분양형 호텔 수익금이 끊겼다면 — 수익보장약정 이행청구
사건 개요
은퇴 후 노후 자금을 마련하려고, 혹은 여윳돈을 굴려보려고 분양형 호텔 객실을 분양받는 분들이 적지 않습니다. 분양 상담을 받을 때 가장 먼저 듣는 말은 "매달 확정된 수익금이 통장에 꽂힌다"는 것입니다. 시행사와 위탁운영사는 최초 1~2년간 확정수익률을 보장하겠다는 약정서를 내밀고, 그 숫자를 믿고 수억 원을 들여 객실 한 호를 분양받습니다.
문제는 확정수익 보장기간이 아직 남았는데도, 혹은 그 기간이 갓 시작됐는데도 수익금이 한두 달 밀리다가 아예 끊기는 경우입니다. 운영사에 연락하면 "코로나 이후 회복이 더디다", "리모델링 비용이 들어갔다"는 식의 설명만 돌아오고, 정작 약정서에 적힌 금액은 몇 달째 입금되지 않습니다. 저희 사무실을 찾는 수분양자들도 하나같이 "계약서에 분명히 확정수익이라고 적혀 있는데 왜 못 받느냐"고 되묻습니다.
결론부터 말씀드리면, 확정수익 보장 약정이 유효하게 성립했고 아직 보장기간이 남아 있다면, 수분양자는 미지급된 수익금 자체를 이행청구로 구할 수 있습니다. 다만 분양형 호텔은 분양계약 상대방(시행사)과 수익금을 지급할 의무자(위탁운영사)가 서로 다른 법인인 구조가 흔해서, 누구를 상대로 어떤 방식으로 청구할지를 처음부터 정확히 설계하지 않으면 승소하고도 한 푼도 회수하지 못하는 상황이 벌어질 수 있습니다.
핵심 쟁점
이런 사건에서 실제로 결과를 가르는 지점은 크게 네 가지입니다. 첫째, 수익보장 약정의 채무자가 누구인지입니다. 분양계약은 시행사와, 확정수익 지급 약정은 별도의 위탁운영사와 체결하는 이원화 구조가 일반적이어서, 수익금을 못 받았다고 곧바로 시행사를 상대로 분양계약을 해제하거나 대금을 돌려받기는 어렵습니다. 둘째, 확정수익 보장기간이 아직 유효한지입니다. 대개 최초 1~2년만 확정수익이고 그 이후는 실적에 연동한 변동수익으로 바뀌므로, 미지급이 확정기간 중 발생한 것인지 먼저 확인해야 합니다.
셋째, 청구의 성격을 이행청구로 구성할지, 손해배상으로 구성할지입니다. 약정된 확정수익금은 운영사의 과실이나 손해 발생을 따질 필요 없이 약정 자체의 이행을 구하는 것이어서(민법 제389조), 손해배상(민법 제390조)보다 입증 부담이 훨씬 가볍습니다. 넷째, 운영사의 책임재산이 실제로 회수 가능한 상태인지입니다. 판결을 받아도 운영사가 이미 재산을 빼돌렸거나 매출채권이 신탁계좌에 묶여 있으면 강제집행이 공전할 수 있어, 소 제기 전 보전처분이 사실상 승패를 가릅니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 채무자를 정확히 특정하고 이행청구권을 세운다
가장 먼저 무너지는 지점이 "누구를 상대로 소송해야 하는지"입니다. 분양계약서와 수익보장 약정서(또는 위탁운영·임대차계약서)의 당사자란을 대조하지 않은 채 시행사만 상대로 소송을 걸었다가, 정작 수익금 지급 의무자는 별도의 위탁운영사였다는 사실을 뒤늦게 발견하는 경우가 많습니다. 이런 사건에서 김강희 변호사는 다음 순서로 사실관계를 재구성합니다.
1) 약정서상 채무자와 연대책임 조항을 먼저 확정합니다.
분양계약서, 수익보장 약정서, 위탁운영계약서를 모두 대조해 확정수익 지급 의무를 실제로 부담하는 주체가 시행사인지, 위탁운영사인지, 혹은 둘 다인지를 확정합니다. 특약사항에 시행사가 위탁운영사의 수익금 지급 채무를 연대보증하거나 연대책임을 지기로 한 문구가 있는지가 특히 중요한데, 이 문구가 있으면 자력이 더 나은 시행사를 상대로도 청구할 수 있는 길이 열립니다. 문구가 없다면 위탁운영사를 상대로 한 청구에 집중하되, 시행사가 위탁운영사의 실질적 지배주주이거나 인적·물적으로 동일체에 가까운 정황이 있는지도 함께 살핍니다.
2) 청구원인을 손해배상이 아닌 이행청구로 구성합니다.
확정수익금은 위탁운영계약(실질은 임대차 성격)에 따라 매월 또는 매분기 지급하기로 약정된 급부 그 자체입니다. 따라서 운영사의 고의·과실이나 손해액을 별도로 증명해야 하는 손해배상청구(민법 제390조)가 아니라, 약정과 미지급 사실만 증명하면 되는 이행청구(민법 제389조)로 구성하는 것이 입증 부담을 크게 줄입니다. 약정서 원본, 확정수익률 조항, 그동안 실제로 입금된 내역과 중단된 시점을 시계열로 정리해 청구금액을 특정합니다.
3) 확정수익 보장기간이 남았는지를 계약서 문언으로 확인합니다.
운영사는 흔히 "확정수익 기간이 이미 끝나 변동수익 구간에 들어갔다"고 항변합니다. 약정서상 확정기간의 기산일(통상 준공일 또는 최초 영업개시일)과 종기를 문언 그대로 확인해, 미지급이 확정기간 내에 발생했음을 먼저 못박습니다. 기산일 해석을 두고 다툼이 있으면 준공검사필증, 최초 영업신고 일자 등 객관적 자료로 뒷받침합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 판결이 휴지조각이 되지 않도록 회수 경로를 미리 확보한다
확정수익금 지급을 명하는 판결을 받아도, 그 시점엔 이미 운영사에 남은 재산이 없어 회수하지 못하는 사례가 반복됩니다. 이 단계에서 김강희 변호사는 소 제기 전후로 다음을 챙깁니다.
1) 소 제기 전에 책임재산을 가압류로 선점합니다.
운영사의 미지급이 두세 달 이어지고 재무 상태에 대한 우려스러운 소문이 돈다면, 판결을 기다리지 않고 운영사 명의의 예금채권, 카드매출채권, 다른 수분양자에게 받는 위탁운영보증금 반환채권 등에 대해 가압류를 신청해 다른 채권자보다 먼저 책임재산을 묶어 둡니다. 분양형 호텔은 미지급 사태가 발생하면 수십에서 수백 명의 수분양자가 동시에 채권자가 되므로, 가압류 순위가 실제 회수 여부를 좌우합니다.
2) 신탁 구조가 있는지 확인하고 신탁재산에 대한 기대는 별도로 관리합니다.
호텔 건물에 담보신탁 또는 관리형 토지신탁이 설정된 경우, 신탁재산은 위탁자(시행사)의 고유재산과 분리되어 신탁의 목적과 수익자 순위에 따라 처분되므로, 확정수익금 채권자라는 이유만으로 신탁재산에 곧바로 강제집행할 수는 없는 경우가 많습니다. 그래서 신탁원부와 수익자 지정 내용을 미리 확인해, 신탁재산이 아닌 운영사의 고유재산과 매출채권을 회수 대상으로 삼는 방향을 함께 설계합니다.
3) 단기소멸시효를 계산에 넣어 청구 시점을 관리합니다.
매월 또는 매분기 단위로 지급하기로 정한 확정수익금 채권은 1년 이내의 기간으로 정한 금전 지급 채권에 해당해 민법 제163조 제1호에 따라 3년의 단기소멸시효가 적용될 수 있습니다. 미지급이 누적된 채로 협상만 이어가다가 초기 미지급분의 시효가 지나가 버리는 경우가 실제로 있으므로, 미지급이 시작된 시점부터 각 회차별 시효 기산일을 따로 관리하고 필요하면 내용증명으로 시효를 중단시켜 둡니다.
결론
분양형 호텔의 확정수익 약정은 계약서에 적힌 숫자가 아니라, 그 숫자를 실제로 지급할 의무자가 누구이고 그 의무자에게 회수할 재산이 남아 있는지가 실질입니다. 수익금이 한두 달 밀리기 시작한 바로 그 시점이, 약정서의 당사자와 연대책임 조항을 다시 확인하고 상대방의 재산 상태를 살펴야 하는 순간입니다.
이행청구로 구성해 입증 부담을 줄이고, 소 제기 전 보전처분으로 회수 경로를 미리 확보해 두는가에 따라 같은 사안이라도 결과가 크게 갈립니다. 확정수익금 지급이 지연되거나 끊긴 상황이라면, 채무자 특정부터 회수 전략까지 지금 단계에서 한 번 점검을 받아보시기를 권합니다.
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