제소전화해로 명도소송 없이 집행권원 확보하기 

상가나 사무실을 임대할 때, 계약 기간이 끝나거나 차임을 연체해도 임차인이 순순히 나가지 않으면 임대인은 별도의 명도소송을 거쳐야 합니다. 명도소송은 소장 접수부터 판결 확정까지 통상 6개월에서 1년 가까이 걸리고, 그동안 임차인은 별다른 제재 없이 점유를 이어갈 수 있습니다. 이런 시간과 비용 부담을 계약 시점에 미리 차단하는 방법이 제소전화해입니다. 임대차계약을 체결하면서 임차인의 동의를 받아 법원에서 화해조서를 작성해두면, 정해둔 사유가 실제로 발생했을 때 별도 소송 없이 그 화해조서만으로 곧바로 강제집행을 신청할 수 있습니다. 이 글에서는 제소전화해가 어떻게 집행권원이 되는지, 화해조항을 어떻게 써야 실제로 쓸모가 있는지, 그리고 어디까지는 무효가 될 수 있는지를 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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제소전화해란 — 명도소송과 무엇이 다른가

제소전화해는 민사소송법 제385조에 따라, 분쟁이 소송으로 번지기 전 당사자들이 이미 합의한 내용을 법원에 신청해 화해조서로 남기는 절차입니다. 임대차의 경우 임대인과 임차인이 계약을 체결하면서 "차임을 2개월 이상 연체하면 즉시 건물을 인도한다"거나 "계약기간이 끝나면 정해진 날짜까지 인도한다"는 식의 조항에 미리 합의하고, 그 내용을 법원에 화해신청으로 접수해 판사 앞에서 확인받는 방식으로 진행됩니다. 신청은 상대방의 보통재판적이 있는 지방법원에 하며, 법원은 신청서를 지체 없이 상대방에게 송달하고 화해기일을 지정해 양쪽의 진의를 직접 확인합니다.

명도소송과 결정적으로 다른 지점은 시점과 성격입니다. 명도소송은 임차인이 실제로 차임을 연체하거나 계약이 끝났는데도 나가지 않는 등 분쟁이 이미 발생한 뒤에, 그 사실관계와 법률관계를 법정에서 다투어 승소 판결을 받아내야 하는 사후적·대립적 절차입니다. 반면 제소전화해는 분쟁이 발생하기 전, 계약 체결이라는 우호적인 시점에 장래 발생할 수 있는 명도 사유와 그 효과를 미리 정해 조서로 고정해 두는 사전적 절차입니다. 화해가 성립되면 그 조서는 민사소송법 제220조에 따라 확정판결과 동일한 효력을 갖게 되어, 나중에 실제로 그 사유가 발생했을 때는 별도의 재판 없이 곧바로 집행 단계로 넘어갈 수 있습니다.

• 명도소송 — 분쟁 발생 후 시작, 사실관계·법률관계를 법정에서 다툰 뒤 판결, 통상 6개월~1년 이상 소요.

• 제소전화해 — 계약 체결 시점에 미리 진행, 다툼 없이 합의 내용을 조서로 확인, 화해기일 한두 차례로 종료.

• 공통점 — 둘 다 확정판결과 같은 효력의 집행권원을 만들어 강제집행의 근거가 됨.

제소전화해는 분쟁이 생기기 전 계약 체결 시점에 미리 명도의 조건과 효과를 화해조서로 고정해 두는 절차로, 성립되면 확정판결과 같은 효력을 갖는다.

신청부터 화해조서 성립까지 — 실제 진행 절차

제소전화해 신청서에는 청구 취지와 원인, 다투는 사정을 구체적으로 밝혀야 합니다. 임대차라면 목적물의 표시(지번·층·호수·면적), 임대차 계약 내용, 그리고 화해로 확정하려는 명도조항 초안까지 함께 적어 제출합니다. 신청은 상대방, 즉 임차인의 보통재판적이 있는 지방법원에 하고, 법원사무관등은 신청서를 지체 없이 상대방에게 송달한 뒤 재판장이 바로 화해기일을 지정합니다. 화해를 위해 대리인을 선임할 수는 있지만, 대리인 선임 권한 자체를 상대방에게 위임하는 것은 허용되지 않습니다.

화해기일에는 판사가 당사자 본인 또는 정당한 대리인의 출석을 확인하고, 화해조항 하나하나에 대해 진의를 직접 묻습니다. 화해가 성립되면 민사소송법 제386조에 따라 법원사무관등이 당사자·청구취지·원인·화해조항·날짜·법원을 조서에 적고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명합니다. 반대로 제387조에 따라 신청인이나 상대방이 기일에 출석하지 않으면 화해가 성립하지 않은 것으로 처리될 수 있는데, 이 경우에도 제388조에 따라 불성립조서 등본을 송달받은 날부터 2주 이내에 소제기신청을 하면 화해를 신청한 시점에 이미 소가 제기된 것으로 인정받아, 처음부터 다시 소송을 준비하는 시간 손실을 피할 수 있습니다. 이 2주는 불변기간이라 놓치면 그 효과를 되살릴 수 없습니다.

• 신청서 제출(청구취지·원인·화해조항 초안 포함) → 상대방에게 송달 → 화해기일 지정.

• 화해기일에서 당사자 진의 확인 → 성립 시 화해조서 작성(제386조).

• 불성립 시 조서 송달 후 2주 이내 소제기신청(제388조) → 신청 시점에 소가 제기된 것으로 간주.

화해가 성립되지 않더라도 2주 이내 소제기신청을 하면 처음 화해를 신청한 시점에 소가 제기된 것으로 인정되어, 절차가 완전히 무위로 돌아가지는 않는다.

화해조항을 정교하게 써야 하는 이유 — 애매하면 집행이 막힌다

제소전화해의 실효성은 결국 화해조항을 얼마나 구체적으로 썼는지에 달려 있습니다. 목적물은 지번·건물명·층·호수·전용면적까지 등기부와 일치하도록 특정해야 하고, 명도의무가 발생하는 조건도 "신뢝를 잃은 경우"처럼 주관적으로 판단할 여지가 있는 표현이 아니라 "차임 지급일로부터 2개월분 이상 연체가 발생한 때", "임대차기간 만료일로부터 1개월 이내에 갱신 합의가 성립하지 않은 때"처럼 발생 여부를 객관적으로 확인할 수 있는 사실로 적어야 합니다. 조건이 모호하면 나중에 그 조건이 실제로 성취되었는지를 집행 단계에서 다시 다투게 되어, 애초에 소송을 피하려던 목적 자체가 흔들립니다.

조건부 명도조항은 집행문 부여 단계에서도 별도 절차를 거칩니다. 민사집행법 제30조 제2항은 조건이 붙은 집행권원을 집행하려면 그 조건이 성취되었음을 증명하는 서류를 제출해야 집행문을 내어준다고 정하고 있고, 제32조 제1항에 따라 재판장(또는 사법보좌관)의 명령이 있어야 법원사무관등이 이른바 '조건성취집행문'을 내어줍니다. 즉 차임 연체를 이유로 집행하려면 연체 사실을 뒷받침하는 입금내역·통보서 등 증빙을 갖춰 조건성취를 증명해야 하므로, 화해조항을 작성하는 단계에서부터 나중에 무엇으로 조건 성취를 증명할지까지 함께 설계해 두는 것이 실무적으로 중요합니다.

화해조항은 목적물과 명도 발생조건을 객관적 사실로 특정해야 하고, 조건부 조항은 조건성취를 증명하는 서류가 있어야 집행문을 받을 수 있다.

왜 명도소송보다 빠른가 — 화해조서의 효력과 강제집행

화해조서가 확정판결과 동일한 효력을 갖는 근거는 민사소송법 제220조이고, 이를 바탕으로 강제집행을 할 수 있는 근거는 민사집행법 제56조 제5호입니다. 이 조항은 소송상 화해, 청구의 인낙조서, 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것을 집행권원으로 인정하는데, 제소전화해조서도 여기 해당합니다. 조건 없는 부분(예: 계약기간 만료 후 정해진 날짜까지의 인도)은 그 기한이 도래하면 곧바로 집행문 부여를 신청할 수 있고, 앞서 본 조건부 부분은 조건성취를 증명하는 서류를 갖춰 집행문을 받으면 됩니다.

시간 차이는 이 지점에서 갈립니다. 명도소송은 소장 접수 후 변론기일 지정, 증거조사, 판결 선고, 그리고 임차인이 항소하면 2심까지 다시 거쳐야 해 확정까지 상당한 기간이 걸리는 것이 일반적입니다. 반면 제소전화해는 계약 체결 시점에 이미 화해조서를 확보해 둔 상태이므로, 명도 사유가 실제로 발생하면 조건성취를 증명하는 서류를 준비해 집행문을 부여받고 곧바로 집행관에게 강제집행을 위임하는 단계로 넘어갈 수 있습니다. 별도의 소 제기와 변론 과정 자체가 생략되므로, 그만큼 임대인이 부담해야 할 불확실성과 시간이 줄어드는 구조입니다.

상가임대차보호법과의 충돌 — 강행규정을 넘어서는 조항은 무효

제소전화해가 만능은 아닙니다. 상가건물 임대차보호법 제10조는 임차인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 정하고 있고, 이 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함해 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 보장됩니다. 그런데 같은 법 제15조는 이 법에 위반되는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하는 강행규정입니다. 임대인이 계약 체결 시점에 임차인의 갱신요구권 행사 자체를 배제하거나, 갱신 여부와 무관하게 정해진 기간이 지나면 무조건 명도하도록 하는 화해조항을 넣으면, 이는 제15조가 정한 강행규정을 넘어서는 약정이어서 무효로 판단될 가능성이 큽니다.

실무적으로는 화해기일에서 판사가 이런 조항의 적법성을 함께 살피기 때문에, 갱신요구권을 정면으로 봉쇄하는 조항은 보정을 요구받거나 화해 자체가 성립하지 않을 수 있습니다. 그래서 화해조항은 갱신요구권처럼 법으로 보장된 임차인 권리와 충돌하지 않는 사유, 즉 차임 연체, 무단 전대, 용도 위반, 갱신요구권 행사기간을 지나서도 갱신 의사를 밝히지 않은 채 기간만 만료된 경우 등을 명도조건으로 설계하는 것이 안전합니다. 갱신요구권 자체를 없애려 하기보다, 갱신요구권 행사 요건이 갖춰지지 않은 상황을 조건으로 잡아야 화해조항이 실제로 효력을 유지합니다.

• 유효 가능성이 높은 조항 — 차임 2개월 이상 연체, 무단 전대, 용도 위반, 갱신요구 기간 도과 후 기간 만료.

• 무효 위험이 큰 조항 — 갱신요구권 자체를 배제하거나, 갱신 여부와 무관하게 기간만 지나면 무조건 인도하도록 하는 조항.

상가건물 임대차보호법 제15조는 임차인에게 불리한 약정의 효력을 인정하지 않는 강행규정이므로, 같은 법 제10조의 계약갱신요구권을 봉쇄하는 화해조항은 무효로 판단될 위험이 크다.

화해조서에 문제가 생겼을 때 — 준재심으로만 다툴 수 있다

화해조서가 확정판결과 같은 효력을 갖는다는 것은, 거꾸로 보면 임차인 입장에서 그 내용을 뒤집기가 매우 어렵다는 뜻이기도 합니다. 일반적인 항소나 이의신청으로는 화해조서의 내용을 다툴 수 없고, 민사소송법 제461조가 정한 준재심 절차를 거쳐야 합니다. 이 조문은 화해조서에 제451조가 정한 재심사유, 즉 화해에 이르는 과정에서 대리권에 흠이 있었다거나 문서가 위조·변조되었다거나 하는 중대한 절차적 하자가 있을 때에 한해 확정판결에 준하여 재심을 제기할 수 있도록 하고 있습니다.

단순히 "화해 당시에는 어쩔 수 없이 서명했다"거나 "그때는 상황이 이렇게 될 줄 몰랐다"는 식의 사정만으로는 재심사유가 되지 않습니다. 이 때문에 임대인 입장에서 제소전화해가 강력한 도구가 되는 동시에, 임차인 입장에서는 화해기일에서 화해조항의 문구 하나하나를 신중히 검토해야 하는 이유가 됩니다. 반대로 임대인 입장에서도 화해조항 자체가 강행규정을 위반했거나 절차상 하자가 있으면 나중에 준재심으로 다투어질 수 있으므로, 처음부터 흠 없이 조항을 설계해 두는 것이 결국 시간을 아끼는 길입니다.

실제 활용 국면 — 언제 진행하는 것이 현실적인가

제소전화해가 가장 현실적으로 작동하는 시점은 신규 임대차계약을 체결하는 순간입니다. 계약 조건을 협상하는 우호적인 국면에서 화해 절차 진행을 임대차계약의 조건 중 하나로 포함시키면, 임차인 입장에서도 계약을 성사시키기 위해 동의하는 경우가 많습니다. 보증금이나 월 차임 규모가 크고 임대차기간이 긴 상가·사무실일수록, 나중에 명도소송으로 갈 때의 손실 규모도 커지기 때문에 이 단계에서 제소전화해를 확보해 둘 실익이 큽니다.

기존 임대차를 갱신하는 시점도 활용할 수 있는 국면입니다. 다만 기존 화해조서에 적힌 목적물 표시나 조항 내용이 갱신 후 계약과 달라졌다면, 그 화해조서의 효력이 갱신된 계약관계에 그대로 미친다고 보기 어려운 경우가 있어 갱신 시점에 화해조항을 다시 검토하고 필요하면 새로 화해를 진행하는 편이 안전합니다. 계약기간·보증금·차임이 바뀌었는데도 예전 화해조서만 믿고 있다가, 실제 집행 단계에서 조건이 맞지 않아 곤란해지는 사례가 생기기 때문입니다.

제소전화해를 고려할 때 유의점

제소전화해는 임대인이 일방적으로 만들 수 있는 절차가 아닙니다. 임차인의 동의와 화해기일 출석이 반드시 필요하므로, 이미 관계가 틀어진 임차인을 상대로 뒤늦게 제안하면 협조를 얻기 어렵습니다. 협상력이 살아있는 계약 체결 시점, 혹은 재계약 협상 국면에서 진행하는 것이 현실적입니다. 비용 면에서도 신청서 인지대와 송달료, 화해조항 설계에 조력이 필요하면 그에 따른 비용이 들고, 화해기일이 한두 차례로 끝나더라도 신청부터 성립까지 통상 한두 달 정도의 시간이 소요됩니다.

따라서 보증금과 차임 규모가 작고 임대차기간도 짧은 계약이라면, 제소전화해에 들이는 비용과 시간이 나중에 발생할 수 있는 명도소송 비용보다 클 수도 있어 실익을 따져볼 필요가 있습니다. 반대로 보증금이 크거나 장기 임대차, 여러 개의 상가·사무실을 동시에 임대하는 임대인이라면, 계약마다 화해조항을 표준화해 두는 것만으로도 향후 분쟁 발생 시 대응 속도와 비용을 크게 줄일 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 제소전화해는 임대인만 신청할 수 있나요, 임차인도 이용할 수 있나요?

A. 실무에서는 임대인이 임차인의 동의를 받아 신청하는 경우가 대부분이지만, 법적으로는 어느 쪽이든 신청할 수 있는 절차입니다. 임차인 쪽에서 임대인의 보증금 반환의무를 미리 집행권원화해 두려는 경우처럼 임차인이 먼저 활용할 실익이 있는 사안도 있습니다. 다만 상대방의 협조 없이는 화해조항 자체가 성립하지 않으므로, 실제로는 협상력이 있는 쪽이 먼저 제안하는 경우가 많습니다.

Q. 임차인이 화해기일에 나오지 않으면 어떻게 되나요?

A. 민사소송법 제387조에 따라 신청인이나 상대방이 기일에 출석하지 않으면 법원은 화해가 성립하지 않은 것으로 처리할 수 있습니다. 이 경우 법원사무관등은 불성립조서 등본을 당사자에게 송달하고, 화해조서 없이 절차가 종료됩니다. 임대인 입장에서는 이 시점에 별도의 명도소송으로 전환할지를 바로 결정해야 합니다.

Q. 화해가 성립되지 않으면 처음부터 다시 소송을 준비해야 하나요?

A. 그렇지 않습니다. 민사소송법 제388조에 따라 불성립조서 등본을 송달받은 날부터 2주 이내에 소제기신청을 하면, 화해를 신청한 시점에 이미 소가 제기된 것으로 인정받습니다. 이 2주는 불변기간이어서 넘기면 그 효과가 사라지므로, 기간 안에 신청 여부를 반드시 결정해야 합니다.

Q. 화해조서만 있으면 임차인의 동산까지 강제로 치울 수 있나요?

A. 화해조항에 건물 인도뿐 아니라 동산 반출이나 집행관 보관 등 구체적 집행 방법까지 명시해 두었다면 그 범위 내에서 가능합니다. 화해조항에 없는 내용은 조서만으로 집행할 수 없으므로, 작성 단계에서 실제 집행 시나리오까지 구체적으로 담아야 합니다. 이를 정해두지 않으면 명도 집행 현장에서 별도의 절차나 협의가 다시 필요해질 수 있습니다.

Q. 계약 갱신을 아예 못 하게 막는 화해조항도 유효한가요?

A. 상가건물 임대차보호법 제15조는 임차인에게 불리한 약정의 효력을 인정하지 않는 강행규정이므로, 같은 법 제10조의 계약갱신요구권 행사 자체를 봉쇄하는 화해조항은 무효로 판단될 가능성이 큽니다. 화해조항은 갱신요구권 등 임차인 보호 규정의 테두리 안에서 설계해야 실제 분쟁 시에도 효력을 인정받을 수 있습니다. 계약 갱신 자체를 막기보다는 연체나 갱신요구 기간 도과처럼 갱신권과 충돌하지 않는 사유를 명도조건으로 잡는 편이 안전합니다.

Q. 화해조서 내용에 다툼이 생기면 그때 가서 취소할 수 있나요?

A. 화해조서는 확정판결과 같은 효력이 있어 일반적인 항소나 취소 신청으로는 다툴 수 없고, 민사소송법 제461조가 정한 준재심 절차로만 다툴 수 있습니다. 준재심은 제451조가 정한 재심사유, 즉 대리권 흠결이나 문서 위조처럼 중대한 절차적 하자가 있어야 인용됩니다. 단순히 그때의 사정이 달랐다는 이유만으로는 화해조서 내용을 뒤집기 어렵습니다.

맺음말

제소전화해는 명도소송을 대체하는 제도가 아니라, 명도소송에 이르는 시간과 불확실성을 계약 체결 시점에 미리 차단해 두는 도구입니다. 목적물과 명도 발생조건을 객관적으로 특정하고, 상가임대차보호법이 보장하는 갱신요구권 같은 강행규정과 충돌하지 않도록 조항을 설계해야 실제 분쟁이 생겼을 때 온전히 효력을 발휘합니다. 반대로 조항이 애매하거나 강행규정을 넘어서면, 확정판결과 같은 효력이라는 강력함이 오히려 무의미해질 수 있습니다.

특히 광교를 비롯한 수원·경기남부 지역처럼 상가·사무실 임대차가 활발한 곳에서는, 계약 체결 단계에서부터 명도 관련 화해조항을 함께 준비해 두는 임대인이 늘고 있습니다. 화해조항 하나의 문구 차이가 나중에 실제로 집행이 가능한지를 가르는 만큼, 계약을 체결하기 전에 화해조항의 구체적인 설계부터 점검해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.