공동근저당 채권최고액, 나눠 배당받으면 한도가 줄어드는 이유 

채무자 소유 부동산 하나만으로는 담보가 부족할 때, 채권자는 물상보증인의 부동산까지 함께 잡아 공동근저당을 설정합니다. 문제는 이 부동산 중 하나가 먼저 경매에 넘어가 배당까지 끝난 뒤에 벌어집니다. 공동근저당권자가 남은 부동산에서도 애초 등기부에 적힌 채권최고액 전액을 다시 우선변제받겠다고 나서는 경우가 있기 때문입니다. 이미 한 번 우선변제를 받은 이상 나머지 부동산에 대한 우선변제 한도도 그만큼 줄어드는 것이 대법원의 확립된 입장이고, 이를 모르면 후순위 권리자나 물상보증인이 배당표를 그대로 넘겨 손해를 볼 수 있습니다. 이 글에서는 공동근저당의 이시배당에서 채권최고액이 왜, 얼마나 줄어드는지, 그리고 배당표를 받아든 이해관계인이 무엇을 확인해야 하는지 살펴보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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공동근저당이란 무엇인가 — 하나의 채권, 여러 부동산

근저당은 민법 제357조에 따라 장래 증감을 거듭하는 채권을 확정하지 않은 채, 채권최고액이라는 한도 안에서 담보하는 저당권입니다. 여기서 채권최고액은 실제로 얼마를 빌려줬는지가 아니라 나중에 우선변제받을 수 있는 상한선일 뿐입니다. 공동근저당은 이 하나의 근저당 채권을 담보하기 위해 여러 개의 부동산에 함께 저당권을 설정하는 구조를 말합니다.

실무에서는 채무자 소유 부동산만으로 담보가 부족하거나 채권자가 회수 가능성을 높이려는 목적으로, 채무자 소유 부동산과 물상보증인 소유 부동산을 함께 담보로 잡는 경우가 흔합니다. 개인 간 금전거래나 사업자금 대출에서 특히 자주 나타나며, 등기부에는 통상 공동담보목록이 함께 표시됩니다. 이때 각 부동산 등기부에는 대개 동일한 채권최고액이 기재되는데, 이 사실이 뒤에서 살펴볼 오해의 출발점이 됩니다.

공동근저당은 하나의 피담보채권을 여러 부동산이 함께 짊어지는 구조다 — 부동산마다 최고액이 따로 적혀 있어도, 담보하는 채권은 결국 하나라는 점이 이후 배당 국면에서 계속 문제가 된다.

동시배당과 이시배당 — 민법 제368조가 그리는 두 갈래 길

공동저당이 걸린 부동산이 여러 개일 때, 배당은 두 가지 방식으로 이뤄질 수 있습니다. 민법 제368조 제1항은 동일한 채권의 담보로 여러 부동산에 저당권을 설정한 경우, 그 부동산들의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 채권의 분담을 정하도록 합니다. 부동산들 사이의 부담을 애초부터 공평하게 나누는 방식입니다.

그러나 실무에서는 여러 부동산이 정확히 같은 시점에 경매되어 동시에 배당되는 경우보다, 시차를 두고 하나씩 경매되는 경우가 훨씬 많습니다. 민법 제368조 제2항은 이런 이시배당 상황을 규율합니다. 먼저 경매된 부동산의 대가에서는 공동저당권자가 채권 전부의 변제를 받을 수 있되, 그 부동산의 후순위저당권자는 선순위자가 동시배당을 받았다면 다른 부동산에서 변제받았을 금액의 한도에서 선순위자를 대위하여 나머지 부동산의 저당권을 행사할 수 있습니다.

이 조문은 원래 채권액이 이미 확정된 일반 저당권을 전제로 설계됐습니다. 채권최고액이라는 한도 안에서 채권이 계속 증감하는 근저당에 그대로 적용하려 하면, 다음 항목에서 보듯 곧바로 문제가 드러납니다.

이시배당에서 먼저 경매된 부동산의 후순위권리자는, 선순위자가 동시배당을 받았다면 다른 부동산에서 변제받았을 금액의 한도에서 대위할 수 있다 — 이 대위권이 공동저당 제도 전체의 형평을 지탱한다.

근저당에서 유독 문제되는 지점 — 채권최고액이라는 한도

일반 저당권은 채권액이 정해져 있어 동시배당이든 이시배당이든 총 회수액이 채권액을 넘을 수 없습니다. 그런데 근저당은 다릅니다. 채권최고액 5억원짜리 공동근저당을 A부동산과 B부동산에 각각 설정했다고 가정하면, 등기부만 보면 A와 B 모두 각각 5억원까지 우선변제받을 수 있는 것처럼 보입니다.

여기서 문제가 생깁니다. A부동산이 먼저 경매되어 그 대가에서 채권최고액 범위 안에서 우선변제를 받았는데, 이후 B부동산 경매에서 같은 채권자가 "B부동산에 설정된 채권최고액도 5억원이니 여기서도 5억원 전부를 우선변제받겠다"고 주장하면, 실질적으로 하나의 채권을 최고액의 배수만큼 반복해서 회수하는 결과가 될 수 있습니다. 그만큼 후순위 권리자나 물상보증인이 배당받을 몫은 줄어듭니다.

이 지점을 두고 한동안 실무와 하급심 판단이 갈렸습니다. 각 부동산의 채권최고액은 등기부상 별개이므로 부동산마다 최고액까지 우선변제받을 수 있다는 입장과, 이미 회수한 금액만큼 나머지 부동산의 우선변제 한도도 줄어야 한다는 입장이 맞섰습니다. 후순위 권리자와 물상보증인의 이해관계가 첨예하게 갈리는 지점이었던 만큼, 대법원의 정리가 필요했습니다.

채권최고액은 각 부동산 등기부에 따로 적혀 있어도 담보하는 채권은 결국 하나다 — 이미 회수한 금액을 무시하고 매번 최고액 전부를 다시 청구할 수 있는지가 오랫동안 쟁점이었다.

대법원 2013다16992 전원합의체 — "감액설"로 정리된 이유

이 쟁점을 정면으로 다룬 것이 대법원 2017. 12. 21. 선고 2013다16992 전원합의체 판결입니다. 채무자 소유 부동산에 대해 회생절차가 개시된 상태에서, 공동근저당권자가 그 부동산의 환가대금에서 먼저 우선변제를 받았습니다. 이후 물상보증인 소유의 다른 부동산에 대한 공매절차에서 같은 채권자가 애초 채권최고액 전액을 기준으로 다시 우선배당을 요구하자, 후순위 권리자가 이의를 제기하며 다툰 사건입니다.

대법원은 이시배당의 경우에도 동시배당과 마찬가지로, 공동근저당권자가 공동담보 목적 부동산 각각의 환가대금으로부터 채권최고액만큼 반복하여 배당받을 수는 없다고 판시했습니다. 나머지 부동산에 대해 공동근저당권자로서 행사할 수 있는 우선변제권의 범위는, 최초의 채권최고액에서 이미 우선변제받은 금액을 공제한 나머지로 제한된다는 것입니다.

이 전원합의체 판결로 그동안 갈려 있던 하급심·학설의 입장이 감액설로 통일됐습니다. 민법 제368조가 그리는 동시배당과 이시배당 사이의 형평이 근저당에도 그대로 관철된다는 점을 확인한 판결이라는 데 의의가 있습니다.

이시배당이라 해도 공동근저당권자는 목적 부동산 각각에서 채권최고액만큼 반복해 배당받을 수 없다 — 나머지 부동산의 우선변제권 범위는 최초 채권최고액에서 이미 변제받은 금액을 공제한 나머지다.

얼마가 줄어드는가 — 감액 계산의 실제 구조

감액 계산의 구조는 간단합니다. 나머지 부동산에 대한 우선변제 한도는 최초의 채권최고액에서 이미 우선변제받은 금액을 뺀 나머지입니다. 예를 들어 채권최고액 5억원짜리 공동근저당을 A, B 두 부동산에 설정해 뒀는데 A부동산 경매에서 3억원을 우선배당받았다면, B부동산 경매에서는 남은 2억원 한도 안에서만 우선변제권을 행사할 수 있습니다. B부동산의 경매대금이 충분하더라도 5억원 전부를 다시 받을 수는 없습니다.

여기서 주의할 점은 '이미 배당받은 금액'을 계산할 때 원금만 따로 떼어 계산하지 않는다는 것입니다. 채권최고액 자체가 원금·이자·지연손해금·집행비용 등을 포괄하는 한도이므로, 공제할 금액도 그 부동산에서 실제로 우선변제받은 총액을 기준으로 합니다.

• 먼저 배당된 부동산에서 우선변제받은 총액(원금·이자·지연손해금·집행비용 포함)

• 최초 채권최고액에서 위 총액을 공제한 나머지 — 이것이 남은 부동산의 우선변제 한도

• 후행 경매의 배당요구서에 채권자가 이 감액된 한도를 반영해 신고했는지 여부

후순위 권리자나 물상보증인 입장에서는 이 감액분만큼 자신이 배당받을 몫이 늘어나거나, 향후 담보 부담이 줄어드는 효과가 있습니다. 반대로 공동근저당권자 입장에서는 이시배당을 어떤 순서로 진행하더라도 최종적으로 회수할 수 있는 총액 자체가 늘어나지는 않는다는 뜻이기도 합니다.

나머지 부동산의 우선변제 한도 = 최초 채권최고액 − 이미 우선변제받은 금액. 이 계산에는 원금뿐 아니라 이자·지연손해금 등 채권최고액에 산입되는 항목이 모두 들어간다.

피담보채권은 계속 발생해도 한도는 줄어든다 — 개별확정설

근저당의 피담보채권은 기본거래가 계속되는 동안 증감을 거듭하다가, 기본거래 종료·채무자나 물상보증인에 대한 파산선고 등 확정사유가 발생하면 그 시점의 채권액으로 확정됩니다. 그렇다면 공동근저당 목적 부동산 중 하나가 먼저 경매되어 우선배당을 받으면, 나머지 부동산의 피담보채권도 함께 확정되는 것인지가 또 다른 쟁점이었습니다.

대법원 2017. 9. 21. 선고 2015다50637 판결은 이 문제에 답을 내놓았습니다. 공동근저당 목적 부동산 중 하나가 제3자가 신청한 경매절차에 걸려 공동근저당권자가 그 절차에 참가해 우선배당을 받은 경우, 그 부동산에 관한 근저당권의 피담보채권은 매수인이 매각대금을 지급한 때 확정됩니다. 그러나 나머지 목적 부동산에 관한 근저당권의 피담보채권은 기본거래가 종료하거나 별도의 확정사유가 발생하지 않는 한 확정되지 않고 계속 증감할 수 있다는 것이 판례의 결론입니다.

이 판결이 실무에 던지는 의미는 분명합니다. 채권최고액의 감액과 피담보채권의 확정은 별개의 문제라는 것입니다. 이시배당이 있으면 나머지 부동산의 우선변제 한도는 자동으로 줄어들지만, 그 부동산에 대한 채권 자체는 감액된 한도 안에서 여전히 늘어날 수 있습니다. 다만 아무리 채권이 늘어나도 이미 감액된 채권최고액을 넘어서 우선변제받을 수는 없습니다.

채권최고액의 감액과 피담보채권의 확정은 별개다 — 먼저 경매된 부동산의 채권은 매각대금 완납 시 확정되지만, 나머지 부동산에 대한 채권은 별도 확정사유가 없는 한 계속 증감할 수 있다. 다만 그 한도는 이미 감액된 채권최고액을 넘지 못한다.

물상보증인이라면 — 먼저 팔린 부동산에 대한 구상권

지금까지 살펴본 감액 법리는 나중에 경매되는 부동산의 소유자에게 유리하게 작용합니다. 그런데 자신의 부동산이 먼저 팔린 물상보증인이라면 이야기가 다릅니다. 감액 법리는 '나머지' 부동산의 우선변제 한도를 줄여주는 것일 뿐, 이미 경매로 재산을 잃은 물상보증인 본인에게 직접 이득을 주지는 않기 때문입니다. 이때 물상보증인이 챙겨야 할 권리는 별도로 있습니다.

민법 제341조는 타인의 채무를 담보하기 위해 저당권을 설정한 자가 그 채무를 변제하거나 저당권 실행으로 소유권을 잃은 때에는 보증채무에 관한 규정에 따라 채무자에게 구상권을 가진다고 정합니다. 공동근저당의 목적 부동산 중 물상보증인 소유 부동산이 먼저 경매되어 그 대가에서 채권자가 우선변제를 받았다면, 물상보증인은 그만큼의 금액을 채무자에게 구상할 수 있습니다. 채무자가 임의로 갚지 않으면 채무자 재산에 대한 강제집행까지 나아갈 수 있습니다.

결국 공동근저당에 물려 있는 부동산의 소유자는 두 갈래로 나뉩니다. 나중에 경매되는 부동산의 소유자는 앞서 본 채권최고액 감액으로 부담을 던다면, 먼저 경매된 부동산의 물상보증인은 구상권 행사로 손실을 회복해야 합니다. 감액 법리만 알고 구상권을 챙기지 않으면, 이미 자기 부동산으로 채무자의 빚을 대신 갚아준 몫을 그대로 떠안게 될 수 있습니다.

감액 법리는 나중에 경매되는 부동산의 부담을 줄여줄 뿐이다 — 먼저 경매로 재산을 잃은 물상보증인은 민법 제341조에 따른 구상권을 별도로 행사해야 손실을 회복할 수 있다.

후순위 권리자·물상보증인이 배당표에서 확인해야 할 것들

실제로 배당 국면에 놓인 이해관계인이라면, 판례 법리를 아는 것만으로는 부족하고 배당표에서 직접 숫자를 대조해야 합니다. 확인해야 할 지점은 다음과 같습니다.

• 먼저 배당된 부동산의 배당표·배당계산서에서 공동근저당권자가 실제로 얼마를 우선변제받았는지 확인.

• 후행 경매의 배당요구 단계에서 공동근저당권자가 감액을 반영하지 않고 최초 채권최고액 전액을 다시 신고하는지 대조.

• 배당표 원안이 감액된 한도와 다르게 작성돼 있다면 배당기일에 출석해 이의를 진술.

• 물상보증인이라면 감액된 채권최고액만큼 자신의 부동산에 걸린 근저당권 부담도 줄어드는 것이므로, 근저당권 변경·말소등기 청구의 근거로 활용 가능.

배당이의는 시점을 놓치면 되돌리기 어렵습니다. 배당기일에 출석해 이의를 진술한 뒤에도 1주일 안에 배당이의의 소를 제기해야 그 이의가 절차적으로 유지됩니다. 이 기간을 넘기면 배당표가 그대로 확정되어, 이후에는 부당이득반환 청구와 같은 별도의 소송으로 다투는 방법 외에는 남지 않게 됩니다.

배당표가 확정되기 전, 배당기일에 출석해 이의를 진술하고 1주일 안에 배당이의의 소를 제기해야 감액 주장이 절차적으로 유지된다.

자주 묻는 질문

Q. 공동근저당과 개별근저당은 어떻게 다른가요?

A. 개별근저당은 부동산마다 별개의 채권을 담보하지만, 공동근저당은 하나의 피담보채권을 여러 부동산이 함께 담보한다는 점이 다릅니다. 등기부에는 공동담보목록으로 표시되고, 배당 국면에서는 부동산 사이의 형평을 조정하는 민법 제368조가 함께 적용됩니다.

Q. 동시배당이면 이런 감액 문제가 아예 없나요?

A. 동시배당은 민법 제368조 제1항에 따라 각 부동산의 경매대가에 비례해 애초부터 채권을 나눠 배당하므로, 한 부동산에서 최고액 전부를 받고 다른 부동산에서 또 최고액 전부를 받는 구조 자체가 생기지 않습니다. 감액 문제는 부동산이 시차를 두고 경매되는 이시배당에서 주로 불거집니다.

Q. 이미 배당받은 금액을 계산할 때 이자도 포함되나요?

A. 그렇습니다. 채권최고액 자체가 원금·이자·지연손해금·집행비용 등을 포괄하는 한도이므로, 감액 계산도 원금만이 아니라 이미 우선변제받은 총액을 기준으로 합니다. 원금만 따로 떼어 공제하는 식으로 계산하지 않습니다.

Q. 물상보증인인데 감액 사실을 어떻게 확인할 수 있나요?

A. 먼저 경매된 부동산의 배당표·배당계산서를 집행법원에서 열람해 공동근저당권자가 실제로 얼마를 우선변제받았는지 확인하는 것이 출발점입니다. 이후 자신의 부동산에 대한 경매절차에서 채권자가 그 금액을 공제하지 않은 채 최초 채권최고액을 다시 주장하는지 대조해야 합니다.

Q. 배당기일에 이의를 놓치면 더는 다툴 수 없나요?

A. 배당기일에 출석해 이의를 진술하지 않으면 배당표가 그대로 확정되어 이후에는 부당이득반환 등 별도 소송으로 다투는 방법 외에는 어렵습니다. 이의를 진술했더라도 1주일 안에 배당이의의 소를 제기하지 않으면 이의의 효력이 없어지므로 기간을 놓치지 않는 것이 중요합니다.

Q. 공동근저당을 설정할 때 처음부터 조심할 점이 있나요?

A. 물상보증인이라면 채권최고액이 각 부동산에 동일하게 설정되더라도 실제로는 하나의 채권만 담보한다는 점, 즉 다른 부동산에서 먼저 회수가 이뤄지면 자신의 부담도 그만큼 줄어드는 구조라는 점을 이해하고 근저당권설정계약서와 공동담보목록을 미리 확인해두는 것이 좋습니다.

맺음말

공동근저당의 이시배당에서는 먼저 배당받은 금액만큼 나머지 부동산의 채권최고액 우선변제 한도가 줄어든다는 것이 대법원 전원합의체로 확립된 원칙입니다. 채권최고액의 감액과 피담보채권의 확정은 서로 다른 문제이므로, 나머지 부동산에 대한 채권이 계속 늘고 있더라도 우선변제받을 수 있는 한도는 이미 줄어든 채권최고액을 넘지 못한다는 점을 함께 기억해야 합니다.

수원지법 관할 사건을 포함해 공동근저당이 얽힌 배당절차는 부동산 개수와 순위가 많아질수록 셈법이 복잡해집니다. 배당표를 받아든 뒤에야 이 문제를 알아차리면 이의 기간을 넘기기 쉬운 만큼, 배당요구 단계에서부터 선행 배당 내역과 감액 여부를 미리 확인해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.