에 임대인이 수선 요청을 알고도 방치했다는 사정까지 더해지면 계약상 손해배상 청구도 함께 검토할 수 있습니다.

특약이 있다거나 본인 과실이 일부 섞였다는 이유만으로 청구를 미리 포기할 필요는 없습니다. 다만 하자의 상태와 사고 경위를 뒷받침할 자료는 시간이 지날수록 확보하기 어려워지므로, 사고 직후의 기록이 이후 배상 여부를 가르는 경우가 많습니다.

특히 광교를 비롯해 신축 임대주택과 오피스텔이 밀집한 수원·경기남부 지역에서는 시설 하자를 둘러싼 임대인·임차인 분쟁이 꾸준히 발생하는 만큼, 사고 이후의 대응 방향을 초기에 점검해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.