분양권 웃돈 못 돌려받고 있다면 — 전매 계약 효력과 정산
사건 개요
아파트 분양권을 살 때는 분양가 외에 프리미엄, 흔히 말하는 '웃돈'을 얹어 주는 경우가 많습니다. 매수인은 계약금과 프리미엄 일부를 먼저 지급하고, 나머지 잔금과 명의변경은 전매제한기간이 풀린 뒤에 처리하기로 정하는 식입니다. 문제는 그 사이에 시세가 크게 오르거나 반대로 꺾였을 때 생깁니다. 매도인이 "전매제한기간 중에 맺은 계약이라 애초에 무효"라며 명의변경을 거부하면서도, 이미 받은 프리미엄은 돌려주지 않으려 하는 사례가 실제로 상당히 많습니다.
매수인 입장에서는 억울할 수밖에 없습니다. 분명히 계약서를 쓰고 돈을 보냈는데, 상대가 법 규정 하나를 근거로 "계약 자체가 없었던 일"이라 주장하며 정산을 미루기 때문입니다. 이런 상담에서 실제로 갈리는 것은 감정이 아니라, 그 전매계약이 법적으로 어떤 효력을 갖는지, 그리고 이미 오간 돈을 어떤 근거로 돌려받을 수 있는지를 처음부터 정확히 구성했는지 여부입니다.
결론부터 말씀드리면, 전매제한기간 중에 체결된 분양권 전매계약이라 해도 당사자 사이의 사법상 효력까지 곧바로 무효가 되는 것은 아닙니다. 다만 계약의 이행 시기와 무효·해제 사유를 어떻게 구성해 다투느냐에 따라 프리미엄을 온전히 돌려받을 수 있는지가 크게 갈립니다.
핵심 쟁점
이런 사건에서 실제로 결과를 가르는 지점은 크게 세 가지입니다. 첫째, 주택법 제64조가 정한 전매제한 규정을 위반한 전매계약이 매도인과 매수인 사이에서 사법상 무효인지입니다. 둘째, 계약서에 "전매제한기간 경과 후 명의변경·잔금 지급"이라고 정해 둔 조항을 단순한 이행시기 유예로 볼 것인지, 계약의 효력 자체를 그 시점까지 미룬 것으로 볼 것인지입니다. 셋째, 계약이 무효 또는 해제로 결론 나는 경우 이미 지급된 프리미엄을 어떤 법적 근거로, 어느 범위까지 반환받을 수 있는지입니다.
이 세 가지는 순서대로 이어져 있습니다. 계약 효력을 어떻게 구성하느냐에 따라 반환 청구의 법적 성격(계약 해제에 따른 원상회복인지, 무효를 전제로 한 부당이득인지)이 달라지고, 그에 따라 입증해야 할 내용과 소멸시효까지 달라지기 때문입니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 전매 약정의 사법상 효력을 먼저 확정 짓기
매도인 측이 가장 먼저 꺼내는 카드는 "전매제한기간 중 계약이라 무효"라는 주장입니다. 여기서 밀리면 프리미엄 반환의 법적 근거 자체가 흔들립니다. 이런 사건에서 김강희 변호사는 다음 순서로 대응합니다.
1) 전매제한 규정이 단속규정이라는 점을 계약 효력 판단의 출발점으로 삼습니다.
주택법 제64조는 사업주체가 공급한 주택의 입주자로 선정된 지위를 일정 기간 전매하지 못하도록 제한합니다. 이를 위반하면 같은 법 제101조에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금(위반행위로 얻은 이익의 3배가 3천만 원을 넘으면 그 3배 이하의 벌금)에 처해질 수 있고, 사업주체가 해당 지위를 도로 취득할 수도 있습니다. 그러나 이 형사처벌·행정적 제재와 매도인·매수인 사이의 사법상 계약 효력은 별개입니다. 법원은 이 규정을 계약의 효력 자체를 부정하는 효력규정이 아니라 위반행위를 형사적으로 제재하는 단속규정으로 보는 태도를 일관되게 유지해 왔습니다. 이 법리를 먼저 세워야, 매도인이 "무효니까 돌려줄 것도 없다"는 식으로 논점을 흐리는 것을 막을 수 있습니다.
2) 이행시기 조항을 '효력 발생 조건'이 아니라 '이행 유예'로 재구성합니다.
계약서에 "전매제한기간 경과 후 명의변경·잔금 지급"이라는 문구가 있다는 이유만으로 계약 자체가 그때까지 효력이 없었다고 볼 수는 없습니다. 계약금과 프리미엄 일부를 주고받고, 향후 이행 절차와 시기를 구체적으로 정한 이상 계약은 이미 성립·발효했고, 다만 명의변경이라는 이행행위의 시기만 뒤로 미룬 것으로 보아야 하는 경우가 대부분입니다. 계약서 문구, 지급 내역, 당사자 간 오간 문자·통화 녹취 등을 통해 "계약은 지금 유효하고, 이행만 나중"이라는 구성을 뒷받침할 자료를 확보합니다.
3) 알선업자를 낀 거래라도 상대방을 특정할 증거부터 확보합니다.
전매제한기간 중 거래는 중개업자를 통해 은밀하게 이루어지는 경우가 많아, 매도인의 실명·연락처조차 제대로 모른 채 진행되는 일이 적지 않습니다. 이 경우 계약 효력을 다투기 이전에 반환청구권을 행사할 상대방 자체를 특정하지 못하는 문제가 생길 수 있습니다. 그래서 계약서상 매도인 인적사항, 계좌 명의, 알선업자와의 연락 내역을 처음부터 원본 그대로 보관하도록 안내하고, 필요하면 계좌 실명 조회나 사실조회를 통해 상대방을 특정하는 절차를 병행합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 프리미엄 정산·반환 청구를 구체적으로 설계하기
계약 효력에 관한 다툼이 정리되어도, 실제로 얼마를 어떤 근거로 돌려받을 수 있는지를 설계하지 않으면 청구는 막연해집니다. 이 단계에서 김강희 변호사는 다음을 챙깁니다.
1) 청구의 법적 구성을 사안에 맞게 선택합니다.
매도인의 귀책으로 계약을 해제하는 경우라면 민법 제548조의 원상회복으로, 처음부터 계약 자체가 무효로 판단되는 예외적인 경우라면 민법 제741조의 부당이득으로 청구의 성격이 달라집니다. 원상회복 구성이면 이미 지급한 계약금·프리미엄 전액에 지급일부터의 이자를 더해 청구할 수 있고, 손해가 있으면 손해배상도 별도로 구할 수 있습니다. 부당이득 구성이면 상대방의 이익과 그로 인한 손실을 각각 입증해야 하므로, 어느 쪽으로 구성하느냐에 따라 준비할 증거와 청구 가능 범위가 달라집니다.
2) 계약금·프리미엄의 성격을 나누어 매도인의 몰취·감액 주장에 대응합니다.
매도인은 흔히 "계약금은 위약금 약정에 따라 몰취했다"거나 "프리미엄 일부는 계약 진행 비용으로 이미 썼다"며 반환액을 깎으려 합니다. 이때는 계약서상 위약금 조항이 실제로 있는지, 있다면 매수인의 귀책으로 해제된 경우에 한정되는지를 먼저 따집니다. 계약 파탄의 책임이 매도인에게 있다면 위약금 조항은 애초에 적용될 자리가 없으므로, 지급 내역과 해제에 이르게 된 경위를 시간순으로 정리해 귀책 소재를 분명히 합니다.
3) 형사 리스크와 민사 반환청구를 분리해 관리합니다.
전매제한 위반은 그 자체로 형사처벌 대상이 될 수 있어, 매수인 쪽에서도 자칫 함께 처벌 대상이 되는 것 아니냐는 불안을 갖는 경우가 많습니다. 그러나 형사책임 여부와 민사상 반환청구권은 별개의 문제이며, 반환청구를 한다고 해서 형사 리스크가 커지는 것은 아닙니다. 다만 진행 경과에 따라 관할 관청에 신고·조사가 이루어질 가능성을 함께 안내하고, 민사 절차와 형사 대응을 각각 별도의 트랙으로 준비합니다.
결론
분양권 전매 프리미엄 다툼은 "계약이 무효냐 아니냐"는 말 한마디로 끝나지 않습니다. 전매제한 규정 위반이 형사처벌의 문제와 사법상 효력의 문제를 동시에 건드리는 만큼, 계약의 효력을 먼저 정확히 세우고 그 위에서 반환 청구의 법적 구성을 짜야 실제로 돈을 돌려받을 수 있습니다.
매도인이 전매제한을 이유로 명의변경과 정산을 미루고 있다면, 그 계약이 정말 무효인지, 아니면 이행 시기만 미뤄진 유효한 계약인지부터 짚어 볼 필요가 있습니다. 지금 상황이 여기에 해당한다면, 계약서와 지급 내역을 챙겨 한 번 점검을 받아보시기를 권합니다.
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