잠실5단지 재건축 매도청구, 시가 감정을 뒤집는 세 가지 대응 

안녕하세요, 건설 전문 신지수 변호사입니다.

​

서울 송파구 잠실5단지아파트 재건축정비사업이 사업시행계획인가를 받았습니다. 주택용지와 복합용지가 나뉘어 계획된 인가이고, 공동주택 외에 판매·업무·문화시설이 함께 들어서는 복합개발 사업이라는 점이 특징입니다. 이런 단지에서는 아파트 분양수익만이 아니라 복합시설이 만들어낼 가치까지 매도청구를 받으실 수도 있는 소유자분들의 시가에 어떻게 반영되는지가 중요한 문제로 남습니다.

​

아래에서 사업 내용을 하나씩 살펴보겠습니다.

1. 잠실5단지, 사업 개요

고시: 서울특별시 송파구 고시 제2026-90호

사업시행계획인가일: 2026년 7월 1일

위치: 서울시 송파구 잠실동 27번지 일원 (2호선·8호선을 이용하는 교통생활권)

규모: 정비구역 면적 358,077.0㎡, 용적률 322.60%, 건폐율 23.59%, 지하 4층 ~ 지상 65층, 아파트 32개동 6,411세대(분양 5,580 + 임대 831) 및 판매·업무·문화및집회시설. 39~244㎡ 다양한 평형 구성

2. 주택과 복합시설이 함께 서는 사업, 수익 구조가 둘입니다

잠실5단지는 주택용지에 4,942세대, 복합용지에 1,469세대가 나뉘어 배치되고 판매·업무·문화시설이 함께 계획되어 있습니다. 조합의 사업수익이 아파트 분양 한 곳에서만 나오지 않는다는 뜻이지요.

​

수익 구조가 둘인 사업에서는 감정평가가 주택 부분만 보고 지나갈 여지가 생깁니다. 복합시설이 만들어낼 가치까지 시가에 담기려면 그 부분을 별도로 드러내 주셔야 합니다.

3. 잠실5단지의 시가, 이 두 조건에 담겨야 합니다

매도청구소송에서 법원이 정할 시가는 재건축이 이루어진다는 전제 아래, 그로 인해 생겨날 개발이익까지 반영된 가격이어야 합니다. 잠실5단지의 경우 다음 두 조건을 놓치지 마셔야 합니다.

① 복합용지 개발이익의 시가 반영: 판매·업무·문화시설은 아파트와 별개의 수익원입니다. 이 부분의 가치가 조합 측 감정안에서 어떻게 다뤄졌는지 확인이 필요하고, 주택 기준만으로 산정되었다면 그대로 두실 일이 아닙니다.

​

② 지상 65층 초고층 전환의 프리미엄 산정: 저층 대단지가 최고 65층으로 다시 서고 세대수는 6,411세대에 이릅니다. 2호선과 8호선이 만나는 잠실역 생활권에 신천초를 품은 입지까지 더해지는 만큼, 평형별로 인근 신축 실거래를 반영해 시가를 세분화해 산정해야 합니다. 획일적인 평균 시세로는 정당한 시가에 닿기 어려울 수도 있습니다.

4. 감정 결과가 나오기 전이 승부처입니다 — 신지수 변호사의 조언

감정은 결과가 나온 뒤에 뒤집는 것보다 나오기 전에 관여하시는 편이 훨씬 유리합니다. 감정 전에 한강 접근성과 잠실역 역세권 가치, 학군 같은 이 단지만의 요소를 의견서로 정리해 제출해 두시고, 감정인의 현장 조사에는 되도록 동석해 물건의 상태를 직접 설명하시는 것이 좋습니다. 그렇게 하고도 산정 근거가 납득되지 않는다면 다시 따져볼 길이 남아 있습니다.

​

최근 저희 법인에서는 매도청구소송에서 조합 감정가보다 16% 증액된 보상을 이끌어낸 사례가 있습니다.

시장이 이미 알아본 잠실5단지의 값이 감정평가서 안으로 옮겨지는 그날까지, 잠실5단지 소유자님의 정당한 시가를 위한 자료와 대응은 신지수 변호사가 촘촘히 여미겠습니다.