부동산 가계약 취소, 법적 기준 정리 

안녕하세요.

법무법인 대한중앙 대표

조기현변호사입니다.

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부동산 매매계약 건으로 오시는 경우 대부분이

바로 정식 계약서를 작성하기 전에

가계약금만 송금한 상태에서

계약을 취소할 수 있을지 궁금해하십니다.

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취소하게 된 이유로는

집값 변동, 대출 규제 강화, 가족의 반대,

하자 발견 등의 여러 가지가 있는데요.

정식으로 계약서를 쓰지 않았으니까

가계약 단계에서는

자유롭게 취소할 수 있지 않을까?

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생각 하실 수도 있지만 실제 법적 판단은

세부적인 사안에 따라 달라질 수 있습니다.

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오늘은 아파트, 빌라, 오피스텔 등

부동산 매매할 때 가계약금만 보냈는데

매매계약취소가 가능한지

판례와 예시를 들어 설명해드리겠습니다.

1. 가계약금만 송금,

계약이 성립되었다고 보나?

우리 법원은

정식 계약서가 존재하지 않더라도

주요 조건이 합의되었다면

매매계약 자체가 성립했다고

판단하는 대법원 판례가 있습니다.

비록 매매계약서가 작성되지 않았더라도,

양 당사자가 매매의 중요한 조건에 대해

합의하고 가계약금까지 수수되었다면,

이는 계약 성립으로 본다.

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예를 들어 아파트 매매

가계약 상태라고 해보겠습니다.

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해당 아파트의 동호수, 실제 매매 금액,

그리고 추후 본계약을 체결할 일정까지

구체적으로 정해진 상태에서

가계약금이 송금되었고

상대방이 이를 수령했다면

실제 매매계약으로 인정될 가능성이 높습니다.

2. 가계약 취소가

가능한 경우는?

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첫 번째로는

계약 조건이 확정되지 않았을 때입니다.

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가격만 대충 얘기했거나

잔금일, 계약금 규모가 정해지지 않은 상태라면

“매수인이 슬쩍 알아본 정도 였다” 라고 판단하여

가계약금 반환이 인정될 가능성이 있습니다.

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두 번째로는

보관금이나 의사표시용 금원으로

정리 된 경우인데요.

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문자나 카카오톡, 전화 녹취에서

아직 계약을 확정하기 전 단계임이​​ 드러난다면

일방적인 취소가 가능해지는 경우도있습니다.

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세 번째로는

상대방 귀책 사유가 있을 때입니다.

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권리관계에 문제가 있는 사실을 숨겼다거나

임대차에서 뒤늦게 중대한 하자가 발견될 경우 계약 자체를 취소하면서

가계약금 반환을 요구할 수 있죠.

3. 가계약 취소가

어려운경우는?

그럼 취소가 어려운 경우는 어떻게 될까요.

첫 번째로 가계약금이

정식 계약금의 일부로 인정되는 경우인데요.

예를들어 10억짜리 아파트를 사는데

계약금이 1억이라고 하겠습니다.

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이 1억원의 일부인 1,000만원을 보냈다면

일회성 보관금이 아닌

계약금 1억원 중 일부로 판단하는 뜻입니다.

이 경우에도 계약금 해제 규정이

그대로 인정되어 매수인은 가계약금 포기,

매도인은 계약금의 2배를 반환해야

계약을 해제할 수 있죠.

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💡매수인이 깨고 싶을 때는

약정된 전체 계약금 기준으로

위약금을 물어야하고,

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💡매도인이 깨고 싶을 때는

약정된 전체 계약금의 2배를 반환해야

해제할 수 있다는 판례가 존재합니다.

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계약금의 해제 규정 (민법 제565조)

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우리 민법은 매매계약 체결 후

당사자 일방이 이행에 착수하기 전

(중도금 지급 전 등)까지는

매수인은 계약금을 포기하고,

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매도인은 계약금의 배액(2배)을 반환함으로써

언제든지 자유롭게 계약을 해제할 수 있도록

규정하고 있습니다.

두 번째로는 계약 조건이 합의된 경우입니다.

앞서 말했듯이 매매대금, 계약금, 잔금일이

정해지고 이것을 전제로 가계약금을 보냈다면​​

법원은 계약 성립을 인정하는 경향이 많습니다.

​

이거 또한 취소하기 어렵고

계약금포기, 배액상환의 문제가 발생할 수 있죠.

세 번째로는 취소 불가 약정이 있는 경우인데요. 문자나 전화기록 등에서

가계약금은 반환하지 않겠다는 취지의

합의가 있었다면 불리합니다.

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실제로 이런 짧은 문구나

대화로 결과가 바뀌는 경우가 많습니다.

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4. 가계약 단계에서 주의점

결론적으로 취소가 가능한지의 여부는

합의 내용과 자료입니다.

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가계약 단계에서는 상대방과의 모든 연락기록,

계좌이체 내역이 모두 판단자료가 되는데요.

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언제 어떤 조건까지 합의 되었는지

잘 보관하시는게 좋습니다.

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계약서가 없더라도

계약 성립이 인정되는 경우도 많으니

이 점은 반드시 주의하셔야합니다.

그리고 대응시기를 놓치시면 안됩니다.

가계약금을 보낸 직후라면

상대방 손해가 크지 않기 때문에

협의 여지가 남아있다고 봅니다.

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시간이 한참 지나서 매도인이

다른사람과 거래할 기회를 놓쳤다고

주장하면 불리해지기 때문에

빠른 대응이 필요하죠.

법무법인 대한중앙은

부동산 매매, 계약금 반환, 가계약 분쟁,

손해배상 사건을 다수 수행하며

명확한 증거 자료를 분석하여 의뢰인에게

가장 실효성 있는 법적 대응 방안을

제시하고 있습니다.