토지거래허가구역에서 위장전입을 거절하면 약정금을 배상해야 할까 

안녕하세요,

법무법인 심 심준섭 대표변호사입니다.

토지거래허가구역 매매에서 위장전입을 거절했다는 이유만으로

약정금 배액을 배상해야 한다고 단정하기는 어렵습니다.

허가를 받기 위한 협력의무는 적법한 범위에서만 인정되고,

살지 않을 집에 주소만 옮기는 방식은 주민등록상 거짓 신고 문제가 될 수 있기 때문입니다.

토지거래허가구역 매매계약은 허가 전 어떤 상태인가요

핵심 한줄: 허가가 나야 계약 효력이 확정됩니다

토지거래허가구역에서는 매도인과 매수인이 계약서를 작성했더라도 관할 관청의 허가가 필요합니다. 허가를 받아야 소유권 이전 절차로 나아갈 수 있고, 허가가 나지 않으면 거래가 완성되기 어렵습니다.

이처럼 허가 전 매매계약은 유동적 무효 상태로 설명됩니다. 허가가 나오면 계약이 유효하게 정리될 수 있지만, 끝내 적법한 허가를 받지 못하면 확정적으로 무효가 될 수 있습니다.

따라서 약정금이나 계약금을 지급했다면 단순히 돈을 보냈다는 사실보다 허가를 적법하게 받을 수 있는 거래였는지가 중요합니다. 특히 실거주 목적이 필요한 거래라면 실제로 거주할 수 있는 상황인지부터 확인해야 합니다.

위장전입 거절은 허가 협력의무 위반인가요

핵심 한줄: 위법한 방법은 협력의 대상이 아닙니다

토지거래허가구역 매매에서는 당사자들이 허가를 받기 위해 협력해야 할 수 있습니다.

필요한 서류를 준비하고, 허가 신청에 응하며, 정상적인 절차에 협조하는 것이 여기에 해당합니다.

하지만 협력의무는 적법한 절차를 전제로 합니다. 실제로 거주하지 않을 집에 주소만 옮기는 위장전입은 허가를 받기 위한 정상적인 협력이라고 보기 어렵습니다.

따라서 매수인이 위장전입을 거절했다면 그것만으로 약정 위반이라고 단정하기 어렵습니다. 누구도 범죄나 위법행위에 협조할 의무를 부담하지 않습니다.

오히려 분쟁에서는 상대방이 어떤 방식으로 위장전입을 제안했는지, 매수인이 어떻게 거절했는지, 적법한 절차만 진행하겠다는 의사를 남겼는지가 중요합니다.

약정금 5천만 원은 언제 돌려받을 수 있나요

핵심 한줄: 반환은 확정적 무효 시점과 연결됩니다

토지거래허가구역에서 지급한 약정금은 거래가 확정적으로 무효가 되면 반환 문제가 생길 수 있습니다. 허가를 받지 못해 계약의 효력이 확정되지 못하면, 약정금은 부당이득반환 대상이 될 여지가 있습니다.

다만 허가 가능성이 아직 남아 있는 동안에는 곧바로 반환을 요구하기 어려운 경우가 있습니다. 관할 관청의 불허가 처분이 있거나, 당사자들이 더 이상 거래를 진행하지 않기로 명확히 한 경우처럼 거래가 끝났다고 볼 수 있는 시점이 중요합니다.

상대방이 배액배상을 요구하더라도 먼저 위반행위가 있었는지 확인해야 합니다. 위장전입 거절이 정당했다면 약정 위반 전제가 흔들릴 수 있습니다. 또한 위약금 조항이 있더라도 그 문구와 금액의 적정성은 별도로 다툴 수 있습니다.

결국 약정금 반환 사건에서는 허가 진행 상황, 불허가 여부, 거래 종료 합의, 약정서 문구, 위장전입 제안 경위가 모두 중요합니다.

상대방이 배액을 요구하면 어떻게 대응해야 하나요

핵심 한줄: 위장전입 제안과 거절을 기록으로 고정해야 합니다

상대방이 “허가에 협력하지 않았으니 약정금의 배액을 달라”고 주장한다면 즉시 사실관계를 정리해야 합니다. 위장전입을 누가 제안했는지, 어떤 말로 요구했는지, 매수인이 어떻게 거절했는지가 핵심입니다.

증거로는 문자, 카카오톡, 통화 녹음, 중개인의 설명, 약정서, 계약서, 송금내역, 허가 관련 안내자료가 필요합니다. 특히 “위장전입은 할 수 없다”, “적법한 절차가 아니면 진행하지 않겠다”는 취지가 남아 있으면 중요합니다.

내용증명을 보낼 때는 표현도 조심해야 합니다. 약정금 반환 요구는 정당한 권리로서 정리하되, 위장전입 제안이 형사·행정상 문제될 수 있다는 점은 별도로 구분해 적는 것이 안전합니다.

반대로 “약정금을 돌려주지 않으면 신고하겠다”는 식으로 금전 요구와 신고를 조건처럼 연결하면 협박 문제로 번질 수 있습니다. 토지거래허가구역 약정금 분쟁에서는 강한 문구보다 정확한 문구가 더 중요합니다.

마치며

핵심 한줄: 적법한 거절은 약점이 아니라 방어자료입니다

토지거래허가구역에서 위장전입을 거절했다면 그 사실은 약점이 아니라 중요한 방어자료가 될 수 있습니다. 허가 협력의무는 적법한 범위 안에서만 인정되기 때문입니다.

약정금 반환과 배액배상 문제는 허가 가능성, 거래가 확정적으로 무효가 된 시점, 약정서 문구, 위장전입 제안과 거절 경위를 함께 봐야 합니다. 먼저 증거를 정리하고, 반환 요구와 위법 제안 문제를 구분해 대응하는 것이 필요합니다.

자주 묻는 질문

Q. 토지거래허가구역에서 전입신고만 해두면 허가를 받을 수 있나요?
A. 실제 거주하지 않으면서 주소만 옮기는 방식은 주민등록상 거짓 신고 문제가 될 수 있습니다. 허가 요건은 형식이 아니라 실제 이용 목적과 연결됩니다.

Q. 위장전입을 거절하면 허가 협력의무 위반인가요?
A. 일반적으로 그렇게 단정하기 어렵습니다. 협력의무는 적법한 허가 절차에 대한 협력이지, 위법한 방법에 대한 협력이 아닙니다.

Q. 약정금은 허가가 안 나면 바로 돌려받을 수 있나요?
A. 사안에 따라 다릅니다. 관청의 불허가 처분이나 거래 종료 합의 등으로 계약이 확정적으로 무효가 된 시점이 중요합니다.

Q. 상대방이 약정금 배액을 요구하면 어떻게 해야 하나요?
A. 먼저 약정서 문구와 위반 사유를 확인해야 합니다. 위장전입 거절이 정당했다면 약정 위반 전제가 다투어질 수 있습니다.

Q. 위장전입을 제안받은 대화는 증거가 되나요?
A. 문자, 카카오톡, 통화 녹음, 중개인 설명 등은 중요한 증거가 될 수 있습니다. 특히 적법한 절차만 진행하겠다고 거절한 기록이 중요합니다.

Q. 내용증명에 신고하겠다는 말을 써도 되나요?
A. 신중해야 합니다. 금전 지급을 조건으로 신고를 압박하면 협박 문제가 생길 수 있습니다. 약정금 반환 요구와 형사·행정상 문제 검토는 분리해서 표현해야 합니다.