전세보증금반환소송, '부동산전문변호사'가 알려드립니다. 

안녕하세요. "법무법인 아크로, “부동산 전문 박동민 변호사”입니다.

“계약이 끝났는데 새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다고 합니다.”

“이사 날짜는 정해졌는데 전세금을 받지 못하고 있습니다.”

전세계약이 끝났다고 해서 보증금이 자동으로 반환되는 것은 아닙니다.

임대인이 자금 부족을 이유로 지급을 미루거나 연락을 피하면 새로운 주거지 계약, 대출 상환과 이사 일정까지 모두 막힐 수 있습니다.

이때 검토할 수 있는 절차가 전세보증금반환소송입니다.

다만 소송에서 이기는 것만으로는 충분하지 않습니다. 임대인의 재산이 없거나 다른 채권자가 먼저 압류했다면 승소 후에도 보증금을 회수하지 못할 수 있기 때문입니다.

계약이 끝났는데도 보증금을 못 받는 이유는 무엇일까요?

전세보증금반환소송을 준비하기 전 가장 먼저 확인할 부분은 계약이 적법하게 종료되었는지입니다.

임차인이 계약을 갱신하지 않으려면 원칙적으로 계약기간이 끝나기 2개월 전까지 임대인에게 갱신거절 의사를 전달해야 합니다.

이 기간을 놓치면 묵시적으로 계약이 갱신될 수 있으며, 이후 임차인이 해지를 통보하더라도 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 종료 효력이 발생할 수 있습니다.

따라서 전화로만 이야기하기보다 문자, 카카오톡 또는 내용증명을 이용하여 계약 종료 의사와 보증금 반환 요청을 명확하게 남기는 것이 좋습니다.

보증금을 못 받은 상태에서 먼저 이사해도 될까요?

새집의 입주일이 다가오면 보증금을 받지 못했어도 먼저 이사해야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

그러나 아무런 조치 없이 전출하고 주택을 인도하면 기존 대항력과 우선변제권 유지에 문제가 발생할 수 있습니다.

이때 필요한 절차가 임차권등기명령입니다.

임대차가 종료되었는데도 보증금이 반환되지 않았다면 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기가 완료된 후 이사하면 기존 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

중요한 것은 신청서만 제출한 뒤 바로 이사하는 것이 아닙니다.

반드시 등기부등본을 확인하여 임차권등기가 실제로 기입된 뒤 전출과 주택 인도를 진행해야 합니다.

전세보증금반환소송만 제기하면 돈을 받을 수 있을까요?

전세보증금반환소송에서 승소하면 강제집행을 할 수 있는 집행권원을 확보하게 됩니다.

하지만 임대인에게 집행할 재산이 없다면 판결문만으로 보증금이 입금되지는 않습니다.

따라서 소송 전에는 등기부등본을 통해 다음 사항을 확인해야 합니다.

① 근저당권과 채권최고액

② 압류·가압류 및 경매 진행 여부

③ 소유권 이전 가능성

④ 선순위 임차인과 다른 채권자

⑤ 예상 매각금액과 배당 가능성

임대인이 부동산을 처분하려 하거나 재산을 빼돌릴 우려가 있다면 전세보증금반환소송과 함께 부동산·예금 등에 대한 가압류를 검토할 수 있습니다.

보증금 반환 판결을 받은 뒤에는 임차주택이나 임대인의 다른 재산에 대해 경매와 채권압류 등 강제집행을 진행할 수 있습니다.

집주인이 수리비를 빼겠다고 하면 어떻게 해야 할까요?

전세보증금반환소송에서는 보증금 액수뿐만 아니라 임대인이 주장하는 공제 항목도 자주 문제 됩니다.

대표적으로 다음과 같은 주장이 나올 수 있습니다.

① 미납 월세와 관리비

② 시설 훼손에 대한 수리비

③ 원상회복 비용

④ 계약이 종료되지 않았다는 주장

⑤ 주택과 열쇠를 반환하지 않았다는 주장

임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 주택 인도의무는 서로 동시에 이행해야 하는 관계로 판단될 수 있습니다.

따라서 이사 전후의 주택 상태를 사진과 영상으로 남기고, 열쇠 반환 일시와 방법도 문자나 확인서로 기록하는 것이 중요합니다.

단순한 벽지 변색이나 바닥 마모처럼 정상적으로 거주하면서 발생한 손모까지 임차인이 모두 부담하는 것은 아닙니다. 임차인의 고의·과실로 발생한 훼손인지 구분하여 대응해야 합니다.

전세보증금반환소송을 위해 무엇을 준비해야 할까요?

다음 자료를 우선 정리하는 것이 좋습니다.

• 전세계약서와 갱신계약서

• 보증금 송금내역

• 계약 종료 통보 문자와 내용증명

• 임대인의 반환 약속 또는 거절 자료

• 등기부등본

• 전입신고 및 확정일자 자료

• 주택 상태 사진과 영상

• 이사 및 열쇠 반환 관련 자료

전세보증금반환소송은 “돈을 받지 못했다”는 주장만으로 진행하는 것이 아니라 계약 종료와 보증금 지급 사실, 임차인의 인도 준비 상태까지 체계적으로 입증해야 합니다.

전세보증금반환소송 관련 질문을 살펴볼까요?

Q. 새 세입자가 구해져야 보증금을 받을 수 있나요?

아닙니다. 임대차가 적법하게 종료되었다면 새 임차인이 구해졌는지와 별개로 임대인의 보증금 반환의무가 문제 됩니다.

Q. 집에서 아직 나오지 않았어도 소송할 수 있나요?

계약이 종료되었다면 퇴거 전에도 소송을 제기할 수 있습니다. 다만 지연손해금의 발생 시점은 주택 인도 여부와 인도 준비 상태에 따라 달라질 수 있습니다.

Q. 지급명령이 소송보다 빠른가요?

임대인이 이의하지 않는다면 비교적 빠르게 집행권원을 확보할 수 있습니다. 그러나 임대인이 원상회복비나 계약 종료 여부를 다투면 일반 민사소송으로 전환될 수 있습니다.

왜 박동민 변호사를 선택해야 할까요?

전세보증금반환소송은 승소 가능성만 판단해서는 부족합니다.

계약이 언제 종료되는지, 임차권등기명령이 필요한지, 어떤 재산을 가압류할 수 있는지, 판결 이후 실제 집행이 가능한지까지 함께 분석해야 합니다.

박동민 변호사는 서울대학교 출신의 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사로서 전세보증금 반환, 명도, 소유권과 임대차 분쟁 등 다양한 부동산 사건을 수행해 왔습니다. 또한 SH공사와 다수 기업 법률자문 경험을 바탕으로 복잡한 권리관계와 채권 회수 가능성을 면밀하게 검토합니다.

보증금 회수는 판결보다 준비가 먼저입니다.

전세보증금반환소송의 최종 목적은 판결문을 받는 것이 아니라 실제 보증금을 돌려받는 것입니다.

계약 종료 통보가 제대로 이루어졌는지, 임차권등기가 필요한지, 임대인의 재산에 가압류할 실익이 있는지부터 확인해야 합니다.

계약이 끝났는데도 임대인이 반환일을 미루거나 새 세입자를 이유로 지급을 거절하고 있다면 더 기다리기보다 관련 자료를 먼저 정리해보시기 바랍니다.