계약갱신거절, 상가를 비워야 할까요? 

안녕하세요. ‘제이엘파트너스 법률사무소, 부동산 전문 임영호 변호사’입니다.

“오랫동안 영업했으니 계약을 연장할 수 있을 것입니다”, “새로운 임차인을 구하면 권리금은 받을 수 있을 것입니다”라고 생각할 수 있습니다.

그런데 임대인이 계약 종료를 이유로 계약갱신거절을 통보하면 영업 중단과 이전 비용뿐 아니라 권리금을 회수하지 못할 가능성까지 걱정될 수 있습니다.

그러나 임대인의 통보만으로 모든 계약갱신거절이 적법해지는 것은 아닙니다. 임차인이 갱신요구권을 행사할 수 있는지, 적법한 시기에 요구했는지, 임대인에게 법에서 정한 거절 사유가 있는지를 먼저 확인해야 합니다.

계약갱신거절은 언제 인정될까요?

상가 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 정당한 사유가 없다면 이를 거절하지 못하며, 갱신요구권은 최초 계약기간을 포함해 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다.

다만 다음과 같은 사정이 있다면 계약갱신거절 사유가 문제 될 수 있습니다.

• 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 경우입니다.

• 거짓이나 부정한 방법으로 상가를 임차한 경우입니다.

• 임대인의 동의 없이 상가를 전대한 경우입니다.

• 임차인이 고의 또는 중대한 과실로 건물을 파손한 경우입니다.

• 법에서 정한 철거 또는 재건축 사유가 있는 경우입니다.

• 임대차를 계속하기 어려운 중대한 의무 위반이 있는 경우입니다.

따라서 계약기간이 끝났다는 이유만으로 갱신을 당연히 거절할 수 있는 것은 아닙니다. 반대로 임대차기간이 10년을 넘었거나 법정 거절 사유가 있다면 갱신요구가 받아들여지지 않을 수 있으므로 계약 체결일과 갱신 내역을 정확히 확인해야 합니다.

계약갱신거절에 어떻게 대응해야 할까요?

계약갱신거절 통보를 받았다면 감정적인 항의보다 계약과 통보에 관한 자료부터 정리해야 합니다.

1. 계약기간을 확인합니다.

: 최초 계약일과 갱신 횟수, 전체 임대차기간이 10년을 넘었는지 확인해야 합니다.

2. 갱신 요구 자료를 확보합니다.

: 문자, 카카오톡, 이메일, 내용증명 등 갱신 의사를 표시한 자료를 보존해야 합니다.

3. 거절 사유를 확인합니다.

: 임대인이 단순히 계약 종료를 주장하는지, 차임 연체나 재건축 등 구체적인 사유를 제시하는지 살펴봐야 합니다.

4. 권리금 자료를 정리합니다.

: 신규 임차인과의 권리금계약서, 협의 메시지, 임대인에게 신규 임차인을 소개한 자료를 확보해야 합니다.

5. 손해 발생 가능성을 검토합니다.

: 시설비와 이전 비용, 권리금 회수 실패 등 계약갱신거절 이후 발생할 수 있는 손해를 구체적으로 정리해야 합니다.

계약갱신거절과 권리금은 별개의 문제일까요?

계약갱신요구권과 권리금 회수기회 보호는 구분하여 검토해야 합니다.

상가건물 임대차보호법은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절하는 등 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 규정합니다.

대법원도 갱신요구권을 행사할 수 있는 기간이 지났다는 이유만으로 권리금 회수기회 보호의무까지 당연히 사라지는 것은 아니라고 판단한 바 있습니다. 따라서 계약갱신거절이 적법하더라도 권리금 회수방해에 따른 손해배상 문제가 별도로 남을 수 있습니다.

계약갱신거절, 자주 묻는 질문은? - FAQ

Q. 계약갱신거절을 통보받으면 반드시 상가를 비워야 하나요?

반드시 그렇지는 않습니다. 갱신요구권 행사 기간과 전체 임대차기간, 임대인이 주장하는 거절 사유를 먼저 확인해야 합니다.

Q. 계약갱신거절을 당하면 권리금도 포기해야 하나요?

계약 종료와 권리금 회수기회는 별도로 검토될 수 있습니다. 신규 임차인을 주선했는지, 임대인이 정당한 이유 없이 계약 체결을 거절했는지 확인해야 합니다.

Q. 계약갱신거절로 손해가 발생하면 배상을 청구할 수 있나요?

갱신거절 경위와 권리금 회수방해 여부에 따라 손해배상청구를 검토할 수 있습니다. 다만 손해와 임대인의 방해행위를 자료로 입증하는 과정이 필요합니다.

왜 임영호 변호사를 선택해야 할까요?

임영호 변호사는 서울대학교를 졸업하고 제53회 사법시험에 합격한 후 제43기 사법연수원을 수료하였습니다.

변호사뿐 아니라 세무사와 변리사 자격을 보유하고 있으며, 인천광역시 서구 임대주택분쟁조정위원회 위원으로 활동한 경험을 바탕으로 임대차 분쟁을 검토해 왔습니다.

상가임대차 사건에서는 계약기간과 갱신 요구, 거절 사유, 권리금 회수기회를 함께 분석해야 합니다. 임영호 변호사는 관련 자료를 토대로 현재 행사할 수 있는 권리와 대응 방향을 정리하는 데 도움을 드립니다.

계약 종료보다 대응 시기가 중요합니다.

계약갱신거절 통보를 받았다고 바로 영업이나 권리금 회수를 포기할 필요는 없습니다.

다만 대응을 미루면 갱신 요구 시기를 놓치거나 신규 임차인 주선 사실을 입증하기 어려워질 수 있습니다.

현재 계약서와 갱신 요구 자료, 임대인의 거절 통보, 권리금 협의 내역을 준비하여 계약갱신거절의 적법성과 권리금 회수방해 여부를 검토해보시기 바랍니다.