리모델링 후 곰팡이·결로 — 시공 과실 감정과 배상 범위
사건 개요
오래된 아파트를 큰맘 먹고 리모델링한 뒤에야 이런 일을 겪는 분들이 있습니다. 새로 시공한 벽지 위로 몇 달 지나지 않아 검은 곰팡이가 번지고, 겨울이 되면 창틀과 벽 모서리에 물방울이 맺히는 결로가 반복됩니다. 공사 전에는 없던 증상이 공사 뒤에 생겼으니 시공에 문제가 있었다는 의심이 들지만, 막상 시공업체에 항의하면 "생활습관 때문", "환기를 안 해서"라는 답이 돌아옵니다.
실제로 상담을 청해 오시는 분들 다수가 겪는 어려움은 여기에 있습니다. 곰팡이와 결로가 눈에 보이는 결과일 뿐, 그 원인이 단열재 시공 부실인지, 방수 처리 미흡인지, 아니면 정말 생활습관 문제인지는 전문가의 조사 없이는 가려낼 수 없습니다. 원인을 특정하지 못하면 시공업체의 책임도, 배상받을 금액도 정해지지 않습니다.
결론부터 말씀드리면, 리모델링 시공의 하자로 곰팡이·결로가 발생했다는 점이 감정으로 확인되면, 도급인은 시공업체를 상대로 보수비용은 물론 그로 인해 확대된 손해까지 배상받을 수 있습니다. 다만 그 결과는 원인을 규명하는 감정 절차를 얼마나 촘촘하게 설계했는가, 그리고 손해의 범위를 법이 정한 틀 안에서 얼마나 정확하게 산정했는가에 따라 갈립니다.
핵심 쟁점
이런 사건에서 다툼이 갈리는 지점은 대체로 세 가지로 좁혀집니다. 첫째, 곰팡이·결로가 시공상 하자로 인한 것인지, 아니면 입주자의 생활습관·환기 부족 등 시공과 무관한 사정으로 인한 것인지입니다. 둘째, 하자가 인정되더라도 담보책임을 물을 수 있는 기간(존속기간) 안에 청구하는 것인지입니다. 셋째, 배상받을 손해의 범위를 보수비용에 그칠 것인지, 곰팡이로 상한 가구·마감재나 건강 피해 같은 확대손해까지 넓힐 수 있는지입니다.
민법 제667조는 수급인이 완성한 목적물에 하자가 있으면 도급인이 하자보수 또는 하자보수에 갈음하거나 그와 함께 손해배상을 청구할 수 있다고 정합니다. 이 하자담보책임은 시공업체의 과실 유무를 묻지 않는 책임이라는 점에서 출발이 유리하지만, 그렇다고 저절로 인정되지는 않습니다. 결로·곰팡이라는 결과가 시공의 어느 부분과 어떻게 연결되는지를 앞의 세 지점에서 구체적으로 밝혀야 비로소 청구가 성립합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 시공 과실을 감정으로 입증 가능한 형태로 만들기
가장 먼저 무너지는 지점은 "곰팡이가 생겼다"는 결과만 가지고 시공업체 탓이라고 주장하는 경우입니다. 결과와 원인 사이를 과학적으로 이어 붙이지 못하면, 아무리 억울해도 책임을 물을 수 없습니다. 김강희 변호사는 이런 사건에서 다음 순서로 사실관계를 구성합니다.
1) 하자를 훼손되기 전에 증거로 고정합니다.
곰팡이는 방치할수록 번지고, 벽지를 뜯어내거나 재시공을 하면 원인 부위 자체가 사라집니다. 그래서 재시공에 앞서 곰팡이·결로 발생 부위의 사진·영상을 날짜가 남는 형태로 촘촘히 확보하고, 다툼이 예상되면 소 제기 전이라도 법원에 증거보전 신청을 통해 감정인이 훼손 전 상태를 조사하도록 절차를 앞당깁니다. 시공업체가 먼저 무상 보수를 명목으로 벽을 뜯어내려 할 때 이를 그대로 허용하면 나중에 원인을 다툴 근거 자체가 사라진다는 점을 특히 주의해야 합니다.
2) 감정사항을 시공 과실 쪽으로 구체적으로 설계합니다.
법원 감정은 감정인에게 무엇을 물을지, 즉 감정사항을 어떻게 정하는지에 따라 결과가 갈립니다. 막연히 "곰팡이 원인이 무엇인가"라고만 물으면 "복합적 요인"이라는 답이 돌아오기 쉽습니다. 그래서 단열재의 두께·시공 부위가 설계·시방 기준에 맞았는지, 벽체·창호 접합부의 방수·기밀 처리가 적정했는지, 열화상 촬영과 표면온도·습도 측정을 통해 결로가 생기는 지점이 시공 불량 부위와 일치하는지를 각각 짚어 감정사항에 담습니다. 이렇게 쪼개어 물으면 감정인의 답변이 시공 과실 여부를 직접 가리키는 형태로 나옵니다.
3) 시공 전후 상태를 대조해 인과관계를 보강합니다.
시공업체는 대개 "리모델링 전에도 결로가 있었다"거나 "환기를 안 해서 생긴 것"이라고 다툽니다. 이 항변을 막으려면 공사 전 사진·이전 세입자나 관리사무소의 진술, 공사 계약서·시방서상 단열·방수 시공 범위를 함께 제출해, 리모델링 이후에 새로 생긴 증상이라는 시간적 인과관계와, 통상적인 환기로도 해소되지 않는 정도의 결로라는 점을 함께 보강합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 배상 범위를 세우고 존속기간 안에 지켜 내기
하자가 인정되어도 배상 범위를 어떻게 설계하느냐에 따라 받을 수 있는 금액이 크게 달라집니다. 이 단계에서 김강희 변호사는 다음을 함께 챙깁니다.
1) 보수비용과 확대손해를 나누어 청구합니다.
하자보수에 갈음하는 손해배상, 즉 단열·방수를 다시 시공하는 데 드는 비용은 시공업체의 과실 유무를 묻지 않는 하자담보책임으로 청구할 수 있습니다. 그러나 곰팡이로 상한 가구·마감재나 이로 인한 호흡기 질환 등 하자 목적물 이외의 재산·신체에 생긴 확대손해는 판례상 하자담보책임과는 별개의 채무불이행책임으로 다루어져, 시공업체의 귀책사유(과실)를 별도로 증명해야 합니다. 두 손해를 구분하지 않고 뭉뚱그려 청구하면 확대손해 부분이 통째로 배척될 위험이 있으므로, 처음부터 항목을 나누어 각각의 증명 계획을 세웁니다.
2) 담보책임 존속기간을 계약 형태에 맞추어 확인합니다.
도급인의 하자보수청구권 등은 목적물을 인도받은 날부터 일정 기간이 지나면 제척기간 도과로 더 이상 행사할 수 없습니다(민법 제670조, 제671조). 다만 시공업체가 건설산업기본법상 등록된 건설사업자라면, 같은 법 제28조와 시행령이 정한 공종별 하자담보책임기간이 우선 적용될 수 있어, 방수공사인지 단열·마감공사인지에 따라 적용 기간이 달라질 수 있습니다. 그래서 계약서에 표시된 시공업체의 등록 여부와 공종 구분을 먼저 확인해, 어느 기간 안에 청구해야 하는지를 특정합니다.
3) 도급인 측 사정에 따른 책임 감경 가능성도 함께 대비합니다.
시공업체는 흔히 "환기를 자주 안 했다", "빨래를 실내에 널었다" 등 도급인 측의 생활습관을 들어 책임을 줄이려 합니다. 하자담보책임은 공평의 원칙에 따라 하자 발생·확대에 도급인의 잘못이 보태졌다면 그만큼 책임이 감경될 수 있으므로, 평소 환기·난방 사용 내역이나 관리 정황을 미리 정리해 과도한 책임 감경 주장에 대비해 둡니다.
결론
리모델링 후 생긴 곰팡이·결로는 시간이 지날수록 벽 안쪽 자재까지 상해 원인 규명이 더 어려워집니다. 벽지를 다시 바르기 전, 바로 지금이 원인을 기록하고 감정을 준비해야 하는 시점입니다.
시공 과실이 있었다는 사실과 그로 인한 손해의 범위를 증명 가능한 형태로 얼마나 갖추었는가가 결과를 가르며, 담보책임 존속기간을 넘기지 않는 것도 그만큼 중요합니다. 지금 겪고 계신 곰팡이·결로가 리모델링 시공과 관련이 있다고 의심되신다면, 원인 규명과 청구 시점을 한 번 점검해 보시기를 권합니다.
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