묵시적 갱신된 전세, 계약갱신청구권 다시 쓸 수 있을까 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전세·월세 계약 만료를 앞두고, 이미 한 번 조용히 연장된 계약이라면 계약갱신청구권을 이제 못 쓰는 것 아니냐고 걱정하며 상담을 요청하시는 임차인분들이 늘고 있습니다.

제가 상담한 임차인분들 중 상당수는 “계약서를 새로 쓰지 않고 그냥 넘어갔으니, 이건 자동 연장이고 갱신요구권은 이미 써버린 셈이다”라고 생각하고 계셨습니다. 그런데 막상 다음 만료 시점이 다가와 임대인에게 갱신을 요구하면, 임대인 쪽에서 “이미 한 번 연장해줬으니 이번엔 안 된다”는 식으로 나오는 경우가 있고, 이때 정확한 법리를 모르면 정당한 권리조차 스스로 포기하게 되는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 계약갱신요구권을 둘러싼 임대인의 실거주 거절 사유에 대해 거절하는 임대인 쪽에 실제 거주 의사에 대한 증명책임이 있다는 법리를 명확히 하는 등, 임차인의 주거 안정을 두텁게 보호하는 방향으로 판단 기준을 다듬어가고 있습니다.

아래에서는 묵시적으로 갱신된 임대차 계약에서도 계약갱신청구권을 다시 행사할 수 있는지, 그리고 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우와 그 대응 절차까지 최근 법리를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 임대인과 임차인 모두 통지를 하지 않으면 계약은 자동으로 갱신됩니다

묵시적 갱신은 별도 계약서 없이도 종전과 같은 조건으로 이어지는 법정 효과입니다.

주택임대차보호법 제6조는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절이나 조건변경 통지를 하지 않고, 임차인도 같은 기간이 끝나기 2개월 전까지 별다른 통지를 하지 않으면, 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다고 정하고 있습니다.

이렇게 성립한 묵시적 갱신의 존속기간은 최초 계약과 마찬가지로 2년으로 봅니다. 다만 임차인이 2기의 차임액에 이르도록 연체했거나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 이 규정이 적용되지 않아 묵시적 갱신이 성립하지 않습니다.

실무에서는 계약서를 다시 쓰지 않았으니 그냥 눈치껏 사는 것뿐이라고 여기는 경우가 많지만, 법적으로는 종전과 동일한 조건의 새로운 2년짜리 임대차가 성립한 것입니다. 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통지할 수 있고 통지 후 3개월이 지나면 효력이 생기지만, 임대인은 그렇게 계약을 끝낼 수 없다는 점에서 임차인에게 유리한 비대칭적 구조입니다.

묵시적 갱신은 계약서를 새로 쓰지 않아도, 통지 시한을 놓친 결과로 법이 자동으로 만들어내는 새로운 2년짜리 임대차입니다.

2. 묵시적 갱신은 계약갱신요구권을 행사한 것으로 보지 않습니다

두 제도를 가르는 기준은 임차인이 갱신 의사를 명확히 표시했는지 여부입니다.

주택임대차보호법 제6조의3의 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 갱신을 요구하는 적극적인 의사표시를 해야 발생합니다. 이 요구가 있으면 임대인은 정당한 사유가 없는 한 거절하지 못합니다.

반면 묵시적 갱신은 임차인이 “갱신해 달라”는 말을 한 적이 전혀 없는 상태에서, 양쪽 모두 아무 통지도 하지 않았기 때문에 법이 대신 인정해주는 결과일 뿐입니다. 임차인의 의사표시가 있었는지 여부가 두 제도를 가르는 핵심입니다.

국토교통부가 지방자치단체에 배포한 주택임대차보호법 해설서의 질의응답에서도 이 점을 명확히 하고 있습니다. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 계약갱신요구권이 행사된 것으로 보지 않으며, 갱신요구권 행사는 그 권리를 행사한다는 명확한 의사표시가 있는 경우에만 인정된다는 것입니다. 두 제도가 발생 요건과 법적 성격 자체가 다르기 때문입니다.

임차인이 “갱신해 달라”는 의사표시를 한 적이 없다면, 계약이 저절로 연장됐더라도 계약갱신요구권은 아직 쓰이지 않은 채로 남아 있습니다.

3. 그래서 묵시적 갱신 이후에도 계약갱신청구권을 한 번 더 쓸 수 있습니다

최초 2년, 묵시적 갱신 2년에 이어 갱신요구권까지 쓰면 최대 6년까지 거주가 보장될 수 있습니다.

실제 사례로 계산해보면 이렇습니다. 최초 계약 2년이 끝날 때 임대인과 임차인 모두 통지를 하지 않아 묵시적 갱신이 성립하면 2년이 더해져 합계 4년이 됩니다. 이 시점까지 임차인은 계약갱신요구권을 행사한 적이 없으므로, 그 다음 만료가 다가올 때 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유가 없는 한 거절할 수 없고, 다시 2년이 더해져 합계 6년까지 거주 기간을 확보할 수 있습니다.

순서가 반대여도 결과는 비슷합니다. 처음 만료 시점에 임차인이 계약갱신요구권을 먼저 행사해 2년을 더 살았다면(합계 4년), 그 다음 만료 시점에는 갱신요구권이 이미 소진된 상태입니다. 하지만 이때도 임대인과 임차인이 서로 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신은 다시 성립할 수 있습니다. 묵시적 갱신은 갱신요구권과 달리 행사 횟수에 제한이 없기 때문입니다.

다만 갱신되는 임대차도 종전과 동일한 조건이 원칙이므로, 이 과정에서 임대인이 차임이나 보증금을 올리려 한다면 시행령이 정한 상한인 직전 차임 등의 5%를 넘을 수 없습니다.

명시적으로 갱신을 요구한 적이 없다면, 묵시적으로 한 번 연장됐더라도 계약갱신청구권은 그대로 남아 있어 이론상 최대 6년까지 거주 기간을 확보할 수 있습니다.

4. 임대인이 정당한 사유 없이 거절하면 손해배상 책임을 질 수 있습니다

실거주를 이유로 거절하려면 임대인 스스로 그 의사가 진짜라는 것을 증명해야 합니다.

계약갱신요구권도 무제한은 아닙니다. 2기 차임 연체, 부정한 방법으로 임차, 합의에 따른 보상 제공, 무단전대, 고의·중과실에 의한 파손, 목적 달성이 불가능할 정도의 멸실, 철거·재건축 계획, 그리고 임대인(직계존속·직계비속 포함)의 실제 거주 등 법이 정한 사유가 있으면 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다. 실무에서 가장 많이 다투어지는 사유가 바로 실거주입니다.

주택임대차보호법 규정의 취지는 임차인의 주거생활 안정을 위하여 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결).

같은 취지에서 최근 대법원은 실거주를 이유로 한 갱신거절의 요건을 엄격하게 보고 있습니다. 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결은 임대인이 실제 거주하려 한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있고, 단순히 그런 의사를 표명했다는 사정만으로는 부족하며, 갱신거절 전후 임대인의 사정이나 이사 준비 여부 등 여러 정황을 종합해 진정한 의사인지를 판단해야 한다고 밝혔습니다. 임차인의 갱신 요구 이후 집을 사서 임대인 지위를 승계한 양수인이라도, 법이 정한 기간 내라면 같은 논리로 실거주를 이유로 거절할 수 있다는 것이 위 판례들의 입장입니다.

정당한 사유 없이 거절해놓고 갱신 거부 당시 존속기간이 끝나기 전 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대하면, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상액은 갱신 거절 당시 월차임의 3개월분, 임대인이 제3자에게 임대해 얻은 차임과 종전 차임의 차액에 대한 2년분, 그리고 갱신 거절로 임차인이 실제로 입은 손해액 중 가장 큰 금액을 기준으로 산정됩니다.

5. 갱신 요구가 거절당했다면 이렇게 대응 절차를 밟습니다

통지 시한을 지켜 내용증명부터 남기는 것이 분쟁 대응의 출발점입니다.

임대차 갱신 분쟁은 통상 ①임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 요구 의사를 내용증명우편으로 발송해 시점과 의사표시를 명확히 남기고 → ②임대인이 실거주 등을 이유로 거절하면 그 사유와 전입 예정 등 근거자료를 요청해 진위를 확인하며 → ③당사자 간 합의가 되지 않으면 관할 주택임대차분쟁조정위원회(수원 지역이라면 한국부동산원 경기중부지부 등)에 조정을 신청해 소송 없이 조율을 시도하고 → ④그래도 해결되지 않으면 수원지방법원에 임차인은 보증금반환청구소송을, 임대인 측은 반대로 건물인도(명도)청구소송을 제기하는 순서로 진행됩니다.

어느 쪽이든 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 최초 계약서와 그동안 주고받은 통지·문자·내용증명을 시간순으로 정리해 언제 어떤 의사표시가 있었는지부터 확인합니다.

2. 임대인이 내세운 갱신거절 사유가 법이 정한 정당한 사유에 해당하는지, 이를 뒷받침할 자료가 있는지 확인합니다.

3. 지금까지 묵시적 갱신·갱신요구권 행사 이력을 계산해, 앞으로 남은 갱신 권리와 존속기간이 얼마나 되는지 따져봅니다.

이러한 자료를 바탕으로 임대차 갱신 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 조정과 소송 중 어느 절차가 실익이 있는지 구체적으로 검토할 수 있습니다.

마치며

전세·월세 갱신 문제는 “계약서를 새로 쓴 것도 아닌데 뭘 따지겠나”라는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다. 통지 기한을 넘기고 나서야 뒤늦게 권리관계를 따지려 하면, 이미 손쓸 수 있는 시점을 놓친 뒤인 경우가 적지 않습니다.

갱신을 요구하는 임차인 입장에서는 통지 시점과 방식을 명확히 남겨두는 것이 분쟁을 예방하는 가장 확실한 방법입니다. 반대로 실거주 등을 이유로 갱신을 거절하려는 임대인 입장에서도, 말뿐인 의사표시만으로는 나중에 손해배상 책임을 피하기 어렵다는 점을 유념해야 합니다.

저는 임대차 갱신을 둘러싼 분쟁에서 갱신을 요구하는 임차인 쪽과, 거절 사유를 다투는 임대인 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 통지 시점과 의사표시 방식 하나에 따라 결과가 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 계약이 묵시적으로 갱신된 상태라면, 그게 바로 남은 권리를 점검해야 할 시점입니다. 갱신 시한을 놓치기 전에, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 이미 묵시적으로 한 번 갱신됐는데, 이번에도 임대인이 통지를 안 하면 또 묵시적 갱신이 되나요?

A. 됩니다. 묵시적 갱신은 횟수 제한이 없어 요건(통지 미이행)만 충족하면 만료 때마다 반복해서 성립할 수 있습니다. 다만 계약갱신요구권은 별개로 1회만 행사할 수 있다는 점은 구분해야 합니다.

Q. 계약갱신요구권을 이미 행사해서 갱신했는데, 그 다음에 묵시적 갱신도 될 수 있나요?

A. 가능합니다. 갱신요구권 소진 여부와 묵시적 갱신 성립 여부는 별개 요건이라, 갱신요구권을 이미 썼더라도 다음 만료 시점에 서로 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신은 다시 성립할 수 있습니다.

Q. 갱신을 요구하겠다는 말을 문자로만 했는데도 효력이 있나요?

A. 효력이 있습니다. 법은 특정 방식을 요구하지 않아 구두·문자·이메일도 가능하지만, 나중에 분쟁이 생기면 시점을 입증하기 어려우므로 내용증명 우편으로 남겨두는 것이 안전합니다.

Q. 임대인이 실거주를 이유로 거절했는데 실제로는 다른 사람에게 세를 놓았다면 어떻게 되나요?

A. 정당한 사유 없는 거절로 보아 손해배상을 청구할 수 있습니다. 갱신 거절 당시 월차임 3개월분, 종전 차임과 새 차임의 차액에 대한 2년분, 실제 손해액 중 가장 큰 금액을 기준으로 배상받을 수 있습니다.

Q. 집을 산 새 임대인도 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있나요?

A. 가능합니다. 대법원은 임차인의 갱신요구 이후 임대인 지위를 승계한 양수인도, 법이 정한 통지 기간 내라면 실거주를 이유로 거절할 수 있다고 판단했습니다. 다만 실거주 의사에 대한 증명책임은 여전히 임대인 쪽에 있습니다.

Q. 계약갱신청구권까지 다 쓰면 그 이후에는 임대인이 마음대로 나가라고 할 수 있나요?

A. 갱신요구권을 1회 행사해 연장된 기간이 끝나면 임대인은 별도 사유 없이도 재계약을 거절할 수 있습니다. 다만 그 시점에도 서로 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신은 다시 성립할 수 있습니다.

Q. 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하면 비용이 많이 드나요?

A. 조정 신청 자체는 소송보다 절차가 간단하고 비용 부담이 적습니다. 다만 조정이 성립하지 않으면 결국 소송으로 넘어가야 하므로, 자료를 미리 정리해두는 것이 시간을 아끼는 방법입니다.