건물을 매수했는데 공사업자가 유치권을 주장한다면
사건 개요
경매로 낙찰받았든, 일반 매매로 계약서에 도장을 찍었든, 잔금까지 다 치르고 나면 그 건물은 온전히 내 것이라 생각하기 마련입니다. 그런데 막상 열쇠를 받으러 가 보면 전혀 예상하지 못한 사람이 건물 안에 자리를 잡고 있는 경우가 있습니다. 다름 아닌 공사업자입니다. "전 소유자에게 공사대금을 못 받았다. 돈을 받기 전까지는 못 나간다"며 문을 걸어 잠그고 버티는 것입니다.
매수인 입장에서는 억울하기 짝이 없습니다. 자신은 그 공사와 아무 관계도 없이 정당하게 대금을 치르고 소유권을 넘겨받았을 뿐인데, 남의 채권 문제로 자기 건물에 들어가지도 못하는 상황에 놓이기 때문입니다. 임대를 놓으려던 계획도, 직접 입주하려던 계획도 전부 멈춰 서고, 그사이 대출이자와 관리비만 계속 나갑니다.
하지만 공사업자가 "유치권"이라는 말을 꺼냈다고 해서 그 주장이 곧바로 인정되는 것은 아닙니다. 유치권은 법이 정한 요건을 전부 갖추어야 성립하고, 그 요건 중 하나라도 무너지면 매수인에게 대항할 수 없습니다. 실제로 현장에서 버티는 유치권 주장 상당수는 요건을 제대로 갖추지 못했거나, 채무자와 짜고 만든 허위·과장된 채권인 경우가 적지 않습니다.
핵심 쟁점
이런 사건에서 실제로 승패를 가르는 지점은 크게 네 가지입니다. 첫째, 공사업자가 사회통념상 인정될 정도로 건물을 실제 점유하고 있는지입니다(민법 제320조). 둘째, 그 점유를 언제부터 시작했는지—특히 경매개시결정 기입등기(압류)가 마쳐진 뒤에 비로소 점유를 넘겨받았다면 그 유치권은 애초에 매수인에게 대항할 수 없습니다. 셋째, 원래 소유자와 공사업자 사이의 도급계약서에 유치권을 행사하지 않기로 하는 특약이 있었는지입니다. 넷째, 주장하는 공사대금 채권이 실제로 그 건물 공사에서 발생한 것인지, 액수는 진짜인지—즉 허위·가장 유치권은 아닌지입니다.
이 네 가지 중 하나만 무너뜨려도 유치권 주장 전체가 무너집니다. 그래서 매수인 쪽 대응은 감정적으로 "나가라"고 요구하는 것이 아니라, 이 네 지점을 하나씩 서류와 사실관계로 파고드는 데서 시작해야 합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 유치권 성립요건을 정면으로 무너뜨리기
유치권은 요건을 다 갖추어야만 성립하는 법정담보물권입니다. 김강희 변호사는 상담을 받으면 먼저 등기부등본과 경매기록, 도급계약서부터 확보해 다음 순서로 요건을 하나씩 검증합니다.
1) 점유의 시기를 등기부와 대조합니다.
경매로 매수한 사건이라면, 채무자 소유 건물에 경매개시결정 기입등기(압류)가 마쳐진 뒤에 공사업자가 점유를 넘겨받아 유치권을 취득한 경우, 그 점유 이전은 압류의 처분금지효에 저촉되는 처분행위여서 공사업자는 그 유치권으로 매수인에게 대항할 수 없다는 것이 대법원의 확립된 입장입니다(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결). 그래서 등기부상 압류 기입일과 공사업자의 실제 점유개시일—출입기록, 전기·수도 명의변경일, 이웃 진술 등—을 정밀하게 대조해 시점의 선후를 다툽니다.
2) 도급계약서상 유치권 배제특약을 찾습니다.
당사자는 미리 유치권의 발생을 막는 특약을 맺을 수 있고, 이러한 배제특약은 유효하며 그 효력은 계약 당사자뿐 아니라 나중에 건물을 취득한 제3자도 원용할 수 있습니다. 실무에서는 시공사가 공사대금 미지급을 이유로 유치권을 행사하지 않기로 약정한 도급계약서가 실제로 상당수 존재합니다. 경매기록의 매각물건명세서, 전 소유자, 시공사에 대한 사실조회 등을 통해 이런 특약의 존재 자체를 먼저 확인합니다.
3) 점유의 '실질'을 다툽니다.
유치권의 점유는 사회통념상 타인의 간섭을 배제할 수 있는 사실적 지배 상태여야 인정됩니다. 컨테이너 박스 하나 세워두고 수시로 드나드는 정도, 혹은 출입문에 안내문만 붙여둔 정도로는 이 요건을 충족하지 못한다고 본 사례도 있습니다. 현장 방문 기록, CCTV, 관리사무소 출입대장을 확보해 공사업자가 실제로 그 건물을 배타적으로 지배하고 있는지 자체를 다툽니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 유치권부존재확인·명도소송을 실전에서 이끌어가기
요건이 무너지는 지점을 찾아냈다면, 이를 소송으로 옮겨 실제로 건물을 돌려받아야 합니다. 이 단계에서 김강희 변호사는 다음 순서로 절차를 설계합니다.
1) 점유이전금지가처분을 가장 먼저 신청합니다.
명도소송 판결의 효력은 소송 당사자에게만 미칩니다. 소송이 진행되는 동안 공사업자가 다른 사람에게 점유를 넘기면, 어렵게 받은 판결로도 새 점유자를 내보낼 수 없게 됩니다. 그래서 본안소송에 앞서 점유이전금지가처분부터 신청해 점유 명의가 바뀌는 것을 원천적으로 막아 둡니다.
2) 유치권부존재확인의 소와 건물명도청구를 함께 제기합니다.
소유권에 기한 건물명도청구를 본체로 하되, 공사업자가 유치권을 항변으로 내세울 것이 명백하므로 유치권부존재확인의 소를 함께 구성해 쟁점을 법정에서 정면으로 다툽니다. 앞서 확보한 압류 기입일·점유개시 시점 자료, 배제특약 유무, 점유의 실질에 관한 증거를 이 소송에 그대로 투입합니다.
3) 허위·가장 유치권 정황이 있으면 형사 절차를 병행합니다.
전 소유자와 공사업자가 짜고 존재하지 않거나 부풀린 공사대금 채권을 근거로 유치권을 내세운 정황이 드러나는 경우가 실무에서 드물지 않습니다. 이런 경우 채권의 존재 자체가 허위라면 강제집행면탈죄(형법 제327조) 고소를 함께 검토합니다. 형사 절차가 개시되면 상대방이 협상이나 자진 퇴거로 태도를 바꾸는 경우가 많아, 민사소송을 뒷받침하는 실질적인 지렛대가 됩니다.
다만 소송 결과를 기다리지 않고 매수인이 실력으로 점유를 되찾으려는 시도는 권하지 않습니다. 유치권자가 점유를 상실하면 유치권은 소멸하지만(민법 제328조), 그 상실 과정에 강제력이 개입하면 오히려 매수인이 형사·민사 책임을 지는 역풍을 맞을 수 있습니다. 되찾는 방법은 어디까지나 가처분과 판결, 그리고 그에 따른 강제집행이어야 합니다.
결론
공사업자가 유치권을 내세워 버티는 상황은 매수인에게 당혹스럽지만, 그 주장이 저절로 인정되는 것은 결코 아닙니다. 점유의 시기와 실질, 배제특약의 존재, 채권의 진위—이 네 가지를 하나씩 뜯어보면 생각보다 허술한 주장인 경우가 많습니다.
중요한 것은 감정적으로 대치하기 전에 등기부와 계약서, 현장 자료부터 신속하게 확보하는 것입니다. 잔금을 치르고도 건물에 들어가지 못하는 상황이라면, 유치권 요건이 실제로 갖추어져 있는지부터 냉정하게 점검받아 보시기를 권합니다.
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