임대인 실거주 갱신거절, 증명책임은 임대인에게 있습니다 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전세·월세 계약 만료를 앞두고, 집주인으로부터 “제가 들어와 살아야 해서 갱신은 어렵습니다”라는 통보를 받았다는 상담이 부쩍 늘고 있습니다.

제가 상담한 임차인분들 중 상당수는 “그래도 집주인이 들어와 산다는데 어쩌겠어, 순순히 나가는 게 낫겠다”는 생각으로 별다른 자료도 남기지 않은 채 서둘러 이사부터 하신 경우였습니다. 그런데 몇 달 뒤 우연히 그 집 앞을 지나다 보니 새로운 세입자의 이삿짐이 들어가고, 부동산 중개 사이트에는 같은 집이 훨씬 높은 보증금으로 매물로 올라와 있는 것을 확인하게 되는 사례가 드물지 않습니다.

최근 대법원은 임대인의 실거주 주장을 임대인 스스로 증명해야 하는 사유로 명확히 하고, 그 증명의 정도까지 구체적으로 제시했습니다. 실거주 사유는 임대인이 원한다고 말만 하면 인정되는 것이 아니며, 허위로 밝혀지면 상당한 손해배상 책임까지 뒤따를 수 있습니다.

아래에서는 임대인의 실거주 갱신거절이 어떤 요건 아래에서만 정당화되는지, 그리고 그 증명책임이 누구에게 있는지를 최근 대법원 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 실거주는 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 법정 사유 중 하나입니다

임차인의 갱신요구권이 원칙이고, 임대인의 실거주는 법이 정한 좁은 예외 사유입니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다고 정하고 있습니다. 이 갱신요구권은 임차인이 1회에 한해 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

그런데 같은 조항 단서는 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 여덟 가지로 열거하고 있고, 그중 실무에서 가장 자주 다투어지는 것이 제8호, 즉 “임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”입니다.

문제는 이 사유가 다른 거절 사유(철거·재건축 계획, 차임 연체 등)와 달리 객관적으로 확인하기 어려운 임대인의 내심의 의사와 장래 계획에 관한 것이라는 점입니다. 임대인이 실거주하겠다고 말만 하면 그것으로 갱신거절이 정당화된다면, 이 조항은 사실상 임대인이 마음만 먹으면 언제든 갱신을 거절할 수 있는 우회로가 될 위험이 있습니다.

임차인의 갱신요구권이 원칙이고, 임대인의 실거주는 법이 정한 좁은 예외 사유일 뿐입니다.

2. 실거주 의사는 통상인이 납득할 수 있는 정도로 증명되어야 합니다

말뿐인 실거주 주장은 정당한 갱신거절 사유가 되지 못합니다.

그렇다면 임대인이 “실거주하겠다”고 말하기만 하면 충분한 것일까요. 최근 대법원은 그렇지 않다고 못박았습니다.

임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정되어야 한다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결).

이 판결은 실거주 의사의 진정성을 판단할 때 살펴야 할 구체적인 기준까지 제시했습니다. 임대인 본인 또는 직계존속·직계비속의 현재 주거 상황과 직장·학교 등 사회적 환경, 실거주 의사가 갱신거절 무렵 갑자기 생겨난 것은 아닌지 그 형성 경위, 갱신거절 전후 임대인의 사정 변화, 실거주 의사와 모순되는 언동이 있었는지, 그로 인해 임차인의 정당한 신뢰가 침해되는 정도, 실제 이사를 위한 준비가 있었는지 등을 종합적으로 살펴 진정성을 가린다는 것입니다.

즉 임대인이 계약 갱신 시점에 즈음해 뒤늦게 “실거주하겠다”는 말만 꺼내고 별다른 준비 정황이 없다면, 그 자체로 진정성이 의심받는 사정이 됩니다.

임대인의 실거주 의사는 막연한 진술이 아니라, 통상인이 납득할 수 있는 구체적 사정으로 뒷받침되어야 합니다.

3. 증명책임은 임차인이 아니라 임대인에게 있습니다

실거주 사유는 임대인이 스스로 증명해야 하는 사유이지, 임차인이 거짓임을 밝혀야 하는 사유가 아닙니다.

실무에서 임차인들이 가장 답답해하는 지점은 “임대인 말이 거짓말이라는 걸 내가 어떻게 증명하냐”는 것입니다. 그런데 최근 대법원은 이 부담을 임차인이 아니라 임대인에게 지우는 법리를 명확히 했습니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호의 실거주요건 조항은 임차인의 계약갱신요구권에 대한 권리장애사실 또는 권리저지사실에 해당하므로, 그에 관한 주장·증명책임은 임대인에게 있다(대법원 2023. 12. 21. 선고 2023다263551 판결).

임차인의 갱신요구권은 법이 원칙적으로 인정하는 권리이고, 실거주 사유는 그 권리 행사를 막는 예외 사유이므로, 예외를 주장하는 쪽인 임대인이 그 존재를 증명해야 한다는 민사소송의 기본 원리가 그대로 적용된 것입니다. 다만 이 판결은 임대인에게 지나치게 무거운 증명을 요구하는 것은 아니라고 보아, 실거주를 위한 통상적인 사전조치나 준비조치 등 간접사실에 관한 객관적 자료를 제출하는 방법으로도 증명할 수 있다고 밝혔습니다.

반대로 말하면 임차인 입장에서는 임대인의 실거주 주장이 의심스럽더라도, 처음부터 그 거짓을 입증할 자료를 준비해야 하는 것은 아닙니다. 오히려 임대인 스스로 제시하는 근거, 또는 그 근거의 부재가 소송에서 그대로 불리하게 작용할 수 있다는 뜻입니다.

실거주 사유의 존재는 임대인이 증명해야 하고, 그 증명이 부족하면 갱신거절은 정당성을 잃습니다.

4. 실거주가 거짓으로 드러나면 손해배상액은 세 기준 중 가장 큰 금액입니다

손해배상액은 정액이 아니라 세 가지 계산 기준 중 가장 큰 금액으로 정해집니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절해놓고, 갱신되었더라면 유지되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우, 그로 인해 임차인이 입은 손해를 배상하도록 정하고 있습니다.

같은 조 제6항은 그 손해배상액을 당사자 간 별도 합의가 없는 한 다음 세 금액 중 가장 큰 금액으로 정하도록 하고 있습니다. ①갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액, ②임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액의 2년분에 해당하는 금액, ③갱신거절로 인해 임차인이 실제로 입은 손해액입니다.

임대차 시세가 갱신거절 이후 크게 오른 지역이라면 ②번 기준 금액이 예상보다 훨씬 커지는 경우가 많고, 이사비·중개수수료·보증금 차액에 대한 이자 상당액처럼 임차인이 실제로 지출한 손해가 크다면 ③번 기준이 앞설 수도 있습니다.

다만 이 조항은 문언상 ‘제3자에게 임대한 경우’를 전제로 하고 있어서, 임대인이 실거주 대신 아예 주택을 매도해버린 경우까지 곧바로 적용되는지는 다툼의 여지가 있습니다. 이런 사안에서 하급심은 주택임대차보호법상 손해배상 대신 민법 제750조의 불법행위 책임을 인정하는 방식으로 임차인의 손해를 구제하는 경향을 보이고 있습니다.

손해배상액은 세 가지 계산 기준 중 가장 큰 금액으로 정해지고, 매도로 실거주 의사를 저버린 경우도 별도 법리로 구제될 수 있습니다.

5. 실거주 여부를 의심할 때는 이런 순서로 자료를 확보해야 합니다

소송에서 승패를 가르는 것은 감정이 아니라 시점별로 정리된 객관적 자료입니다.

실거주를 이유로 한 갱신거절 통보를 받았다면, 그 절차는 대체로 ①갱신거절 통지 수령 및 실거주 사유 확인 → ②이사 이후 해당 주택의 실제 이용 현황 모니터링 → ③실거주 의사가 허위로 의심될 경우 내용증명을 통한 손해배상 청구 → ④합의가 이루어지지 않으면 관할 법원(수원 지역 주택이라면 수원지방법원)에 손해배상 청구소송 제기의 순서로 진행됩니다.

특히 ②단계에서 확보하는 자료가 소송 전체를 좌우합니다. 실거주 의사와 배치되는 정황, 예컨대 이사 직후 곧바로 새로운 임차인이 전입한 사실이나 부동산 중개 사이트에 동일 주택이 임대 매물로 올라온 사실은 시간이 지날수록 확인하기 어려워지므로, 초기에 서둘러 확보해야 합니다.

갱신거절 통보를 받은 임차인은 감정적으로 대응하기보다, 아래 순서로 자료부터 정리하는 것이 좋습니다.

1. 갱신거절 통지서·문자·대화 내용 등 임대인이 실거주 사유를 명시한 자료를 그대로 보관합니다.

2. 이사 이후 전입세대열람원, 등기부등본(소유권 변동), 부동산 매물 정보 등으로 실제 거주 여부와 제3자 임대·매도 정황을 확인합니다.

3. 새 임차인의 전입신고일, 임대차 계약 조건 등 실거주 의사와 모순되는 구체적 정황 자료를 시간 순서대로 정리합니다.

이렇게 정리된 자료를 바탕으로 임대차 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 주택임대차보호법상 손해배상과 민법상 불법행위책임을 함께 검토해 실질적인 구제 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

갱신거절을 통보받은 임차인들은 “그래도 집주인 사정이라는데” 하는 마음에, 정작 중요한 자료를 남기지 않은 채 서둘러 이사부터 하는 경우가 많습니다. 계약이 끝나가는 시점에 갑자기 낯선 법률 문제와 마주하니, 초기 대응이 늦어지는 것도 당연한 일입니다.

균형 있게 보면, 갱신거절로 이사를 나가야 하는 임차인 입장에서는 훗날 실거주 여부를 다툴 수 있도록 처음부터 자료를 남겨두는 것이 중요하고, 반대로 실제로 부모님을 모시고 들어와 살려는 임대인 입장에서도 준비 과정을 소홀히 기록해두면 나중에 진정성을 의심받아 억울하게 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

저는 갱신거절을 둘러싼 분쟁에서 이사를 나가야 했던 임차인 쪽과, 실거주 의사를 의심받는 임대인 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기에 남겨둔 자료 하나가 결과를 뒤바꾸는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

계약 갱신 시점에 실거주를 이유로 한 통보를 받았다면, 그 순간부터가 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 갈리는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 임대인이 실거주하겠다고 통보하면 일단 나가야 하나요?

A. 계약갱신요구권 행사 기간(계약 종료 6개월 전부터 2개월 전) 내에 임대인이 실거주 사유를 들어 명확히 거절하면, 그 자리에서 거절의 정당성을 다투기는 쉽지 않습니다. 다만 이사 이후 실거주 여부를 확인해 손해배상을 청구할 수 있으므로, 거절 통지의 내용과 시점을 반드시 기록해두어야 합니다.

Q. 임대인이 실거주 안 하고 3년 뒤에 판 경우도 손해배상되나요?

A. 주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 문언상 갱신되었더라면 유지되었을 기간 내 ‘제3자에게 임대한 경우’를 전제로 하므로, 매도의 경우 이 조항이 곧바로 적용되는지는 다툼이 있습니다. 다만 하급심에서는 민법 제750조 불법행위책임으로 임차인의 손해를 구제하는 사례가 있습니다.

Q. 임대인의 부모님이 들어와 사는 경우도 실거주 사유가 되나요?

A. 됩니다. 법 조항은 “임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)”이 실거주하는 경우를 명시하고 있어, 임대인 본인뿐 아니라 부모·자녀가 들어와 사는 경우도 정당한 갱신거절 사유가 될 수 있습니다.

Q. 임대인의 실거주 의사가 진짜인지 어떻게 확인하나요?

A. 대법원은 임대인의 주거 상황, 직장·학교 등 사회적 환경, 실거주 의사 형성 경위, 갱신거절 전후 사정 변화, 모순되는 언동, 이사 준비 여부 등을 종합적으로 살펴 진정성을 판단하도록 하고 있습니다. 이사 직후 새로운 세입자가 들어오거나 매물로 등록된 정황이 대표적인 반박 자료입니다.

Q. 손해배상 청구는 소송 없이도 가능한가요?

A. 우선 내용증명으로 손해배상을 청구하고 협의를 시도할 수 있습니다. 다만 임대인이 거절 사유의 진정성이나 손해액 산정을 다툴 가능성이 높아, 협의가 이루어지지 않으면 결국 관할 법원에 소송을 제기해야 하는 경우가 많습니다.

Q. 갱신거절 통지를 받으면 바로 변호사 상담을 받아야 하나요?

A. 그렇습니다. 통지 내용과 시점, 임대인이 제시한 실거주 사유의 구체성을 초기에 정리해두어야 이후 실거주 여부를 다툴 때 유리합니다. 시간이 지날수록 이사 초기의 정황 자료는 확인하기 어려워집니다.