지주택 총회에서 '추인' 결의했다고 유효가 될까? 남성역지주택 

안녕하세요,

전국 각지의 지역주택조합 및 민간임대아파트 계약 취소와 분담금 반환 소송을 승소부터 실질적인 집행까지 직접 책임지고 해결하는 부동산 전문 김진우 변호사입니다.

"조합 총회에서 안심보장증서를 소급해서 유효로 만드는 '추인' 결의를 마쳤으니, 이제 소송을 해도 소용없다는데 정말 사실일까요?"

최근 지역주택조합(지주택) 측에서는 자신들이 임의로 발급했던 안심보장증서가 법원에서 '총회 결의 누락'으로 무효 판결을 받는 사례가 잇따르자, 뒤늦게 임시총회를 열어 "기존에 발급한 안심보장증서를 총회 결의로 추인한다"는 식의 방어 전략을 펼치고 있습니다.

조합의 이러한 주장만 듣고 "이제는 소송해도 이길 수 없겠구나"하며 섣불리 포기하시는 조합원분들이 많습니다.

하지만 결론부터 말씀드리면, 조합이 총회에서 추인을 외쳤다고 해서 무조건 유효가 되는 것은 결코 아닙니다.

오늘은 남성역 지역주택조합, 목동오목교 지역주택조합 등에서 주요 쟁점으로 떠오른 '총회 추인 결의'의 법적 실체와 그 속에서도 낸 돈 전액을 안전하게 돌려받는 법리적 전략을 짚어드리겠습니다.

1. 무효인 안심보장증서, 외친다고 유효가 되지 않는 이유 (민법 제139조)

민법상 효력이 없는 무효인 법률행위를 나중에 유효로 만드는 것을 '법률행위의 추인'이라고 합니다.

조합 측은 "과거 총회 결의가 없어서 무효였던 안심보장증서를 이번 총회 결의를 통해 추인했으니 이제 유효한 증서가 되었고, 기망에 의한 탈퇴도 불가능하다"고 조합원들을 압박하곤 합니다.

하지만 민법 제139조(무효행위의 추인)를 정밀하게 파고들어야 합니다.

• 무효임을 알고 추인해야 성립: 민법 제139조에 따르면, 무효인 법률행위는 추인하더라도 원칙적으로 효력이 생기지 않습니다. 다만, 당사자가 '그 법률행위가 무효임을 알고' 추인한 때에야 비로소 새로운 법률행위로서 효력이 발생하는 것입니다.

• 조합원들의 인식 부족: 대다수 지주택 총회에서 이루어지는 추인 안건 의결 과정을 살펴보면, 조합원들에게 "이 안심보장증서가 법적으로 완벽히 무효인 서류이며, 이를 추인할 경우 조합에 어떠한 법적·재정적 리스크가 발생하는지" 정확한 사실관계를 알리지 않은 채 형식적으로 표결을 진행합니다.

따라서 조합원들이 해당 증서의 법적 무효성을 명확히 인지하지 못한 상태에서 이루어진 총회 추인 결의는 민법 제139조 요건을 충족하지 못해 여전히 무효입니다.

2. 남성역·목동오목교·포승 지주택 가입자가 절망할 필요 없는 이유

현재 남성역지역주택조합, 목동오목교지역주택조합, 포승지역주택조합 등 수많은 도심 및 경기권 현장에서 이러한 총회 추인 이슈로 가입자분들이 큰 혼란을 겪고 계십니다.

1. 계약 당시의 기망 행위는 소멸하지 않습니다: 가입 계약 당시 법적 효력이 전혀 없는 무효인 증서를 마치 확실한 자금 환불 담보가 되는 것처럼 속여 계약을 체결하게 한 조합 측의 '기망(사기) 행위'나 '중대한 착오'의 사실은 나중에 조합이 총회 추인을 시도한다고 해서 과거의 위법성이 거짓말처럼 사라지지 않습니다.

2. 사업계획 승인 전 단계의 강력한 법리: 특히 아직 사업계획 승인을 받지 못한 현장이라면, 안심보장증서의 근본적 무효성과 계약 체결 당시의 기망 요소를 촘촘히 입증하여 조합가입계약 전체의 취소 및 부당이득금 전액 반환 청구가 충분히 가능합니다.

조합에서 "총회 추인이 통과되었으니 소송해도 진다"고 대대적으로 홍보하더라도 절대로 지레 절망하거나 포기하실 필요가 없습니다.

3. 판결문을 실제 현금으로 바꾸는 1타 2피 신탁사 압류 전략

소송에서 이기는 것 이상으로 중요한 것은 '실질적인 돈의 회수(집행)'입니다.

ㅇ 조합원들이 납부한 가입 대금은 조합 자체 계좌가 아닌 자금 관리 대행 기관인 신탁사 계좌에 예치되어 있습니다. 그렇기 때문에 소송을 시작할 때부터 조합뿐만 아니라 신탁사에 대한 청구까지 한 번에 동시에 진행해야 합니다. 승소 판결 확정 즉시 신탁사의 은행 계좌를 정밀하게 압류·추심해야만 내 현금을 최우선으로 선점할 수 있습니다.

ㅇ 저는 가입자분들의 경제적 고통을 잘 알고 있기에, 성공보수를 소송 도중이나 승소 판결이 났을 때 청구하지 않습니다. 오직 치밀한 강제집행 절차를 완수하여 의뢰인의 통장에 실제로 현금이 입금되어 돌려받으셨을 경우에만 성공보수를 받는 수임계약을 고수하고 있습니다.

4. 800건의 데이터와 120억 집행 노하우로 증명합니다

지역주택조합 사건은 복잡한 민법상 추인 법리와 주택법의 특수성, 그리고 신탁사 집행 노하우가 정밀하게 결합되어야만 비로소 승소 후 현금 회수까지 연결됩니다.

서울대 법대 출신, 사법고시 합격, 대형 로펌(법무법인 세종) 경력의 탄탄한 전문성을 바탕으로 남성역, 목동오목교, 지주택을 비롯해 전국 각지 지주택 가입자분들의 소중한 재산을 끝까지 추적하여 찾아드리겠습니다.

조합의 자금이 대행사 수수료 등으로 더 고갈되기 전 지금 바로 저 김진우 변호사와 긴밀하게 상담하시기 바랍니다.