계약갱신청구권 행사 후 중도해지, 3개월 뒤 나갈 수 있을까 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전세·월세 계약을 계약갱신요구권으로 이미 한 차례 연장한 뒤에도, 사정이 생겨 기간 중간에 이사를 나가려는 세입자분들의 문의가 늘고 있습니다.

상담을 오시는 분들 중 상당수는 “갱신까지 했으니 이제 2년은 무조건 채워야 한다”, “도장을 찍은 이상 중간에 나가면 위약금을 물어야 한다”고 지레짐작하십니다. 그런데 막상 임대인에게 사정을 말하면 “새 세입자를 구할 때까지는 못 나간다”, “중개수수료도 물어야 한다”는 답을 듣고, 정말 그런지 확인도 못 한 채 이사 날짜만 미루는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 계약갱신요구권 행사로 연장된 임대차라도 임차인이 언제든지 해지를 통고할 수 있고, 그 효력발생 시점은 갱신 개시일과 무관하게 통지가 도달한 날부터 3개월로 고정된다는 점을 명확히 했습니다.

아래에서는 갱신요구권을 행사한 세입자가 실제로 몇 개월 뒤에 나갈 수 있는지, 그 사이 차임과 보증금·중개수수료는 어떻게 정리되는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 갱신요구권을 행사해 연장한 계약도 임차인은 언제든지 해지할 수 있습니다

갱신으로 연장된 기간이라도, 임차인의 중도 해지권은 법률상 당연히 인정됩니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다. 이렇게 갱신되면 존속기간은 2년으로 연장되고(같은 조 제2항), 종전과 동일한 조건으로 계약이 이어집니다.

여기까지만 보면 세입자가 2년을 다 채워야 나갈 수 있는 것처럼 보이지만, 같은 조 제4항은 이렇게 갱신된 임대차의 해지에 관하여 제6조의2를 준용한다고 정하고 있습니다. 제6조의2 제1항은 “임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다”고 명시하고 있어, 갱신요구권 행사로 늘어난 기간이라도 임차인에게는 별도의 중도 해지권이 그대로 인정됩니다.

이 해지권은 계약서에 중도해지 조항이 없어도, 임대인의 동의를 받지 않아도 법률상 당연히 행사할 수 있는 권리입니다. 다만 “언제든지 통지할 수 있다”는 것과 “통지 즉시 나갈 수 있다”는 것은 다른 문제이고, 이 간극이 다음 쟁점입니다.

갱신요구권 행사로 연장된 계약이라도, 임차인에게는 법률상 당연히 중도 해지권이 인정됩니다.

2. 해지의 효력은 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나야 발생합니다

3개월은 임차인이 통보한 날이 아니라, 임대인이 통지를 받은 날부터 계산됩니다.

주택임대차보호법 제6조의2 제2항은 “제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다”고 정하고 있습니다. 기준이 되는 날은 임차인이 마음을 먹은 날도, 문자를 보낸 날도 아니라 임대인이 실제로 통지를 받은 날입니다.

실무에서 가장 흔한 실수는 구두 통보나 단체 메신저 대화방 통보만으로 넘어가는 경우입니다. 나중에 임대인이 “그런 통지를 받은 적 없다”고 다투면 3개월의 기산일 자체가 불분명해지므로, 내용증명이나 문자메시지 등 도달일을 특정할 수 있는 방법으로 통지하는 것이 안전합니다.

해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지이다(대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결).

같은 판결은 임차인이 갱신요구를 하는 경우에도 그 갱신요구가 임대인에게 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다고 보아, 갱신과 해지 모두 도달주의를 일관되게 적용하고 있음을 확인해 주었습니다.

3개월은 통지를 보낸 날이 아니라, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 계산됩니다.

3. 갱신된 계약 기간이 시작되기 전에 통지해도 3개월 기산은 달라지지 않습니다

미리 통지해 둘수록 실제로 나갈 수 있는 날짜는 앞당겨집니다.

갱신요구권을 행사한 세입자 중에는 “아직 갱신된 기간이 시작되지도 않았는데 지금 해지 통지를 해도 소용없지 않을까”라고 생각하는 경우가 많습니다. 갱신 개시일이 되어야 비로소 3개월 카운트가 시작된다고 오해하는 것입니다.

그러나 앞서 본 대법원 판례가 밝힌 것처럼, 해지통지가 갱신된 임대차기간이 개시되기 전에 도달했다고 해서 그 개시일까지 기다렸다가 3개월을 다시 계산하는 것이 아닙니다. 통지가 임대인에게 도달한 시점부터 곧바로 3개월이 진행됩니다.

따라서 갱신요구권을 행사한 직후라도 이사 계획이 확정됐다면 곧바로 해지 통지를 해두는 것이 유리합니다. 통지를 미룰수록 실제로 나갈 수 있는 날짜만 뒤로 밀리기 때문입니다. 다만 통지 이후 3개월 동안의 차임 지급의무는 그대로 남는다는 점은 함께 고려해야 합니다.

4. 3개월 동안 차임 지급의무는 계속되고, 중개수수료를 임차인이 물어야 하는 것도 아닙니다

먼저 나가더라도, 차임 지급의무와 중개수수료 부담 원칙은 별개로 판단됩니다.

해지 통지를 했다고 해서 그날부터 곧바로 차임을 내지 않아도 되는 것은 아닙니다. 해지의 효력이 발생하는 3개월 뒤까지는 임대차관계가 그대로 유지되므로, 그 기간의 차임 지급의무도 계속됩니다. 3개월이 지나 해지의 효력이 발생한 날부터 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 목적물 인도의무가 동시이행 관계로 마주 서게 됩니다.

실무에서 자주 다투는 또 다른 쟁점은 새 임차인을 구하는 데 드는 중개수수료를 누가 부담하느냐입니다. 계약서에 “중도해지 시 새 임차인의 중개수수료를 임차인이 부담한다”는 별도 특약이 있다면 계약자유 원칙에 따라 그 특약이 우선 적용됩니다.

다만 그런 특약이 없다면 이야기가 달라집니다. 관련 하급심은 특별한 약정이 없는 한 새 임차인과 계약을 체결하며 지출하는 중개수수료는 임차인이 부담할 성질의 것이 아니라고 판시한 바 있고(서울지방법원 1998. 7. 1. 선고 97나55316 판결), 국토교통부도 이 사건 같은 법정 해지권 행사의 경우 원칙적으로 임대인이 중개수수료를 부담하는 것이 타당하다는 유권해석을 내놓은 바 있습니다.

먼저 나가더라도 3개월치 차임은 부담하되, 특약이 없는 한 새 세입자의 중개수수료까지 떠안을 필요는 없습니다.

5. 임대인이 반환을 미루면, 확인 절차는 이렇게 진행됩니다

도달 증거와 기산일 계산이 정리되어 있어야, 이후 절차에서 유리합니다.

실제 진행은 대개 ①내용증명 등 도달 증거가 남는 방법으로 임대인에게 해지 통지를 발송·도달시키고 → ②그 도달일로부터 3개월이 지나 해지의 효력이 발생하면 보증금 반환과 목적물 인도를 동시에 요청하며 → ③임대인이 반환을 미루거나 중개수수료를 조건으로 내걸며 버티면 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 임차권등기명령을 먼저 신청해 대항력·우선변제권을 유지하고 → ④그래도 해결되지 않으면 임차 목적물 소재지 관할법원(수원 지역이라면 수원지방법원)에 보증금반환청구소송이나 지급명령을 제기하는 순서로 진행됩니다.

임대인의 대응을 기다리기 전에, 아래 순서로 자료부터 정리해 두는 것이 좋습니다.

1. 해지 통지를 내용증명 등 도달 증거가 남는 방법으로 보냈는지, 도달일자를 특정할 수 있는지 확인합니다.

2. 통지 도달일로부터 3개월이 되는 날짜를 계산해, 그날까지의 차임 지급 내역과 보증금 반환 요청 시점을 정리합니다.

3. 임대인이 반환을 거부할 경우 임차권등기명령, 임대차분쟁조정위원회 조정, 보증금반환청구소송 중 어느 절차가 맞는지 미리 확인합니다.

이렇게 도달 증거와 기산일, 차임·중개수수료 부담 원칙까지 정리해 두면 임대인과의 협의는 물론 이후 법적 절차에서도 훨씬 유리한 위치에서 대응할 수 있습니다.

마치며

갱신요구권까지 행사해 연장한 계약을 중간에 정리하려니, “괜히 문제를 키우는 게 아닐까” 싶어 초기 대응이 늦어지는 경우를 많이 봅니다.

당장 나가야 하는 세입자 입장에서는 감정적으로 임대인을 재촉하기보다, 언제 어떤 방법으로 해지 통지가 도달했는지부터 정리하는 것이 먼저입니다. 도달일이 명확할수록 3개월 뒤 보증금 반환을 요구할 근거도 분명해집니다.

반대로 갑작스러운 통지를 받은 임대인 입장에서도 “아직 갱신 기간이 시작도 안 했다”는 이유만으로 반환을 미루면 지연손해금 등 불리한 결과로 이어질 수 있습니다. 통지가 언제 도달했는지, 3개월이 언제 만료되는지를 함께 확인하는 것이 오히려 분쟁을 줄이는 길입니다.

저는 갱신요구권 행사 이후의 중도해지 분쟁에서 서둘러 나가야 하는 세입자 쪽과, 갑작스러운 통지를 받은 임대인 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 도달일 계산 하나로 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약갱신요구권을 행사한 지 한 달밖에 안 됐는데도 지금 해지 통지를 할 수 있나요?

A. 가능합니다. 갱신 개시일이 되기를 기다릴 필요 없이, 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.

Q. 3개월을 다 채우지 않고 더 빨리 나갈 수는 없나요?

A. 법률상 3개월은 최소 기간이므로, 임대인과 합의해 그전에 보증금을 반환받고 나가는 것은 가능하지만 임대인이 거부하면 강제할 수는 없습니다.

Q. 문자메시지로 해지 의사를 밝혔는데 임대인이 못 받았다고 합니다.

A. 문자 발송 기록만으로는 도달 여부가 다퉈질 수 있습니다. 수신 확인이 되는 문자든 내용증명이든, 도달 사실과 시점을 객관적으로 남겨두는 것이 중요합니다.

Q. 3개월이 지났는데도 임대인이 새 임차인을 못 구했다며 보증금을 안 줍니다.

A. 새 임차인을 구하지 못한 사정은 해지의 효력이나 보증금 반환의무 발생 시점에 영향을 주지 않습니다. 임차권등기명령이나 지급명령 등으로 대응할 수 있습니다.

Q. 계약서에 중도해지 시 중개수수료를 임차인이 낸다고 적혀 있으면 무조건 내야 하나요?

A. 그런 특약이 있다면 원칙적으로 유효해 특약대로 부담합니다. 다만 특약 문구가 없다면 임차인이 임의로 부담할 의무는 없습니다.

Q. 상가 임대차에도 이 3개월 규칙이 그대로 적용되나요?

A. 상가건물임대차보호법에는 주택임대차보호법 제6조의3 제4항과 동일한 조문이 없어 적용 범위가 다르므로, 상가라면 별도로 계약 내용과 관련 규정을 확인해 봐야 합니다.