안녕하세요.

법무법인 반향 대표 변호사 정찬입니다.

전세보증금을 돌려받지 못하면 가장 먼저 떠올리는 대응이 '고소'입니다.

실제로 상담에서도 "집주인이 돈을 안 주는데 바로 사기로 고소하면 되나요?", "고소하면 보증금을 돌려받을 수 있나요?"라는 질문을 자주 받습니다.

하지만 전세보증금을 반환받지 못했다는 사실만으로 곧바로 전세사기나 사기죄가 성립하는 것은 아닌데요.

오늘은 전세사기 고소 방법에 대해 실제 분쟁에서 가장 많이 궁금해하는 내용을 설명해드리겠습니다.

전세사기와 단순한 보증금 분쟁은 다릅니다

집주인이 계약 종료 후 보증금을 반환하지 않는다고 해서 모두 형사사건이 되는 것은 아닙니다.

사기죄가 문제 되려면 계약 당시부터 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었음에도 이를 숨기고 계약을 체결했는지 등 여러 사정을 종합적으로 살펴야 합니다.

반면 자금 사정 악화나 부동산 경기 침체 등으로 반환이 지연되는 경우에는 민사 분쟁으로 판단되는 사례도 있죠.

따라서 먼저 자신의 사건이 형사 고소 대상인지, 민사적 해결이 필요한 사안인지를 구분하는 과정이 중요합니다.

고소를 준비한다면 무엇부터 확보해야 할까요?

전세사기 사건에서는 감정보다 객관적인 자료가 중요합니다.

일반적으로 다음과 같은 자료들이 사실관계를 확인하는 데 활용됩니다.

• 임대차계약서

• 보증금 송금 내역

• 등기부등본

• 집주기와 주고받은 문자나 카카오톡 대화

• 내용증명

• 계약 당시 광고나 설명 자료

이러한 자료를 통해 계약이 어떻게 체결되었고, 상대방이 어떤 설명을 했는지를 확인하게 됩니다.

고소를 하면 보증금을 바로 돌려받을 수 있을까요?

많은 분들이 오해하는 부분입니다.

형사 고소는 범죄 성립 여부를 판단하는 절차입니다.

반면 보증금을 실제로 반환받는 문제는 민사소송이나 강제집행 등 별도의 절차가 필요한 경우가 많습니다.

즉, 형사절차와 보증금 회수 절차는 목적이 서로 다르므로 함께 검토해야 하는 경우가 적지 않습니다.

고소 전에 반드시 확인해야 할 점

전세사기 사건은 계약 당시의 상황이 매우 중요합니다.

임대인의 재산 상태, 선순위 권리관계, 근저당 설정 여부, 다른 임차인과의 계약 상황 등 여러 요소가 함께 검토될 수 있죠.

따라서 단순히 보증금을 돌려받지 못했다는 사실만으로 판단하기보다, 계약 체결 과정 전체를 객관적으로 정리하는 것이 중요합니다.

같은 보증금 미반환 사건이라도 구체적인 사실관계에 따라 적용되는 법적 절차는 달라질 수 있습니다.

마무리

전세사기 고소 방법은 단순히 고소장을 제출하는 것에서 끝나는 문제가 아닙니다.

먼저 자신의 사건이 형사상 사기 혐의가 문제 되는 사안인지, 민사상 보증금 반환 분쟁인지 정확하게 구분하는 과정이 필요합니다.

또한 계약 체결 당시의 자료와 보증금 지급 내역, 임대인의 설명 등을 객관적으로 정리하는 것이 향후 절차에서도 중요한 의미를 가집니다.

사건의 성격을 정확히 파악한 후 적절한 법적 절차를 선택하는 것이 권리 보호의 첫걸음이 될 수 있습니다.