간판 추락사고, 임차인과 건물주 손해배상 책임은 어떻게 나뉘나 

상가 밀집 지역을 걷다 보면 건물 외벽에 다닥다닥 붙은 간판을 흔히 볼 수 있습니다. 그런데 이 간판이 낡거나 고정이 풀려 아래로 떨어지면서 행인이 다치는 사고가 매년 반복되고 있습니다. 사고가 나면 피해자는 흔히 간판을 내건 임차인(점포 운영자)에게 먼저 항의하지만, 실제 소송에서는 건물주가 책임을 지는 경우도 적지 않고 두 사람 모두가 함께 배상책임을 지는 경우도 있습니다. 책임 소재가 이렇게 갈리는 이유는 민법이 정한 공작물책임이라는 특수한 법리 때문입니다. 이 글에서는 간판 추락사고에서 임차인과 건물주의 책임이 실제로 어떤 기준으로 나뉘는지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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공작물책임이란 — 간판 사고에 민법 제758조가 적용되는 이유

간판은 건물 외벽에 부착된 시설물로서 민법이 말하는 '공작물'에 해당합니다. 공작물이란 인공적 작업으로 만들어져 토지나 건물에 접속한 물건을 뜻하며, 건물 본체뿐 아니라 그 건물에 부속된 간판·차양·에어컨 실외기 같은 부착물도 여기에 포함됩니다. 민법 제758조 제1항은 "공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물 점유자가 그 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 소유자가 그 손해를 배상할 책임이 있다"고 정합니다. 간판이 낡아 부식됐거나 고정 부속이 풀려 통상 갖춰야 할 안전성을 갖추지 못한 상태에서 사고가 났다면, 피해자는 가해자의 고의·과실을 개별적으로 입증하지 않고도 손해배상을 청구할 수 있습니다.

이 조항이 일반 불법행위(민법 750조)와 다른 점은 책임의 구조에 있습니다. 일반 불법행위는 피해자가 가해자의 고의·과실을 입증해야 하지만, 공작물책임은 하자와 손해 사이의 인과관계만 증명하면 되고 점유자·소유자 쪽에서 자신에게 과실이 없었다는 사정을 들어 항변해야 합니다. 대법원은 공작물의 설치·보존상 하자를 '공작물이 그 용도에 따라 통상 갖추어야 할 안전성을 갖추지 못한 상태'로 정의하면서, 안전성 구비 여부는 공작물의 위험성에 비례해 사회통념상 요구되는 방호조치 의무를 다했는지를 기준으로 판단한다고 밝히고 있습니다. 간판처럼 고정 부착물이 노후화·부식되기 쉽고 떨어질 경우 사람에게 직접적인 위해를 가할 수 있는 시설물은 이 방호조치 의무의 정도가 상대적으로 높게 요구됩니다.

공작물책임은 고의·과실을 개별적으로 따지지 않는다 — 간판이 통상 갖춰야 할 안전성을 갖추지 못한 상태에서 사고가 났다면, 책임은 '누가 잘못했나'가 아니라 '누가 그 간판을 점유했나'에서 출발한다.

1차 책임자는 점유자 — 그렇다면 임차인이 무조건 책임지나

조문 구조상 1차적인 책임자는 공작물의 점유자입니다. 대법원 1993. 2. 9. 선고 92다31668 판결은 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 타인에게 손해를 가한 때에는 1차적으로 공작물의 점유자가 배상책임을 지고, 공작물의 소유자는 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에 비로소 2차적으로 배상책임을 진다는 법리를 확인했습니다. 여기서 점유자란 반드시 소유자일 필요가 없고, 그 공작물을 사실상 지배·관리하면서 위험을 방지할 수 있는 지위에 있는 사람을 뜻합니다. 상가를 임차해 영업하면서 자신의 비용으로 간판을 달고 그 유지·관리도 스스로 해온 임차인이라면, 원칙적으로 그 간판의 점유자는 임차인입니다.

다만 점유자가 손해방지에 필요한 주의를 다했다면 책임에서 벗어나고, 그 경우 소유자가 2차적으로 책임을 집니다. 이때 소유자의 책임은 무과실책임으로 구성되어 점유자와 달리 주의의무를 다했다는 항변만으로는 면책되지 않는다는 점이 중요합니다. 즉 임차인이 정기적으로 간판을 점검하고 이상 징후가 없었다는 사실을 입증하면 임차인은 책임에서 벗어날 수 있지만, 그렇다고 피해자가 배상을 못 받는 것은 아니고 그 부담이 건물 소유자에게 넘어가는 구조입니다. 같은 판결은 나아가 임차인 본인이나 그와 같은 지위에 있는 사람이 오히려 공작물 하자로 피해를 입은 경우에는 건물 소유자가 민법 제758조 제1항의 책임자로서 배상책임을 진다고도 밝혀, 점유자·소유자의 역할이 사안에 따라 뒤바뀔 수 있음을 보여줍니다.

• 원칙 — 간판을 사실상 지배·관리해 온 자(대개 임차인)가 1차 책임자.

• 점유자가 방호조치를 다했다는 사정이 증명되면 2차로 소유자가 책임(무과실책임).

• 임차인 자신이 피해자인 경우엔 소유자가 곧바로 민법 758조 1항의 책임자가 됨.

간판을 임차인이 달았어도 건물주가 책임지는 경우 — 대법원 판례

실무에서 가장 자주 부딪히는 쟁점은 '누가 간판의 점유자인가'입니다. 이 문제를 정면으로 다룬 사건이 대법원 2003. 2. 28. 선고 2002다65516 판결입니다. 이 사건에서는 건물의 일부를 임차해 학원을 운영하던 사람이 건물소유자의 승낙을 받아 건물 외벽에 간판을 설치했고, 이후 학원 일부를 인수한 사람들이 간판에 관한 권리도 함께 넘겨받았습니다. 그런데 그 간판이 떨어져 건물 앞 인도를 지나던 행인이 머리를 다치는 사고가 발생했습니다.

이 사건에서 법원은 간판이 부착된 건물 외벽 자체를 건물소유자가 여전히 직접점유하고 있다고 보아, 건물소유자와 간판을 양수한 임차인들을 간판의 공동점유자로 인정하고 함께 손해배상책임을 지웠습니다. 간판을 실제로 달고 사용한 사람이 임차인이라 해도, 그 간판이 부착된 외벽 부분이 임차인에게 배타적으로 인도된 전용부분이 아니라 건물 전체의 구조에 속하는 부분이라면, 건물소유자도 그 부분의 직접점유자로서 공작물책임을 함께 부담할 수 있다는 것입니다. 이는 임대차계약서에 '간판은 임차인이 설치·관리한다'는 문구가 있다는 사정만으로 건물주가 책임에서 자동으로 벗어나는 것은 아니라는 점을 보여주는 판례입니다.

간판을 단 사람이 임차인이라도, 그 간판이 붙은 외벽을 건물주가 여전히 직접점유하고 있다면 건물주도 공동점유자로서 함께 책임질 수 있다 — 대법원 2003. 2. 28. 선고 2002다65516 판결.

임대차계약서의 특약이 책임 소재를 바꿀 수 있을까

상가임대차계약을 체결할 때 "간판 설치 및 관리는 임차인의 책임과 비용으로 한다"는 특약을 넣는 경우가 많습니다. 이런 특약은 임대인과 임차인 사이의 내부적인 비용 부담·구상 관계를 정하는 데는 유효하지만, 그 자체로 피해자에 대한 공작물책임의 귀속을 바꾸지는 못합니다. 민법 758조에 따른 배상책임은 계약당사자가 아닌 제3자, 즉 사고 피해자를 보호하기 위한 법정책임이므로, 임대인과 임차인이 내부적으로 어떻게 약정했는지는 원칙적으로 피해자와의 관계에서는 영향을 미치지 않습니다. 다만 임차인이 특약에 따라 실제로 간판을 배타적으로 점유·관리해 왔다는 사실은 '누가 점유자인가'를 판단하는 유력한 사정으로 고려될 수 있습니다.

한편 민법 제623조는 임대인에게 임대차 존속 중 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 지웁니다. 판례는 이 수선의무의 범위를 두고, 임차인이 별다른 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 파손은 임대인의 수선의무 대상이 아니지만, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선이나 기본 설비의 교체처럼 대규모 수선은 특약이 있어도 여전히 임대인이 부담한다고 봅니다. 건물 외벽에 고정된 간판의 지지대나 고정철물이 노후화되어 구조적으로 위험한 상태라면, 이는 단순히 임차인이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 하자를 넘어서는 것으로 평가될 여지가 있고, 이 경우 임대인의 수선의무 위반이 함께 문제 될 수 있습니다.

• 임대차 특약은 당사자 사이의 내부 비용·구상 문제일 뿐, 피해자에 대한 법정책임 자체를 바꾸지 못함.

• 다만 특약에 따라 임차인이 실제로 배타적 점유·관리를 해왔다면 점유자 판단의 근거가 됨.

• 간판 지지대·고정철물의 구조적 노후화는 대수선 영역으로 평가되어 임대인 수선의무와 연결될 수 있음.

옥외광고물법상 안전점검 의무 — 지켰다면 책임에서 벗어날까

간판은 민사책임과 별개로 공법상 관리 의무의 대상이기도 합니다. 옥외광고물 등의 관리와 옥외광고산업 진흥에 관한 법률 제9조는 대통령령으로 정하는 광고물을 설치하거나 관리하는 자에게 공중에 대한 위해 방지를 위해 시장·군수·구청장 등이 실시하는 안전점검을 받도록 정하고 있습니다. 같은 법 시행령에 따르면 광고물 윗부분까지의 높이가 지면에서 5미터 이상이고 한 면의 면적이 1제곱미터 이상인 돌출간판, 옥상간판 등이 안전점검 대상에 포함됩니다. 안전점검에 합격하지 못한 광고물에 대해서는 관할 행정청이 표시·설치자, 관리자, 광고주 등에게 제거나 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있습니다.

여기서 유의할 부분은, 이 법이 정한 '설치자 또는 관리자'가 민사상 공작물책임의 '점유자'와 항상 일치하지는 않는다는 점입니다. 안전점검을 정기적으로 받아 합격 판정을 받았다는 사실은 통상의 방호조치 의무를 다했다는 유력한 정황으로 작용할 수 있지만, 그것만으로 곧바로 민사상 면책이 보장되는 것은 아닙니다. 점검 이후 실제 설치 상태가 악화됐거나 태풍·강풍 등 외부 요인으로 고정 상태가 흔들렸는데도 이를 방치했다면, 과거의 점검 이력과 무관하게 보존상의 하자가 인정될 수 있습니다. 반대로 안전점검을 아예 받지 않았거나 점검 결과 지적된 사항을 시정하지 않은 채 방치한 경우라면, 그 자체가 방호조치 의무 위반을 뒷받침하는 강한 근거가 됩니다.

임차인과 건물주 모두에게 책임이 인정되는 경우 — 과실비율은 어떻게 정해지나

실제 소송에서는 임차인과 건물주 중 어느 한쪽만 책임지는 것이 아니라, 두 사람 모두에게 책임이 인정되고 부담 비율만 나뉘는 경우도 적지 않습니다. 예를 들어 임차인이 간판을 직접 설치·관리해 왔지만 건물주 역시 건물 외벽 전체의 유지관리 책임을 지고 있었고, 두 사람 모두 노후화된 고정 상태를 방치했다는 사정이 함께 인정되면 법원은 각자의 관리 소홀 정도에 따라 책임 비율을 나누어 판단합니다. 이 경우 임차인과 건물주는 피해자에 대한 관계에서는 각자 손해 전액을 배상할 의무를 지는 부진정연대채무 관계에 서고, 내부적으로는 자신이 부담한 몫을 초과해 배상한 쪽이 상대방에게 구상을 청구할 수 있습니다.

책임 비율을 정할 때 법원이 살피는 요소는 간판의 설치·관리 경위(누가 비용을 들여 달았는지), 최근 점검·보수 이력, 안전점검 대상 여부와 이행 여부, 사고 원인이 순수한 노후화인지 태풍 등 자연적 요인이 겹친 것인지 등입니다. 임차인이 영업 중 간판 이상을 인지하고도 건물주에게 알리지 않았거나 스스로 방치했다면 임차인 쪽 책임 비율이 높아지고, 반대로 건물주가 임차인의 수리 요청을 받고도 방치했다면 건물주 쪽 책임이 커집니다. 통상 예견하기 어려운 자연력이 사고에 상당 부분 기여했다면, 손해배상액을 산정할 때 그 부분을 감안해 책임 범위를 제한하는 경우도 있습니다.

피해자는 누구에게 손해배상을 청구해야 하나

사고를 당한 피해자 입장에서는 임차인과 건물주 중 누가 최종적으로 책임지는지 확정되기를 기다릴 필요가 없습니다. 공작물책임에서 점유자·소유자가 함께 책임질 여지가 있는 경우, 피해자는 둘 중 어느 한쪽 또는 양쪽 모두를 상대로 손해배상을 청구할 수 있고, 두 사람 사이의 책임 비율을 다투는 것은 원칙적으로 임차인과 건물주 사이의 문제입니다. 실무적으로는 사고 직후 확보한 현장 사진, 간판 설치·관리 주체를 알 수 있는 임대차계약서, 최근 점검·보수 기록, 목격자 진술 등을 함께 확보해 두는 것이 이후 청구 대상을 특정하는 데 도움이 됩니다.

다만 누구를 상대로 청구하든 결국 소송에서는 간판의 설치·보존상 하자, 즉 그 간판이 통상 갖춰야 할 안전성을 갖추지 못한 상태였다는 사실을 입증해야 합니다. 피해자가 직접 이 사실관계를 밝히기 어려운 경우가 많으므로, 관할 행정청의 안전점검 이력 확인이나 사고 현장 감정을 통해 하자의 존재와 정도를 뒷받침하는 자료를 갖추는 것이 중요합니다. 임차인·건물주 쪽에서도 자신이 방호조치 의무를 다했다는 사정을 구체적으로 소명하지 못하면 책임을 피하기 어려운 구조이므로, 사고 이후에는 쟁점을 좁혀 신속하게 대응 방향을 정하는 것이 유리합니다.

자주 묻는 질문

Q. 임대차계약서에 "간판 관리는 임차인 책임"이라고 써 있으면 건물주는 무조건 면책되나요?

A. 아닙니다. 그 특약은 임대인과 임차인 사이의 내부적인 비용·구상 문제를 정할 뿐, 피해자에 대한 공작물책임의 귀속을 자동으로 바꾸지는 못합니다. 간판이 부착된 부분이 건물 구조상 건물주의 직접점유 영역으로 인정되면, 특약이 있어도 건물주가 함께 책임질 수 있습니다.

Q. 간판을 단 지 오래됐고 그사이 임차인이 바뀐 경우 누가 책임지나요?

A. 원칙적으로 사고 당시 그 간판을 사실상 지배·관리하고 있던 사람이 점유자로서 책임의 출발점이 됩니다. 이전 임차인이 설치했더라도 이후 임차인이 그 간판을 그대로 이어받아 사용·관리해 왔다면 현재 임차인이 점유자로 판단될 수 있습니다.

Q. 태풍으로 간판이 떨어졌다면 불가항력이라 책임이 없나요?

A. 단순히 강풍이 원인이었다는 사정만으로 곧바로 면책되지는 않습니다. 통상 예상 가능한 기상 조건에서도 견딜 수 있도록 고정·관리했는지가 기준이 되므로, 노후화된 고정철물을 방치한 상태에서 태풍이 겹친 경우라면 관리 소홀에 대한 책임이 함께 인정될 수 있습니다.

Q. 안전점검을 정기적으로 받아왔다면 책임을 면할 수 있나요?

A. 안전점검을 성실히 받아왔다는 사실은 방호조치 의무를 다했다는 유력한 정황이 될 수 있지만, 그것만으로 자동 면책되지는 않습니다. 점검 이후 상태가 악화됐는데도 방치했다면 별도로 보존상의 하자가 인정될 수 있습니다.

Q. 임차인인 제가 오히려 간판 사고로 다쳤다면 누구에게 배상을 청구하나요?

A. 판례상 임차인 본인이 공작물 하자로 피해를 입은 경우에는 건물소유자가 민법 제758조 제1항의 책임자로서 배상책임을 지는 것으로 봅니다. 임차인 스스로가 점유자 지위에서 자신에게 배상을 청구할 수는 없기 때문입니다.

Q. 건물주와 임차인 둘 다에게 책임을 물을 수 있나요?

A. 가능합니다. 두 사람 모두에게 관리 소홀이 인정되면 각자 손해 전액에 대해 배상책임을 지는 부진정연대채무 관계가 되고, 피해자는 둘 중 누구에게나 전액을 청구할 수 있습니다. 이후 부담 비율은 임차인과 건물주 사이의 구상 문제로 정리됩니다.

맺음말

간판 추락사고에서 임차인과 건물주 중 누가 책임지는지는 간판을 누가 달았는지가 아니라, 사고 당시 그 간판을 누가 사실상 지배·관리하고 있었는지, 그리고 간판이 부착된 부분을 누가 직접점유하고 있었는지를 기준으로 판단됩니다. 임차인이 설치했다고 해서 건물주가 자동으로 면책되는 것도 아니고, 임대차계약서의 특약만으로 책임 소재가 완전히 정리되는 것도 아닙니다.

광교를 비롯해 상가가 밀집한 경기남부 지역에서는 오래된 상가 건물의 간판이 그대로 방치된 경우가 적지 않아, 이런 유형의 사고와 분쟁이 드물지 않게 발생합니다. 사고를 당한 쪽이든 책임을 다투게 된 임차인·건물주 쪽이든, 설치·관리 경위와 점검 이력을 먼저 정리해 두는 것이 이후 대응의 출발점이 됩니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.