은마아파트 매도청구, 강남 재건축 개발이익을 시가에 반영하려면 

안녕하세요, 건설 전문 신지수 변호사입니다.

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서울 강남구 대치동 은마아파트 재건축정비사업이 사업시행계획인가를 받았습니다. 추진위원회 승인 이후 23년이 걸린 인가이고, 기존 4,424세대가 5,850세대로 늘어나는 대규모 증가형 사업이라는 점이 특징입니다. 이런 단지에서는 세대수 증가로 생겨나는 사업이익이 매도청구를 받으실 수도 있는 소유자분들의 시가에 얼마나 담기느냐가 결과를 크게 갈라놓을 수 있습니다.

1. 은마아파트, 사업 개요

고시: 서울특별시 강남구 고시 제2026-130호

사업시행계획인가일: 2026년 7월 2일

위치: 서울시 강남구 대치동 316번지 일원, 삼성로 212 (3호선·수인분당선을 이용하는 교통생활권)

규모: 정비구역 면적 243,552.6㎡, 용적률 331.52%, 건폐율 21.66%, 지하 6층 ~ 지상 49층, 아파트 29개동 5,850세대(분양 4,746 + 공공임대 909 + 공공분양 195). 59~143㎡ 다양한 평형 구성

2. 1,400세대 증가형 사업, 늘어난 세대가 곧 사업이익입니다

은마아파트는 기존 4,424세대가 5,850세대로 바뀌면서 1,400세대 넘게 늘어납니다. 용적률도 331.52%까지 올라갑니다. 조합의 사업수익은 대부분 이 증가분에서 나오고, 그 안에는 매도청구 대상 소유자분들의 종전자산 가치가 함께 녹아 있습니다.

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증가 폭이 큰 사업일수록 조합이 손에 쥐는 이익도 커지는데, 그 이익이 시가 감정에 자동으로 반영되지는 않습니다. 짚어드리는 만큼만 반영될 수도 있다는 점을 염두에 두셔야 합니다.

3. 은마아파트의 시가, 이 두 조건에 담겨야 합니다

매도청구소송에서 법원이 결정할 시가는 재건축이 시행된다는 것을 전제로, 그로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격이어야 합니다. 은마아파트의 경우 다음 두 조건이 핵심입니다.

① 1,400세대 증가분이 만들어낼 사업이익의 반영: 조합의 수익 대부분이 늘어난 세대의 분양에서 발생하는 구조이므로, 이 사업이익이 종전자산 평가에 어떻게 스며드는지가 시가의 크기를 좌우합니다. 조합 측이 이익을 보수적으로 잡은 감정안을 그대로 받아들이시면, 소유자님이 받으셔야 할 몫이 줄어들 수도 있습니다.

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② 강남 학군·역세권 입지의 개별 반영: 3호선 대치역을 이용할 수 있는 우수한 입지에 위치한 단지입니다. 비교사례를 선정할 때 사업 진행 단계가 비슷한 강남권 재건축 단지가 반영되었는지, 대치역 접근성과 같은 입지적 강점이 개별요인으로 충분히 고려되었는지를 살펴보셔야 합니다. 일반적인 강남 평균 시세만으로는 정당한 시가에 이르기 어려울 수도 있습니다.

4. 증가 폭이 큰 사업일수록 근거 자료가 승부를 가릅니다 — 신지수 변호사의 조언

세대수가 크게 늘어나는 사업은 조합의 사업이익도 그만큼 커지고, 협상 여력 역시 넓어지는 구조입니다. 소유자님이 그 여력을 시가 감정으로 끌어오시려면 사업이익 산정의 근거와 평형별 강남권 신축 실거래 자료를 조합 측 감정안에 맞설 수 있는 수준으로 미리 정리해 두셔야 합니다. 회답 시점에 자료가 비어 있으면 그 뒤에 뒤집기가 훨씬 어려워질 수도 있습니다.

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23년을 기다린 사업의 값이 온전히 매겨지는 순간까지, 은마아파트 소유자님의 정당한 시가를 위한 근거 정리는 신지수 변호사가 빈틈없이 챙겨두겠습니다.