사전점검 하자 200건, 시공사가 미루면 하자보수·손해배상
사건 개요
신축 아파트 입주를 앞두면 사업주체(시공사·시행사)는 입주지정기간이 시작되기 전에 입주예정자에게 집을 미리 보여주는 사전방문(흔히 '사전점검')을 실시합니다. 이날 입주예정자들은 벽지 들뜸, 타일 파손, 문틀 뒤틀림, 창호 미세조정 불량, 걸레받이 틈, 결로·누수 흔적 같은 하자를 사전점검표에 하나하나 적어 시공사에 전달합니다. 상담을 청해 오는 분들 중에는 이렇게 적어 낸 하자가 200건에 이르는 경우도 드물지 않습니다.
문제는 그다음입니다. 입주일이 가까워져도 시공사는 "순차적으로 처리하겠다", "입주 후에 봐 드리겠다"는 답만 반복하고, 정작 손을 대는 하자는 일부에 그칩니다. 입주예정자는 하자가 남은 채로 집을 인도받아 이사를 들어가야 할지, 인도를 거부하고 버텨야 할지 판단이 서지 않은 채 입주일만 다가옵니다. 인도를 거부하면 잔금·이자 문제가 걸리고, 그냥 받아들이면 이후 시공사와의 협상력이 급격히 떨어지기 때문입니다.
결론부터 말씀드리면, 사전점검에서 지적한 하자를 시공사가 정해진 기한 안에 고치지 않았다면, 입주예정자는 하자보수를 청구하거나 그에 갈음·병행해 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 이 권리는 저절로 지켜지지 않습니다. 사전점검 당시 무엇을, 언제까지 고치기로 했는지를 얼마나 확실한 형태로 남겨 두었는가에 따라 이후 결과가 크게 갈립니다.
핵심 쟁점
이런 사건에서 실제로 다투어지는 지점은 크게 세 가지입니다. 첫째, 시공사가 지켜야 할 법정 조치기한이 언제까지인가입니다. 주택법 제48조의2에 따르면 사업주체는 입주지정기간 개시일 45일 전까지 사전방문을 실시해야 하고, 입주예정자가 조치를 요청한 하자 중 전유부분(집 내부)의 하자는 입주예정자에게 주택을 인도하기 전까지, 공용부분의 하자는 사용검사를 받기 전까지 보수공사 등 필요한 조치를 완료해야 합니다. 이 기한을 넘긴 채 방치된 하자는 그 자체로 시공사의 의무 위반입니다.
둘째, 이 문제를 풀어 갈 수단이 하나가 아니라는 점입니다. 공법적으로는 시·도지사가 운영하는 공동주택 품질점검단에 점검을 요청할 수 있고, 사용검사권자는 점검 결과 하자가 있다고 판단되면 사업주체에 보수·보강을 명해야 합니다. 이와 별개로 사법상으로는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조에 따라 분양자와 시공자가 구분소유자에게 부담하는 담보책임(민법 제667조부터 제671조까지 준용)을 근거로 하자보수청구권과 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 행사할 수 있습니다. 어느 수단을 언제 쓰느냐가 협상의 속도를 좌우합니다.
셋째, 하자 유형별로 책임 기간이 다르다는 점입니다. 공동주택관리법 시행령 별표4는 시설공사별 담보책임기간을 세분화해, 도배·타일·수장 등 마감공사는 2년, 방수·창호·지붕·철근콘크리트공사는 5년, 급배수·냉난방·전기설비공사는 3년, 내력구조부·지반공사는 10년으로 정하고 있습니다. 200건의 하자를 한 덩어리로 다루면 이 기간 구분이 흐려져 나중에 시효 문제로 불리해질 수 있습니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 사전점검 하자를 법적 조치가 가능한 형태로 확정하기
가장 먼저 해야 할 일은 "고쳐 주겠다고 했다"는 기억을 법적으로 다툴 수 있는 사실관계로 바꾸는 것입니다. 사전점검 당일의 구두 약속은 시간이 지나면 서로 다른 말이 되기 쉽습니다. 이런 사건에서 김강희 변호사는 다음 순서로 근거를 확정합니다.
1) 사전점검표와 현장 기록을 조치 근거로 고정합니다.
사전점검표에 기재된 200건의 하자를 시공사가 서명·확인한 원본(또는 사본) 그대로 보관하고, 각 항목별로 위치·수량·상태를 사진과 영상으로 특정해 남깁니다. 시공사 담당자와 주고받은 문자·카카오톡·이메일 중 "언제까지 고치겠다"는 취지의 답변이 있다면 별도로 캡처해 정리합니다. 이렇게 항목별로 근거를 고정해 두면, 이후 시공사가 "그런 하자는 없었다"거나 "이미 다 고쳤다"고 다투는 상황을 원천적으로 막을 수 있습니다.
2) 법정 조치기한 도과 사실을 공식적으로 기록합니다.
전유부분 하자는 인도 전까지, 공용부분 하자는 사용검사 전까지라는 주택법 제48조의2의 기한이 지났는데도 처리되지 않은 항목을 별도로 추려 목록화합니다. 이 목록은 사용검사권자(지방자치단체)나 공동주택 품질점검단에 이의를 제기하는 근거가 되며, 사업주체에 대한 시정명령으로 이어질 수 있습니다. 공적 기관의 조치 요구가 한 번 걸리면, 시공사가 사적으로 미루던 태도를 바꾸는 경우가 실제로 많습니다.
3) 하자를 유형별로 분류해 담보책임기간에 맞춰 정리합니다.
200건을 뭉뚱그리지 않고 마감공사(2년)·방수·창호·지붕(5년)·설비공사(3년)·구조체(10년) 항목으로 나누어 각각의 책임 기간과 기산일을 확인합니다. 이렇게 정리해 두면 시공사가 일부 항목만 처리하고 나머지를 시간 끌기로 흘려보내려 할 때, 어느 항목이 언제까지 살아 있는 권리인지를 명확히 근거를 들어 반박할 수 있습니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 하자보수 청구와 손해배상을 함께 구성해 실효성 확보
기한을 지키지 않는 시공사에게는 '보수해 달라'는 요청만으로는 힘이 실리지 않는 경우가 많습니다. 실효성을 만들려면 하자보수청구권과 손해배상청구권을 함께 세워 두어야 합니다.
1) 하자보수에 갈음하거나 병행하는 손해배상 청구로 전환합니다.
집합건물법 제9조가 준용하는 민법 제667조 제2항에 따르면, 하자가 있는 경우 보수를 청구하는 대신 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다. 상당한 기간을 정해 보수를 최고했는데도 시공사가 응하지 않는다면, 직접 다른 업체를 통해 보수하고 그 비용을 청구하거나, 처음부터 보수비용 상당의 손해배상을 청구하는 방향으로 전환할 수 있습니다. 이는 시공사가 하염없이 시간을 끌 때 협상의 주도권을 가져오는 실질적인 수단입니다.
2) 손해액을 보수비용 감정으로 객관화합니다.
200건이라는 하자 개수 자체는 배상액의 근거가 되지 않습니다. 각 하자를 원상회복하는 데 드는 비용을 항목별로 산정한 보수비용 감정을 거쳐야 금액이 객관적 근거를 갖습니다. 감정 결과는 소송뿐 아니라 협상 단계에서도 시공사를 압박하는 실질적인 자료가 됩니다.
3) 입주 지연·사용 제한에 따른 부수적 손해를 별도로 청구합니다.
하자 방치로 예정대로 입주하지 못했거나 일부 공간을 쓰지 못한 기간이 있었다면, 그로 인한 이사 지연 비용·임시 거주 비용 등도 하자보수비용과 별개의 손해 항목으로 함께 주장할 수 있습니다. 이를 처음부터 하자보수비용과 분리해 정리해 두어야 나중에 손해 항목이 뒤섞여 다투는 일을 막을 수 있습니다.
4) 하자 유형별 소멸시효를 관리합니다.
앞서 정리한 담보책임기간(2년·3년·5년·10년)은 그 기간 안에 하자가 발생해야 책임을 물을 수 있다는 의미이고, 이와 별도로 손해배상청구권 자체의 소멸시효도 함께 관리해야 합니다. 협상이 길어질 조짐이 보이면 내용증명 발송이나 소 제기로 시효를 중단시키는 조치를 선제적으로 취해, 협상에 매달리다 권리 자체를 잃는 상황을 피해야 합니다.
결론
사전점검에서 하자를 200건 적어 냈다는 것은 이미 그 아파트에 그만큼 손이 덜 간 부분이 많았다는 뜻입니다. 여기서 결과를 가르는 것은 하자의 개수가 아니라, 시공사가 지켜야 할 기한이 지났다는 사실과 남은 하자를 고치는 데 드는 비용을 얼마나 증명 가능한 형태로 갖추었는가입니다.
입주일이 다가오는데 시공사가 계속 처리를 미루고 있다면, 지금 시점에 무엇을 기록으로 남기고 어떤 절차부터 밟아야 할지 한 번 점검을 받아보시기를 권합니다.
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