채무자 전세보증금 압류, 대여금 회수 범위와 한계는 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 개인 간 대여금을 회수하지 못한 채권자들이, 채무자 명의 재산 중 유일하게 확인되는 것이 전세보증금뿐인 경우가 많아지면서 이를 압류하는 사례가 늘고 있습니다.

제가 상담한 채무자분들 중에는 “전세금은 내가 나중에 이사 갈 때 돌려받을 돈이지, 지금 있는 재산이 아니니 압류당할 리 없다”고 생각하는 경우가 적지 않습니다. 그런데 채권자가 재산조회를 통해 임대차 정보를 확인하고 나면, 이 생각과 달리 전세보증금반환채권도 곧바로 압류·추심의 대상이 됩니다.

최근 대법원은 채권압류 및 추심명령이 있은 뒤에도 제3채무자가 압류되기 전부터 채무자에게 대항할 수 있었던 사유로는 압류채권자에게도 그대로 대항할 수 있다는 법리를 확인하며, 전세보증금 압류를 통한 회수가 신청만으로 끝나는 것이 아니라 회수 가능한 범위와 한계가 함께 따져진다는 점을 보여주고 있습니다.

아래에서는 채무자의 전세보증금을 압류해 대여금을 회수할 수 있는 범위와, 실제 회수 과정에서 부딪히는 한계를 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 채무자 명의 전세보증금도 대여금 회수를 위한 압류 대상이 됩니다

임대차보증금반환채권은 급여와 달리 압류 범위를 제한하는 규정이 적용되지 않는 일반 금전채권입니다.

채무자가 임차인으로 살고 있는 주택의 전세보증금, 즉 임대차보증금은 법적으로는 채무자가 임대인에 대해 갖는 ‘임대차보증금반환채권’입니다. 민사집행법 제227조는 금전채권을 압류의 대상으로 정하고 있고, 임대차보증금반환채권도 매매대금·대여금·급료와 마찬가지로 이 조항이 적용되는 일반 금전채권에 해당합니다.

급여채권은 채무자의 최저생계를 보장하기 위해 압류할 수 있는 범위를 절반 수준으로 제한하는 규정이 있지만, 전세보증금반환채권에는 이러한 제한이 적용되지 않습니다. 다른 압류·가압류나 상계 사유가 없다면 원칙적으로 보증금 전액이 압류 대상이 될 수 있습니다.

채무자 입장에서는 “지금 살고 있는 집의 보증금까지 건드리느냐”며 당혹스러워하는 경우가 많지만, 채권자 입장에서는 급여가 없거나 다른 재산이 확인되지 않는 채무자를 상대로 사실상 가장 확실한 회수 수단이 되는 경우가 적지 않습니다.

전세보증금반환채권은 급여와 달리 압류 범위를 제한하는 규정이 없어, 원칙적으로 전액이 압류 대상이 됩니다.

2. 판결이나 지급명령 등 집행권원 없이는 압류를 신청할 수 없습니다

차용증과 계좌이체 내역만으로는 부족하고, 확정된 집행권원부터 갖춰야 합니다.

전세보증금을 압류하려면 그 전에 채무자에 대한 ‘집행권원’이 있어야 합니다. 대여금을 빌려준 사실을 증명하는 차용증이나 계좌이체 내역만으로는 강제집행을 신청할 수 없고, 대여금반환청구소송의 승소 확정판결이나 지급명령(독촉절차)이 확정되어야 비로소 강제집행에 나아갈 수 있습니다.

다만 처음부터 공증인가 법률사무소 등에서 금전소비대차계약을 집행증서(공정증서)로 작성해두었다면, 별도의 소송 없이 그 공정증서 자체를 집행권원으로 삼아 곧바로 압류를 신청할 수 있습니다. 아직 대여금을 빌려주기 전이라면 이 방법을 미리 검토해두는 것이 이후 회수 시간을 크게 줄여줍니다.

채무자가 다투지 않을 것으로 예상된다면 소송보다 지급명령이 신속합니다. 지급명령은 채무자가 송달받은 날로부터 2주 내에 이의신청을 하지 않으면 그대로 확정되어 확정판결과 같은 집행력을 갖습니다.

차용증이 있어도 확정판결·지급명령·공정증서 같은 집행권원 없이는 전세보증금을 압류할 수 없습니다.

3. 압류만으로는 부족하고, 추심명령이나 전부명령을 함께 받아야 실제 회수로 이어집니다

추심명령은 배당 경합의 위험이, 전부명령은 임대인 무자력의 위험이 채권자에게 돌아갑니다.

집행권원을 갖췄다면, 채무자 주소지를 관할하는 법원에 ‘채권압류 및 추심명령’ 또는 ‘채권압류 및 전부명령’을 신청합니다. 압류명령만으로는 임대인에게 지급을 금지시키는 효과만 있을 뿐이고, 실제로 돈을 받아오려면 추심명령이나 전부명령이 함께 있어야 합니다.

추심명령을 받으면 채권자는 임대인에게 직접 보증금 반환을 청구하고 수령할 권한을 갖습니다. 다만 다른 채권자가 배당요구를 하면 안분배당을 받는 데 그칠 수 있는 경합 위험이 있습니다. 반면 전부명령이 확정되면 그 채권 자체가 채권자에게 이전되어 독점적으로 회수할 수 있지만, 그 대신 임대인이 나중에 무자력이 되더라도 그 위험을 채권자가 떠안게 됩니다.

전부명령은 제3채무자, 즉 임대인에게 송달되기 전에 다른 채권자의 압류·가압류나 배당요구가 있으면 효력을 잃기 때문에, 실무에서는 경합 여부가 불확실할 때 추심명령을 먼저 선택하는 경우가 많습니다.

금전채권에 대하여 채권압류 및 추심명령이 있는 때에는 제3채무자는 채권이 압류되기 전에 압류채무자에게 대항할 수 있는 사유로 압류채권자에게 대항할 수 있다(대법원 2023. 4. 13. 선고 2022다293272 판결).

즉 임대인이 압류되기 전부터 채무자, 다시 말해 임차인에게 주장할 수 있었던 사유가 있었다면 그 사유로 압류채권자에게도 그대로 대항할 수 있다는 뜻입니다. 이는 다음 장에서 살펴볼 회수 범위의 한계와 직결되는 법리입니다.

4. 임대인이 압류 전부터 갖고 있던 연체차임 등 채권만큼은 회수 금액에서 빠질 수 있습니다

전세보증금은 압류 전 상계·공제 사유가 있는 나머지 금액만 실제로 돌려받을 수 있습니다.

민법 제498조는 지급을 금지하는 명령, 즉 압류명령을 받은 제3채무자는 그 후에 새로 취득한 채권으로는 상계로 압류채권자에게 대항하지 못한다고 정하고 있습니다. 바꿔 말하면, 임대인이 압류되기 전부터 이미 갖고 있던 채권으로는 상계나 공제를 주장할 수 있다는 뜻입니다. 실무에서 가장 흔한 것이 연체차임과 원상회복비용입니다.

소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 삼아 임대차보증금 반환채무와 상계하는 것은 민법 제495조에 의하더라도 인정될 수 없지만, 임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임연체 상태에서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면 연체차임은 민법 제495조의 유추적용에 의하여 임대차보증금에서 공제할 수는 있다(대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결).

시효가 지난 오래된 연체차임조차 이런 방식으로 보증금에서 공제될 수 있다고 보는 것이 대법원의 입장인 만큼, 압류 시점 기준으로 아직 시효가 남은 연체차임이나 관리비, 원상회복비용은 더욱 폭넓게 공제 대상이 됩니다. 채권자가 보증금 전액을 그대로 회수할 수 있다고 단정해서는 안 되는 이유입니다.

또한 임대차가 진행 중인 상태에서 전세보증금반환채권을 압류·추심명령 받았다고 하더라도, 그 채권 자체가 임대차 종료 및 목적물 반환을 전제로 이행기가 도래하는 성격을 갖고 있어, 임대인은 임대차가 끝나기 전까지는 지급을 미룰 수 있습니다. 채무자의 임대차 계약이 언제 끝나는지가 실제 회수 시기에 큰 영향을 미치는 이유입니다.

전세보증금 압류로 회수할 수 있는 금액은, 임대인이 압류 전부터 갖고 있던 연체차임 등 채권과 다른 채권자와의 경합 관계에 따라 달라집니다.

5. 임대차 정보 확인부터 배당까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

임대인의 인적사항과 보증금 액수를 먼저 확보해야 압류 신청 자체가 가능합니다.

전세보증금 압류는 ①채무자에 대한 재산명시·재산조회를 통해 임대인의 성명·주소와 임대차보증금 액수를 확인 → ②그 정보를 바탕으로 채무자 주소지 관할법원(수원 지역이라면 수원지방법원)에 채권압류 및 추심명령을 신청 → ③법원의 결정이 임대인, 즉 제3채무자와 채무자에게 송달되고 이의가 없으면 확정 → ④추심신고 또는 배당절차로 실제 회수의 순서로 진행됩니다.

가장 자주 막히는 지점은 ①단계, 즉 임대인의 인적사항 확인입니다. 채무자가 자진해서 임대차계약서를 내놓지 않는 경우가 많기 때문에, 법원의 재산조회 제도나 확정일자 부여 현황 등을 통해 정보를 확보해야 합니다.

임대인의 자금 유용을 의심하기 전에, 다음 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 임대차계약서·확정일자·전입세대 열람 등으로 임대인 성명·주소 및 보증금 액수를 먼저 확인합니다.

2. 채무자에 대한 집행권원(확정판결·지급명령·공정증서)이 이미 있는지, 없다면 어떤 절차로 신속히 확보할지 검토합니다.

3. 다른 채권자의 압류·가압류가 이미 있는지 등기부·법원 문건으로 확인해 배당 경합 가능성을 점검합니다.

이러한 자료를 바탕으로 대여금 회수에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 집행권원 확보부터 압류·추심명령 신청, 배당 절차까지 실질적인 회수 전략을 함께 검토할 수 있습니다.

마치며

대여금을 돌려받지 못한 채권자분들은 “어차피 못 받을 돈”이라는 생각에, 채무자의 전세보증금까지 확인해볼 생각을 미처 하지 못하는 경우가 많습니다.

돈을 빌려주고 받지 못한 채권자 입장에서는, 채무자의 급여가 없거나 다른 재산이 확인되지 않더라도 전세보증금이라는 실질적인 회수 수단이 남아 있을 수 있다는 점을 놓치지 말아야 합니다.

반대로 압류를 당한 채무자 입장에서도, 임대인이 이미 갖고 있던 연체차임 등 사유로 공제될 부분이 있는지, 다른 채권자와의 경합 관계가 어떤지에 따라 실제 부담 금액이 달라질 수 있습니다.

저는 대여금 회수를 위해 채무자의 재산을 찾아내는 채권자 쪽과, 반대로 자신의 전세보증금이 압류당한 채무자 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 어떤 자료를 어떤 순서로 준비하느냐에 따라 회수 가능한 범위와 시기가 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

전세보증금 압류로 회수할 수 있는 범위와 한계를 정확히 따져보고 싶다면, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 전세보증금이 채무자 본인 명의가 아니라 가족 명의로 되어 있어도 압류할 수 있나요?

A. 임대차계약의 명의자가 실제 채무자가 아니라면 압류할 수 없습니다. 다만 명의만 가족으로 해두고 실질적으로 채무자가 거주·관리하는 정황이 있다면 별도로 사해행위나 명의신탁 여부를 검토해볼 수 있습니다.

Q. 임대차 계약 기간이 아직 많이 남았는데도 압류를 신청할 수 있나요?

A. 신청 자체는 가능합니다. 다만 전세보증금반환채권은 임대차 종료를 전제로 이행기가 도래하는 성격이 있어, 계약 기간이 많이 남아 있다면 실제로 돈을 받는 시점은 임대차가 끝난 이후로 늦어질 수 있습니다.

Q. 임대인이 “이미 연체차임으로 다 상계했다”고 하면 그대로 믿어야 하나요?

A. 그렇지 않습니다. 상계나 공제를 주장하려면 임대인은 압류 전부터 그 채권이 존재했다는 점을 증명해야 하므로, 임대차계약서와 차임 납부 내역 등 구체적인 자료로 그 주장이 사실인지 확인해볼 필요가 있습니다.

Q. 전부명령과 추심명령 중 어느 쪽이 유리한가요?

A. 다른 채권자와의 경합이 없고 임대인의 자력이 확실하다면 전부명령이 독점적으로 회수할 수 있어 유리하지만, 경합 가능성이 있거나 임대인의 자력이 불확실하다면 배당 절차로 안전하게 나눠 받는 추심명령이 더 나은 선택일 수 있습니다.

Q. 차용증 없이 계좌이체 내역만 있어도 대여금 소송에서 이길 수 있나요?

A. 가능합니다. 다만 이체 내역만으로는 증여인지 대여인지 다툼이 생길 수 있어, 문자메시지나 정산 대화 등 대여 의사를 뒷받침하는 자료를 함께 확보해두는 것이 소송에서 유리합니다.

Q. 전세보증금을 압류하면 채무자가 바로 그 집에서 쫓겨나나요?

A. 아닙니다. 압류는 임대인에게 지급을 금지시키는 것일 뿐, 임대차계약 자체나 채무자의 거주를 직접 종료시키지 않습니다.