동생 명의로 사둔 농지, 수용 보상금을 동생이 가져갔다면
사건 개요
시골 농지를 사두는 일은 생각보다 흔합니다. 문제는 농지가 아무나 살 수 있는 땅이 아니라는 데 있습니다. 농지법은 자기 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 농지를 소유하지 못하도록 하고(농지법 제6조), 취득 단계에서 농지취득자격증명을 요구합니다(같은 법 제8조). 그래서 도시에 사는 사람이 고향 땅을 사려 할 때, 현지에 사는 형제의 이름을 빌려 등기를 마치는 일이 실제로 적지 않게 벌어집니다. 대금은 내가 다 냈고, 재산세도 내가 내고, 관리도 내가 했지만, 등기부에는 동생 이름이 올라가 있는 상태입니다.
몇 년, 길게는 수십 년이 지난 뒤 그 땅이 도로·산업단지·택지개발지구에 편입됩니다. 수용 절차가 진행되고 보상금이 지급되는데, 사업시행자는 등기부를 보고 돈을 내주므로 보상금은 동생 계좌로 들어갑니다. 그리고 그 순간 동생의 태도가 바뀝니다. "등기부에 내 이름으로 되어 있으니 법적으로 내 땅"이라거나, "그때 그 돈은 형이 나에게 준 것"이라는 말이 돌아옵니다. 억대의 보상금을 눈앞에서 놓친 의뢰인이 상담실에 앉아 가장 먼저 묻는 것은 언제나 같습니다. "등기가 동생 앞으로 되어 있으면 저는 아무것도 못 받는 겁니까."
결론부터 말씀드리면, 그렇지 않습니다. 명의신탁 약정과 그에 따른 등기는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 부동산실명법) 제4조에 따라 무효이고, 그 무효인 등기를 근거로 명의수탁자가 보상금을 챙겼다면 그 이익은 그의 것이 아닙니다. 다만 얼마를, 어떤 권원으로 돌려받을 수 있는지는 사안마다 크게 갈립니다. 그 차이는 억울함의 크기가 아니라, 이 땅을 살 때 누가 계약의 당사자였는가, 그리고 돈이 아직 어디에 있는가에서 결정됩니다.
핵심 쟁점
이런 사건에서 실제 판단의 갈림길이 되는 것은 네 가지입니다. 첫째, 이 명의신탁이 어떤 유형인지입니다. 원래 내 땅을 동생 앞으로 옮긴 양자간 명의신탁인지, 내가 매도인과 계약하고 등기만 동생 앞으로 넘긴 3자간 등기명의신탁인지, 동생이 계약당사자로 나선 계약명의신탁인지에 따라 보상금 전액을 청구할 수 있는지, 매수자금만 청구할 수 있는지가 달라집니다. 둘째, 계약명의신탁이라면 매도인이 명의신탁 사실을 알았는지입니다. 부동산실명법 제4조 제2항 단서는 매도인이 선의인 경우 수탁자 명의 등기를 유효로 인정하기 때문입니다.
셋째, 동생이 반드시 꺼내는 불법원인급여 항변(민법 제746조)입니다. "농지법 제한을 피하려고 한 불법이니 형도 돌려받을 자격이 없다"는 주장입니다. 넷째, 권리가 인정되어도 보상금이 이미 흩어졌는지입니다. 판결문은 받았는데 집행할 재산이 없으면 승소는 종이에 그칩니다. 이 네 지점은 순서대로 이어져 있어서, 유형 확정이 어긋나면 청구취지 자체가 잘못 서고, 보전조치가 늦으면 이겨도 회수하지 못합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 명의신탁의 유형을 확정해 청구권원을 세우기
가장 먼저 해야 할 일은 감정을 정리하는 것이 아니라 이 거래가 법적으로 어떤 모양이었는지를 확정하는 것입니다. 같은 "동생 명의 농지"라도 유형이 달라지면 청구할 수 있는 금액이 보상금 전액에서 옛날 매수자금으로 줄어듭니다. 이 사건에서 김강희 변호사는 다음 순서로 법률관계를 재구성합니다.
1) 매매계약의 당사자가 누구였는지부터 특정합니다.
3자간 등기명의신탁과 계약명의신탁을 가르는 기준은 등기부가 아니라 매도인과 실제로 계약을 맺은 사람이 누구인가입니다. 그래서 매매계약서의 매수인란과 서명·날인, 계약금·중도금·잔금이 나간 계좌, 계약 현장에 누가 나갔는지, 중개인이 누구를 매수인으로 상대했는지를 확보합니다. 계좌이체 내역은 오래된 사건에서도 은행 거래내역 조회로 복원되는 경우가 많고, 부동산중개업소의 중개대상물 확인·설명서와 계약서 사본도 유력한 자료가 됩니다. 여기서 "형이 계약을 하고 등기만 동생 앞으로 넘겼다"는 3자간 구조가 확인되면, 청구의 대상은 옛 매수자금이 아니라 동생이 수령한 보상금 그 자체가 됩니다.
2) 계약명의신탁이라면 매도인의 '악의'를 입증합니다.
동생이 계약당사자로 나섰던 사안이라면, 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐는지가 결정적입니다. 매도인이 선의였다면 부동산실명법 제4조 제2항 단서에 따라 동생이 유효하게 소유권을 취득하고, 판례상 명의신탁자는 부동산이나 보상금이 아니라 매수자금 상당액만 부당이득으로 반환받을 수 있습니다. 수십 년 전 수천만 원이 지금의 수억 원 보상금과 바꿔치기되는 셈입니다. 그래서 매도인이 사정을 알고 있었다는 정황—형이 직접 흥정하고 잔금을 치른 사실, 매도인·중개인의 진술, 계약 당시 오간 연락 내역—을 초기부터 수집해 단서의 적용을 차단합니다.
3) 부당이득과 불법행위, 두 갈래 권원을 함께 세웁니다.
대법원은 3자간 등기명의신탁에서 명의수탁자가 신탁부동산을 처분해 이익을 얻은 경우 그 이익을 명의신탁자에게 직접 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 보았고, 강제수용이나 공공용지 협의취득으로 제3자 앞으로 소유권이 넘어가 수탁자가 보상금을 취득한 경우도 같은 틀에서 다루었습니다(대법원 2021. 9. 9. 선고 2018다284233 전원합의체 판결). 한편 형사에서는 양자간 명의신탁의 임의처분에 횡령죄가 성립하지 않는다는 것이 확립된 판례이지만, 같은 판결은 민사상 불법행위 책임까지 면제되는 것은 아니라는 점을 분명히 했습니다(대법원 2021. 2. 18. 선고 2016도18761 전원합의체 판결). 그래서 형사 고소로 압박해 돈을 받아내려는 접근은 실효성이 낮다고 보고, 부당이득반환(민법 제741조)과 불법행위 손해배상(민법 제750조)을 함께 구성해 본안에서 승부를 봅니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 보상금을 실제로 회수하고 상대의 항변을 막기
권리가 있다는 것과 돈을 돌려받는 것은 별개의 문제입니다. 수용 보상금은 현금이라 이전이 빠르고, 한 번 흩어지면 추적이 어렵습니다. 그래서 이 단계에서는 순서가 곧 결과입니다.
1) 보상금이 아직 지급되기 전이라면 채권가압류가 최우선입니다.
수용 절차가 진행 중이고 보상금이 아직 나가지 않았다면, 동생이 사업시행자에 대해 가지는 보상금채권 자체를 가압류합니다. 사업시행자를 제3채무자로 삼아 가압류가 이루어지면, 토지보상법 제40조 제2항 제4호에 따라 사업시행자는 압류나 가압류로 보상금 지급이 금지되었을 때 보상금을 공탁할 수 있습니다. 돈이 동생 계좌를 거치지 않고 공탁소에 묶이는 것이어서, 회수 가능성이 근본적으로 달라집니다. 반대로 이미 지급이 끝났다면 동생의 예금·부동산·다른 채권을 대상으로 가압류를 서둘러야 하며, 이 시점 판단이 사건 전체에서 가장 시급합니다.
2) '농지법을 피하려던 불법'이라는 항변을 정면으로 차단합니다.
동생 측은 거의 예외 없이 "명의신탁 자체가 위법이니 반환을 구할 수 없다"며 민법 제746조를 꺼냅니다. 그러나 대법원은 부동산실명법을 위반한 명의신탁이라는 사정만으로 그 등기가 불법원인급여에 해당한다고 볼 수 없다고 판단했고, 농지법상 제한을 회피할 목적이었던 경우에도 명의신탁자의 반환청구를 허용했습니다(대법원 2019. 6. 20. 선고 2013다218156 전원합의체 판결). 따라서 이 항변은 답변서 단계에서 판례 법리로 정면 반박해 쟁점에서 조기에 제거하고, 심리를 유형 확정과 금액 산정으로 되돌리는 것이 유리합니다.
3) 시효를 역산하고 반환 범위를 이자까지 넓힙니다.
부당이득반환청구권은 채권이므로 10년의 소멸시효가 적용되고(민법 제162조 제1항), 불법행위 손해배상은 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년입니다(민법 제766조). 수용은 오래전에 끝났는데 형제간이라 참고 기다리다 시효를 넘기는 사례가 실제로 있습니다. 그래서 보상금 수령일과 반환 거부 시점을 먼저 확정해 남은 기간을 역산합니다. 또한 악의의 수익자는 받은 이익에 이자를 붙여 반환해야 하므로(민법 제748조 제2항), 동생이 "내 땅"이라며 반환을 거부한 시점 이후에 대해서는 이자를 함께 청구해 실질 회수액을 높입니다.
4) 의뢰인 본인에게 돌아올 제재를 미리 계산해 알려 드립니다.
이 소송은 명의신탁이 있었음을 스스로 드러내는 절차이기도 합니다. 명의신탁자에게는 부동산가액의 100분의 30 범위에서 과징금이 부과될 수 있고(부동산실명법 제5조), 실명등기를 하지 않은 상태가 이어지면 이행강제금이 더해질 수 있으며(같은 법 제6조), 형사처벌로 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금이 규정되어 있습니다(같은 법 제7조). 배우자·종중·종교단체에 대한 특례(같은 법 제8조)는 있지만 형제자매는 그 대상이 아닙니다. 그래서 회수 가능한 보상금 규모와 예상 제재를 함께 놓고 실익을 계산한 뒤, 소송·협상·합의 가운데 무엇으로 갈지를 정하는 것이 순서입니다.
결론
동생 명의로 해둔 농지 문제는 대개 수용 소식이 들릴 때 한꺼번에 터집니다. 그 전까지는 아무 일도 없었기 때문에 "가족인데 설마" 하고 넘기기 쉽지만, 실제로 관계가 깨지는 지점은 언제나 보상금이 입금되는 그 며칠입니다.
이 사건의 결과를 가르는 것은 계약 당시 누가 당사자였는지를 증명할 자료가 남아 있는가, 그리고 보상금이 움직이기 전에 묶었는가입니다. 수용 절차가 시작되었다는 이야기가 들리는 시점이 이미 대응을 시작해야 할 때입니다. 지금 등기부에 다른 사람 이름이 올라가 있는 농지가 있고 그 땅이 개발 구역에 걸려 있다면, 어떤 유형의 명의신탁인지와 무엇부터 확보해야 하는지를 한 번 점검받아 보시기를 권합니다.
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