권리금을 지키려면 반드시 새로운 임차인을 직접 구해 임대인에게 데려가야 한다고 알고 있는 임차인이 많습니다. 그런데 임대인이 이미 "누구를 데려와도 계약하지 않겠다"는 태도를 분명히 보인 상황이라면, 애써 신규임차인을 주선하는 것 자체가 의미 없는 요식행위가 될 수 있습니다. 실제로 대법원은 임대인이 계약 체결을 거부할 뜻을 확정적으로 밝힌 경우라면, 임차인이 실제로 신규임차인을 데려오지 않았더라도 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다고 판단했습니다. 이 글에서는 신규임차인을 주선하지 않고도 배상받을 수 있는 예외가 어떤 경우에 인정되는지, 임대인의 거절 의사를 무엇으로 증명해야 하는지 살펴보겠습니다.
법무법인 도모 강대현 대표변호사
권리금 회수기회 보호와 '신규임차인 주선'이라는 원칙
상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 일정한 행위로 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다고 정합니다. 여기서 방해행위로 규정된 유형은 크게 네 가지입니다. 이 규정이 만들어진 취지는, 임차인이 오랜 기간 쌓아온 영업상 가치인 권리금을 임대차 종료라는 이유만으로 허무하게 잃지 않도록 하려는 데 있습니다.
신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 직접 수수하는 행위
신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 막는 행위
주변 시세에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구해 사실상 계약을 무산시키는 행위
그 밖에 정당한 사유 없이 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절하는 행위
문제는 이 네 가지 유형 모두 전제조건이 하나 있다는 점입니다. 조문 문언 자체가 "임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자"를 기준으로 방해행위를 규정하고 있어서, 원칙적으로는 임차인이 실제로 누군가를 찾아 임대인에게 소개하는 주선 행위가 있어야 그 이후의 임대인 대응을 놓고 방해 여부를 판단할 수 있는 구조입니다. 임차인이 아무도 데려오지 않았다면 임대인이 거절할 대상 자체가 없으니, 문언만 보면 손해배상을 청구할 근거도 없어 보입니다.
권리금 회수기회 보호는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선했음을 전제로 작동하는 제도다.
대법원이 인정한 예외 — 임대인의 확정적 거절 의사
그런데 실제 분쟁에서는 임차인이 신규임차인을 구하러 나서기도 전에 임대인이 먼저 "이 자리는 내가 쓸 것", "누구를 데려와도 계약할 생각 없다"는 태도를 분명히 밝히는 경우가 적지 않습니다. 이런 상황에서까지 임차인에게 신규임차인을 찾아 임대인 앞에 데려가는 절차를 요구하는 것이 타당한지가 실무에서 오래 다투어졌습니다. 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결은 이 문제에 분명한 답을 내놓았습니다.
대법원은 임대인이 정당한 사유 없이, 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면, 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다고 보았습니다. 그 결과 임차인이 실제로는 신규임차인을 주선하지 않았더라도, 임대인의 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호가 정한 거절행위에 해당한다고 판단했습니다. 신규임차인 주선이라는 절차는 결국 임대인으로부터 계약 체결 가능성을 확인받기 위한 수단일 뿐이므로, 그 답이 이미 확정적으로 나와 있는 상황에서 형식만 되풀이할 필요는 없다는 논리입니다.
임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과 계약하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.
확정적 거절 의사, 무엇으로 증명하나
이 예외를 실제로 주장하려면 임대인이 정말로 확정적인 거절 의사를 밝혔다는 사실을 임차인이 증명해야 합니다. 판례는 그 판단 기준으로 임대차 종료 시점을 전후해 임대인과 임차인이 주고받은 구체적 언행, 태도, 정황을 종합적으로 살핀다고 설명합니다. 단순히 임대인이 협상 과정에서 난색을 보이거나 소극적인 태도를 취한 정도만으로는 부족하고, 계약을 맺지 않겠다는 취지가 명확히 드러나야 합니다.
실무에서 이런 의사표시를 뒷받침하는 자료로는 문자메시지·카카오톡 대화, 내용증명, 통화 녹음, 관련 대화를 나눈 목격자의 진술 등이 활용됩니다. 예를 들어 임차인이 신규임차인 후보를 언급하자 임대인이 "그 사람이든 누구든 이 자리는 임대할 생각이 없다"고 답한 메시지가 남아 있다면, 이는 확정적 거절 의사를 뒷받침하는 유력한 증거가 됩니다. 반대로 "생각해보겠다", "아직 결정 못 했다"는 정도의 표현만 오갔다면 확정적 거절로 보기 어려운 경우가 많습니다.
임대인이 신규임차인 후보와 아예 계약할 뜻이 없다고 명시한 문자·카카오톡 대화
계약 거절 의사를 명확히 밝힌 내용증명이나 공문
임대인이 이미 제3자와 별도로 계약을 진행 중이라는 사실을 보여주는 자료
대화 당시 동석했던 공인중개사나 제3자의 진술·확인서
가령 임차인이 폐업을 앞두고 지인에게 가게 인수 의사를 타진한 뒤 이를 임대인에게 알렸는데, 임대인이 "그 사람이든 누구든 재계약할 생각이 없다, 내가 직접 정리할 것"이라고 문자로 답했다면 이는 확정적 거절 의사를 뒷받침하는 유력한 정황이 됩니다. 반대로 같은 상황에서 임대인이 아무 답을 하지 않거나 "일단 만나서 얘기해보자"는 식으로 대응했다면, 아직 확정적 거절로 단정하기는 이릅니다. 이 경우에는 실제로 신규임차인 후보와 함께 임대인을 찾아가 명확한 답을 받아두는 절차를 한 번은 거치는 편이 안전합니다.
임대인의 자가영업 계획도 정당한 사유가 되지 못한다
상가건물임대차보호법 제10조의4 제2항은 임대인의 거절에 정당한 사유가 있는 것으로 보는 경우를 아래 네 가지로 한정하고 있습니다. 이 목록은 예시가 아니라 닫힌 목록이어서, 여기 해당하지 않는 사정은 원칙적으로 정당한 사유로 인정되지 않습니다.
신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
신규임차인이 되려는 자가 임차인의 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
임대차 목적물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우
임대인이 선택한 신규임차인이 이미 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
여기서 실무상 자주 나오는 오해가 하나 있습니다. 임대인이 "내가 직접 장사를 할 것"이라고 말하며 신규임차인과의 계약을 거절하는 경우인데, 이 사유는 위 네 가지 어디에도 포함되지 않습니다. 대법원 2024다305605, 305612 판결도 임대인이 상가에서 직접 영업할 계획이 있다는 이유만으로 신규임차인과의 계약 체결을 거절한 사안에서, 그것만으로는 제10조의4 제1항 제4호의 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 임대인이 직접 쓰겠다는 말과 함께 계약 자체를 거절한 정황이 뚜렷하다면, 이는 오히려 앞서 본 확정적 거절 의사의 증거로도 함께 작용할 수 있습니다.
임대인이 스스로 영업하겠다는 계획은 상가건물임대차보호법 제10조의4 제2항이 정한 정당한 사유 네 가지에 포함되지 않는다.
손해배상 범위는 어떻게 산정되나
상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항은 임대인이 방해행위로 임차인에게 손해를 발생시킨 경우 그 손해를 배상할 책임이 있되, 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정합니다. 통상적인 사건에서는 신규임차인과 실제로 오간 권리금 계약서나 협의 금액이 있어 그 금액을 기준으로 다투게 됩니다.
그런데 신규임차인을 주선하지 않은 채 확정적 거절 의사만으로 손해배상을 청구하는 경우에는, 애초에 신규임차인과 실제로 합의된 권리금 액수 자체가 존재하지 않습니다. 이런 사안에서는 감정평가를 통해 인정되는 임대차 종료 당시의 시가 권리금을 기준으로 손해액을 산정하는 것이 실무상 일반적인 접근입니다. 감정 과정에서는 통상 바닥권리금(입지적 가치), 영업권리금(단골·매출 등 영업상 이익), 시설권리금(인테리어·설비 잔존가치)을 각각 평가해 합산하는 방식이 쓰입니다.
예를 들어 감정 결과 영업권리금과 시설권리금을 합쳐 임대차 종료 당시 권리금이 8천만원 상당으로 평가되었다면, 이 금액이 배상액 산정의 상한선이 됩니다. 만약 임차인이 신규임차인 후보와 실제로 권리금 계약까지 체결해 그보다 낮은 금액으로 합의해두었다면, 조문상 둘 중 낮은 금액이 기준이 되므로 오히려 그 합의 금액이 배상 상한이 될 수 있습니다. 감정평가는 소송 과정에서 법원에 감정신청을 하여 진행하는 것이 일반적이고, 감정인이 산정한 금액을 두고 양측이 다시 다투는 경우도 흔합니다.
손해배상을 청구하려면 챙겨야 할 절차와 시효
손해배상청구권에는 기한이 있습니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4 제4항은 이 권리를 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸한다고 정합니다. 3년이라는 기간 자체는 짧지 않지만, 시간이 지날수록 임대인의 거절 의사를 뒷받침할 대화나 정황을 확보하기가 점점 어려워진다는 점이 실질적인 문제입니다.
실무에서는 대체로 임대차 종료를 앞두고 임대인의 태도가 확정적 거절로 굳어지는 시점에, 그 내용을 내용증명으로 재확인해두는 방식이 활용됩니다. 임대인에게 "귀하가 신규임차인과 계약할 뜻이 없음을 밝혔으므로 권리금 회수기회 보호 의무 위반에 해당한다"는 취지를 서면으로 통지해 답변을 받아두면, 이후 소송에서 거절 의사의 시점과 내용을 특정하기가 훨씬 수월해집니다. 협의가 결렬되면 손해배상청구 소송을 제기하면서 권리금 감정평가를 함께 신청하는 절차로 넘어가게 됩니다.
이 모든 준비는 임대차가 실제로 종료되기 전, 즉 아직 임대인과 접촉이 가능한 시점에 이루어져야 효과가 큽니다. 종료 이후에는 임대인이 이미 다른 사람과 계약을 마쳤거나 연락 자체가 어려워지는 경우가 많아, 거절 의사를 뒤늦게 입증하기가 훨씬 까다로워지기 때문입니다.
예외를 주장할 때 흔히 하는 착각
이 예외를 다루면서 임차인들이 자주 빠지는 착각이 두 가지 있습니다. 첫째는 임대인의 소극적 태도를 확정적 거절로 지레짐작하는 경우입니다. 임대인이 답을 미루거나 여러 차례 미온적인 반응을 보였다고 해서 곧바로 확정적 거절 의사가 인정되는 것은 아닙니다. 법원은 어디까지나 임대차 종료 무렵의 구체적 언행과 정황을 종합해 판단하므로, 애매한 태도만으로 소송을 시작했다가 오히려 패소할 위험이 있습니다.
둘째는 신규임차인을 찾아보려는 시도 자체를 아예 생략해버리는 경우입니다. 확정적 거절 의사가 있다고 믿더라도, 가능하다면 신규임차인 후보를 한 번이라도 접촉해 임대인에게 알리고 그 반응을 문서나 메시지로 남겨두는 편이 유리합니다. 이렇게 확보한 반응은 임대인의 거절 의사가 확정적이었음을 뒷받침하는 가장 직접적인 증거가 되고, 나중에 손해배상액을 산정할 때도 참고자료로 쓰일 수 있습니다.
셋째는 구두로만 오간 대화를 그대로 방치해두는 경우입니다. 통화나 대면 대화로 거절 의사를 확인했다면, 그 직후 문자메시지나 카카오톡으로 "오늘 말씀하신 대로 신규임차인과 계약할 뜻이 없다는 취지로 이해하면 되겠느냐"고 재확인을 요청해 답을 받아두는 것이 좋습니다. 시간이 지나면 구두 대화의 정확한 내용과 시점을 기억에만 의존해 재구성하기 어려워지고, 임대인 쪽에서도 그런 말을 한 적이 없다고 다투는 경우가 많기 때문입니다.
자주 묻는 질문
Q. 신규임차인을 구하려는 시도조차 하지 않았어도 예외가 인정되나요?
A. 임대인이 누구를 데려와도 계약하지 않겠다는 뜻을 확정적으로 밝혔다면, 임차인이 신규임차인을 찾으려는 시도조차 하지 않았더라도 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 그런 의사표시가 있었다는 사실 자체를 임차인이 증명해야 하므로, 관련 대화나 문서를 남겨두는 것이 중요합니다.
Q. 임대인이 협상 과정에서 난색을 보인 정도로도 확정적 거절로 인정되나요?
A. 단순히 어려움을 토로하거나 협상 과정에서 소극적인 태도를 보인 정도만으로는 확정적 거절 의사로 인정되기 어렵습니다. 법원은 계약 종료 무렵의 구체적 언행과 태도를 종합적으로 살펴 판단하므로, 명확하게 계약을 거절한다는 취지의 표현이 있었는지가 중요합니다.
Q. 임대인이 직접 장사를 하겠다고 말했다면 정당한 사유가 되나요?
A. 상가건물임대차보호법 제10조의4 제2항은 정당한 사유를 네 가지로 한정하고 있고, 임대인이 스스로 영업하겠다는 계획은 그 어디에도 해당하지 않습니다. 대법원도 임대인이 직접 영업할 계획이 있다는 이유만으로는 신규임차인과의 계약 체결을 거절할 정당한 사유가 될 수 없다고 판단했습니다.
Q. 손해배상은 얼마까지 받을 수 있나요?
A. 상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항에 따라 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 신규임차인을 주선하지 않은 경우에는 실제 지급 예정 권리금이 없으므로, 감정평가를 통해 인정되는 임대차 종료 당시의 시가 권리금이 기준이 되는 경우가 많습니다.
Q. 손해배상 청구는 언제까지 해야 하나요?
A. 같은 조 제4항에 따라 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 청구권을 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. 임대인의 거절 의사를 뒷받침할 증거는 임대차 종료 시점에 가까울수록 확보하기 쉬우므로 미리 정리해 두는 것이 안전합니다.
Q. 신규임차인을 한 명이라도 접촉해보는 것이 유리한가요?
A. 가능하다면 신규임차인 후보를 한 번이라도 접촉해 임대인에게 알리고 그 반응을 문서나 메시지로 남겨두는 편이 유리합니다. 임대인의 확정적 거절 의사를 뒷받침하는 직접 증거가 될 수 있기 때문입니다.
맺음말
신규임차인을 주선하는 절차는 권리금 회수기회 보호의 원칙적인 전제조건이지만, 임대인이 이미 누구와도 계약하지 않겠다는 뜻을 확정적으로 밝혔다면 그 절차를 그대로 요구하는 것은 무의미한 형식에 그칩니다. 대법원도 이런 경우까지 임차인에게 불필요한 행위를 강요할 수는 없다고 보아 예외를 인정했습니다. 다만 이 예외는 임대인의 거절 의사가 정말로 확정적이었는지를 임차인이 구체적으로 증명해야 성립하는 만큼, 관련 대화와 정황을 미리 정리해두는 준비가 결과를 좌우합니다.
광교를 비롯한 상가 밀집 지역에서는 임대차 종료를 앞두고 임대인과 권리금을 둘러싼 갈등이 자주 발생합니다. 자신의 상황이 이 예외에 해당하는지, 어떤 증거를 어떻게 정리해야 하는지 판단이 서지 않는다면 이른 시점에 검토를 받아보시길 권합니다.
조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.
의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.
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