도급 신축건물 소유권, 자재 댄 사람이 주인일까 

건축주가 공사비를 아끼려고 시공업체에 자재까지 모두 맡겼는데, 막상 건물이 완공되자 그 건물이 누구 소유인지를 놓고 다투는 일이 적지 않습니다. 도급으로 짓는 건물은 매매나 증여로 취득하는 부동산과 달라서, 계약서에 소유권 조항을 어떻게 썼는지, 자재 비용을 누가 부담했는지에 따라 원시적으로 누구 명의가 되어야 하는지가 달라집니다. 이 문제를 가볍게 넘겼다가는 공사대금을 못 받은 시공업체가 유치권을 행사하려다 막히거나, 반대로 건축주가 자기 건물이라 믿었던 부동산의 소유권을 다투게 되는 상황도 생깁니다. 이 글에서는 도급으로 지어진 건물의 소유권이 원칙적으로 누구에게 귀속되는지, 계약서에 어떤 조항이 있어야 분쟁을 막을 수 있는지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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신축건물 소유권의 원칙 — 자기 노력과 재료로 지은 사람이 임자

대법원은 오래전부터 일관되게 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축한 사람이 그 건물의 소유권을 원시취득한다는 원칙을 확인해 왔습니다. 신축건물은 등기부에 아무 기재가 없는 상태에서 새로 세상에 나오는 물건이기 때문에, 매매나 상속처럼 이미 있던 소유권을 넘겨받는 구조가 아니라 실제로 자재를 대고 공사를 진행한 사람이 처음부터 소유자가 되는 구조입니다. 건축허가 명의나 등기부의 표시는 이 원시취득 사실을 뒤늦게 반영하는 서류일 뿐, 그 자체가 소유권을 만들어내는 것은 아닙니다.

이 원칙을 도급계약에 그대로 적용하면 결론이 명확해 보입니다. 수급인(시공업체)이 자기 자재와 인력을 들여 건물을 완성했다면, 원칙적으로는 수급인이 그 건물의 소유권을 원시취득하고 이후 도급인(건축주)에게 인도하면서 소유권이 넘어간다는 것입니다. 그런데 실제 건축 현장에서는 이 원칙대로만 흘러가지 않는 경우가 더 많습니다. 다음 항목에서 볼 특약과 자재 부담 주체에 따라 결론이 뒤집히는 사례가 흔하기 때문입니다.

예를 들어 개인 건축주가 노후주택을 헐고 다세대주택을 신축하면서 시공업체와 도급계약만 체결하고 별다른 소유권 조항을 두지 않았다면, 원칙적으로는 자재와 인력을 실제로 투입한 시공업체가 완공 시점에 일단 소유권을 원시취득하고, 준공 후 건축주에게 인도되는 과정에서 소유권이 넘어가는 구조로 봅니다. 문제는 그 '인도' 이전에 시공업체가 부도가 나거나 공사대금 분쟁이 생기면, 등기부에 아무 표시가 없는 상태에서 그 건물이 누구 소유인지를 놓고 이해관계인들 사이에 다툼이 벌어진다는 점입니다.

도급계약의 소유권 귀속 특약 — 건축허가 명의·보존등기 합의가 갈림길

대법원 1992. 3. 27. 선고 91다34790 판결은 이 원칙에 중요한 예외를 인정했습니다. 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성하더라도, 도급인과 수급인 사이에 도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 하는 등 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 것으로 볼 수 있는 경우에는, 그 건물의 소유권이 도급인에게 원시적으로 귀속된다는 것입니다. 대법원 1996. 9. 20. 선고 96다24804 판결 역시 같은 취지를 재확인했습니다.

실무에서 이 합의는 명시적인 문구로만 인정되는 것이 아닙니다. 건축허가와 착공신고를 도급인 명의로 진행하고, 공사대금 중 미지급분이 있을 때 완성된 건물로 대물변제하거나 건물에 가등기를 설정해 주기로 하는 등의 정황이 있으면, 법원은 이를 근거로 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 폭넓게 인정하는 경향을 보입니다. 계약서에 소유권 귀속 조항을 따로 두지 않았더라도, 건축허가 명의와 등기 계획만으로 결론이 좌우될 수 있다는 뜻입니다.

• 건축허가·착공신고 명의가 도급인으로 되어 있는지.

• 공사대금 미지급 시 건물로 대물변제하거나 가등기를 설정하기로 한 약정이 있는지.

• 계약서에 소유권보존등기를 도급인 명의로 하기로 하는 명시 조항이 있는지.

건축허가 명의와 준공 후 등기 계획을 누구 앞으로 잡느냐가, 계약서의 소유권 조항 못지않게 소유권 귀속을 가르는 실질적인 근거가 된다.

자재를 누가 댔는지 — 도급인이 재료를 대면 결론이 바뀐다

특약이 불분명한 경우에도 결론을 바꾸는 또 하나의 기준이 있습니다. 도급인이 재료의 전부 또는 주요 부분을 제공하고 수급인은 그 재료를 이용해 노무만을 제공하는 방식으로 건물을 지었다면, 완성된 건물의 소유권은 원칙적으로 도급인에게 귀속됩니다. 자기 노력과 재료를 들인 사람이 원시취득한다는 원칙을 뒤집어 보면, 재료를 대지 않은 수급인은 애초에 원시취득의 요건 자체를 충족하지 못하기 때문입니다.

이 기준이 실제로 문제 되는 경우는 건축주가 골조 자재나 마감재 일부를 직접 조달하고, 시공업체는 인력과 시공 기술만 제공하는 이른바 관급자재 방식 공사에서 자주 나타납니다. 자재의 주요 부분을 누가 댔는지가 관건이므로, 시공업체가 소소한 소모품 정도만 부담하고 골조·마감의 핵심 자재는 건축주가 조달했다면 특약이 없더라도 도급인 소유로 판단될 가능성이 커집니다. 반대로 시공업체가 자재 대부분을 조달하는 일반적인 방식의 공사라면, 앞서 본 특약이 없는 한 원칙으로 돌아가 수급인이 원시취득한다는 결론에 가까워집니다.

자재 부담 비중을 따질 때는 단순히 금액만 비교하는 것이 아니라, 그 자재가 건물의 구조나 외관을 이루는 핵심 요소인지도 함께 봐야 합니다. 철근·콘크리트·골조용 자재처럼 건물의 뼈대를 이루는 부분을 건축주가 조달했다면 금액 비중이 크지 않더라도 '주요 부분'으로 평가될 여지가 있는 반면, 도급인이 부담한 부분이 조명기구나 마감 소품 같은 부수적 자재에 그친다면 전체 소유권 판단에 미치는 영향은 제한적입니다.

소유권 귀속이 갈리는 진짜 이유 — 유치권 행사 가능 여부

이 문제가 단순한 이론 다툼에 그치지 않는 이유는 유치권 때문입니다. 민법 제320조 제1항은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건에 관하여 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 권리가 있다고 정합니다. 유치권은 타인의 물건을 전제로 하는 권리이므로, 공사대금을 받지 못한 시공업체가 신축건물을 점유하며 유치권을 주장하려면 그 건물이 자기 소유가 아니라 도급인 소유여야 합니다.

만약 특약이나 자재 제공 방식으로 인해 건물 소유권이 애초에 수급인 자신에게 원시귀속된 것으로 판단되면, 수급인은 자기 소유물에 대해 유치권을 행사할 수 없습니다. 이 경우 공사대금을 받아내려면 유치권이 아니라 가압류·지급명령·소송 같은 별도의 채권 회수 절차를 밟아야 합니다. 반대로 계약서에 도급인 명의 보존등기 조항을 넣어 애초부터 도급인 소유로 못박아 둔 경우라야, 공사대금 미지급 시 시공업체가 건물을 점유하며 유치권으로 대금을 확보하는 전략이 성립합니다. 계약서를 작성할 때 소유권 조항을 어떻게 넣느냐가 훗날 유치권 행사 여부까지 미리 결정해 버리는 셈입니다.

하도급 구조에서는 — 하수급인의 자재 제공은 원수급인 소유를 뒤집지 않는다

공사 규모가 커지면 원수급인이 다시 하수급인에게 골조·설비·마감 공정을 나눠 맡기는 하도급 구조가 흔합니다. 이때 하수급인이 자신의 자재를 들여 특정 공정을 시공했다고 해서 그 부분에 대해 하수급인이 독자적인 소유권을 주장할 수 있는 것은 아닙니다. 건물은 공정별로 분리될 수 있는 물건이 아니라 하나의 부동산으로 완성되므로, 하수급인이 투입한 자재와 노무는 원수급인과 도급인 사이의 도급계약 관계 속에 흡수되어 최종적으로 원수급인(또는 특약이 있다면 도급인)의 소유로 귀속되는 구조입니다.

다만 하수급인이 공사대금을 받지 못했다면 완성건물 전체에 대해 유치권을 행사할 여지는 남아 있습니다. 하수급인이 건물의 일부만 시공했더라도, 그 공사대금채권을 피담보채권으로 건물 전체를 점유하며 유치권을 주장할 수 있다는 것이 실무의 입장입니다. 유치권의 목적물과 피담보채권 사이에 견련성만 인정되면 되고, 반드시 그 부분만 점유해야 하는 것은 아니기 때문입니다. 하수급인 입장에서는 원수급인의 도산 등으로 대금을 받지 못할 위험에 대비해, 실제 시공 내역과 자재 반입 기록을 꼼꼼히 남겨 두는 것이 유치권을 다툴 때 중요한 증거가 됩니다.

집합건물이라면 — 전유부분 소유권은 공동 건축주 약정에 따른다

신축건물이 다세대주택이나 오피스텔 같은 집합건물이고, 여러 사람이 공동으로 건축주가 되어 하나의 도급계약을 체결한 경우라면 앞서 본 원칙이 그대로 적용되지 않습니다. 이런 경우 각 전유부분의 소유권이 누구에게 원시적으로 귀속되는지는 자재를 누가 댔는지보다, 공동 건축주들 사이에 어떤 전유부분을 누구 앞으로 하기로 약정했는지에 따라 정해집니다. 건축주 각자가 특정 호실의 건축비를 부담하고 그 호실을 자신의 몫으로 하기로 하는 약정이 있었다면, 그 약정이 소유권 귀속의 기준이 됩니다.

이 유형의 분쟁은 지주공동사업이나 다세대주택 신축분양처럼 여러 사람이 함께 짓는 경우에 흔히 나타납니다. 처음에는 구두로 '몇 호는 누구 몫'이라고 정해 놓고 공사를 시작했다가, 준공 시점에 자금을 더 댄 사람과 덜 댄 사람 사이에 등기 명의를 놓고 다시 이견이 생기는 경우입니다. 이런 분쟁을 피하려면 공사 착수 전에 각자의 지분과 배정될 전유부분을 명확히 특정한 서면 약정을 남겨두어야 하고, 준공 후 보존등기도 그 약정대로 신속히 마쳐 두는 것이 안전합니다.

분쟁을 예방하려면 — 계약서에 미리 담아야 할 조항

지금까지 살펴본 기준들을 종합하면, 도급으로 짓는 건물의 소유권 분쟁은 대부분 계약 체결 단계에서 조항 몇 개만 명확히 해 두면 예방할 수 있는 성격의 문제입니다. 우선 완성된 건물의 소유권을 도급인과 수급인 중 누구에게 귀속시킬 것인지를 계약서에 직접 명시해야 합니다. 특약을 애매하게 남겨 두면 훗날 건축허가 명의나 대물변제 약정 같은 정황 증거로 소유권을 다퉈야 하는 상황에 놓입니다.

자재 조달 주체도 계약서에 구체적으로 특정해 두는 것이 좋습니다. 수급인이 자재 전부를 조달한다거나 골조 자재는 도급인이 직접 조달하고 나머지는 수급인이 부담한다는 식으로 범위를 명확히 하면, 준공 후 소유권 다툼에서 누구 몫의 재료가 건물의 주요 부분을 이루었는지를 따지는 소모적인 증명 과정을 줄일 수 있습니다. 아울러 공사대금 미지급 시의 처리 방법(유치권 인정 여부, 지연손해금, 대물변제 조건)까지 함께 정해 두면, 실제 분쟁이 발생했을 때 처리 속도가 크게 달라집니다.

• 완성건물의 소유권 귀속 주체를 계약서에 명시(도급인/수급인 중 택일).

• 자재 조달 주체와 범위를 항목별로 구체적으로 특정.

• 건축허가·착공신고 명의와 준공 후 보존등기 명의를 계약서 내용과 일치시켜 진행.

• 공사대금 미지급 시 유치권 인정 여부와 대물변제 조건을 별도 조항으로 정리.

소유권 조항 한 줄, 자재 조달 주체 특정 한 줄이 준공 후의 소유권 분쟁과 유치권 다툼을 동시에 예방한다.

자주 묻는 질문

Q. 시공업체가 자재까지 전부 대고 지었는데, 계약서에 소유권 얘기가 없으면 누구 소유인가요?

A. 원칙적으로는 자기 노력과 재료를 들여 건물을 완성한 수급인이 원시취득합니다. 다만 건축허가 명의를 도급인 앞으로 하고 대물변제·가등기 약정을 두는 등 정황상 도급인에게 소유권을 귀속시키기로 한 합의가 인정되면 결론이 바뀔 수 있습니다.

Q. 도급인이 자재의 일부만 대고 나머지는 수급인이 부담했다면 어떻게 되나요?

A. 도급인이 재료의 전부 또는 주요 부분을 부담했는지가 기준이므로, 그 비중과 성격(골조·마감 등 핵심 자재인지)을 따져 판단해야 합니다. 애매한 경우 계약서에 소유권 귀속 조항을 별도로 명시해 두는 것이 분쟁을 줄이는 방법입니다.

Q. 공사대금을 못 받았는데 건물에 유치권을 행사할 수 있나요?

A. 유치권은 타인의 물건을 전제로 하므로, 그 건물의 소유권이 이미 도급인에게 귀속된 경우에만 시공업체가 유치권을 행사할 수 있습니다. 건물 소유권이 수급인 자신에게 원시귀속된 것으로 판단되면 유치권이 아니라 별도의 채권 회수 절차를 밟아야 합니다.

Q. 하수급인도 자재를 댔는데 자기 몫만큼 소유권을 주장할 수 있나요?

A. 건물은 공정별로 분리되지 않는 하나의 부동산이므로, 하수급인이 투입한 자재는 원수급인과 도급인 사이의 도급관계에 흡수되어 하수급인이 독자적인 소유권을 주장하기는 어렵습니다. 다만 공사대금을 받지 못했다면 건물 전체에 대해 유치권을 행사할 여지는 남아 있습니다.

Q. 다세대주택을 여러 명이 공동으로 지었는데 각자 호실 소유권은 어떻게 정해지나요?

A. 이런 집합건물은 자재 부담 주체보다 공동 건축주들 사이의 약정이 우선합니다. 어떤 호실을 누구 앞으로 하기로 했는지에 대한 서면 약정을 착공 전에 명확히 남겨 두어야 준공 후 등기 단계에서 다툼을 줄일 수 있습니다.

Q. 소유권 귀속 특약은 반드시 계약서에 문구로 명시해야 인정되나요?

A. 명시적 조항이 가장 확실하지만, 판례는 건축허가 명의나 준공 후 등기 계획, 대물변제 약정 같은 정황만으로도 묵시적 합의를 폭넓게 인정하는 경향을 보입니다. 다만 정황에 기대면 분쟁 시 증명 부담이 커지므로 계약서에 직접 적어 두는 편이 안전합니다.

맺음말

도급으로 짓는 건물의 소유권은 매매처럼 등기부만 보고 판단할 수 있는 문제가 아닙니다. 자기 노력과 재료를 들인 사람이 원시취득한다는 원칙에서 출발하되, 건축허가 명의와 등기 계획을 둘러싼 특약, 그리고 자재를 실제로 누가 댔는지가 결론을 뒤집을 수 있습니다. 이 귀속이 어느 쪽으로 정해지느냐에 따라 공사대금을 둘러싼 유치권 행사 가능 여부까지 갈리므로, 결코 사소한 문제가 아닙니다.

가장 확실한 예방책은 계약 체결 단계에서 소유권 귀속과 자재 조달 주체를 계약서에 구체적으로 못박아 두는 것입니다. 이미 공사가 끝난 뒤 소유권이나 유치권을 놓고 다툼이 생겼다면, 건축허가 명의와 자재 조달 내역, 대금 지급 경위 같은 정황 자료부터 정리해 법리적으로 접근할 필요가 있습니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

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