상가 권리금 회수 방해한 임대인, 손해배상 청구할 수 있을까 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 상가 임대차 계약 만료를 앞두고, 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절하거나 재건축·직접 운영을 이유로 권리금 회수를 막아 분쟁으로 번지는 사례가 늘고 있습니다.

제가 상담한 임대인분들 중에는 “내 건물이니 새 세입자는 내가 직접 정하면 된다”, “권리금은 임차인들끼리 알아서 주고받는 것 아니냐”는 생각으로 신규임차인과의 계약을 거절하는 경우가 적지 않습니다. 그런데 막상 임차인이 손해배상을 청구하면, “정당한 사유가 있었다”, “권리금 자체를 방해한 적 없다”고 항변해보지만 받아들여지지 않는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 임대인이 신규임차인과 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 손해배상책임이 인정된다는 판단을 반복해서 내놓고 있습니다. 정당한 사유의 범위도 법에 정해진 사유로 엄격하게 제한해 해석하는 추세입니다.

아래에서는 임대인의 어떤 행위가 권리금 회수 방해에 해당하는지, 손해배상 청구의 요건과 배상액 산정 기준, 그리고 실제 대응 절차까지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 상가 권리금은 임차인의 재산적 이익으로 법의 보호를 받습니다

권리금은 관행이 아니라 상가건물임대차보호법이 명시적으로 보호하는 임차인의 재산적 이익입니다.

권리금은 임차인이 상가건물에서 영업을 하며 쌓아온 거래처, 신용, 노하우, 시설 등 유·무형의 재산적 가치를 의미합니다. 오랫동안 관행으로만 취급되던 권리금은 2015년 상가건물임대차보호법 개정으로 제10조의4가 신설되면서 법적으로 보호받는 권리가 됐습니다.

이 조항에 따르면 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차가 종료될 때까지, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다. 임차인이 새로운 임차인을 구해 권리금을 회수할 기회를 임대인이 가로막지 못하도록 한 것입니다.

이 보호의무는 이른바 환산보증금(보증금과 월차임을 환산한 금액)이 지역별 기준을 초과하는 상가에도 그대로 적용됩니다. 법 제2조 제3항이 권리금 회수기회 보호 규정만은 환산보증금과 무관하게 모든 상가임대차에 적용하도록 정하고 있기 때문입니다. 다만 대규모점포·준대규모점포의 일부이거나(전통시장 제외) 국가·지방자치단체가 소유한 상가건물인 경우에는 이 보호 규정이 적용되지 않습니다.

상가 권리금은 임차인이 쌓아온 유·무형의 가치이며, 임대차 종료를 앞둔 6개월간 임대인은 이를 보호할 법적 의무를 부담합니다.

2. 계약체결을 거절하겠다는 의사만 밝혀도 방해행위가 성립할 수 있습니다

신규임차인을 실제로 데려오지 않았더라도, 임대인이 거절 의사를 확정적으로 밝혔다면 방해행위가 인정됩니다.

법 제10조의4 제1항은 임대인의 권리금 회수 방해행위를 네 가지 유형으로 정하고 있습니다. ①임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 임차인이 권리금을 받는 것을 방해하는 행위, ②신규임차인으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, ③신규임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, ④정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절하는 행위입니다.

실무에서 가장 많이 다투는 지점은 네 번째 유형, 즉 계약체결 거절입니다. 임대인들은 흔히 “실제로 신규임차인과 계약을 안 했을 뿐 방해한 적은 없다”고 항변하지만, 대법원은 다음과 같이 판단하고 있습니다.

임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면, 그러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되므로, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인은 권리금 회수기회 방해로 인한 손해를 배상할 책임이 있다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결).

같은 취지로 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다273417 판결도, 전체 임대차기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 상황이더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무는 그대로 유지되고, 신규임차인과 임차인 사이에 권리금 계약이 미리 체결돼 있어야만 손해배상을 청구할 수 있는 것은 아니라고 판시했습니다.

임대인이 계약체결 거절 의사를 확정적으로 표시했다면, 신규임차인을 실제로 주선하지 못했어도 손해배상 청구가 가능합니다.

3. 임대인이 내세우는 “정당한 사유”는 법에 정해진 네 가지로 제한됩니다

자력 부족이나 의무위반 우려 등 법이 정한 사유가 아니면, 임대인의 재건축·직접 사용 계획만으로는 거절이 정당화되지 않습니다.

법 제10조의4 제2항은 임대인이 신규임차인과의 계약체결을 거절해도 손해배상책임을 지지 않는 정당한 사유를 네 가지로 한정하고 있습니다. ①신규임차인이 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우, ②신규임차인이 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, ③임대차 목적물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우, ④임대인이 선택한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하고 권리금계약을 체결한 경우입니다.

여기서 자주 오해되는 부분은, 임대인이 상가를 재건축하거나 직접 운영할 계획이 있다는 사정만으로는 위 네 가지에 해당하지 않는다는 점입니다. 법원은 정당한 사유를 법에 열거된 사유로 엄격하게 한정해 해석하고 있어, 단순히 “내 건물을 내가 어떻게 쓰든 자유”라는 논리는 받아들여지지 않습니다.

특히 ③번 사유는 임대차 종료 시점을 기준으로 실제로 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우에만 인정되므로, 종료 직후 곧바로 다른 영업을 시작했다면 이 사유를 내세우기 어렵습니다. 임대인이 정당한 사유를 주장한다면, 그 사유가 위 네 가지 중 어디에 해당하는지, 이를 뒷받침하는 구체적 증거가 있는지부터 확인해야 합니다.

임대인의 재건축·직접 사용 계획은 그 자체로 정당한 사유가 되지 못하며, 법이 정한 네 가지 사유에 해당해야만 거절이 정당화됩니다.

4. 손해배상액에는 상한이 있고, 청구권도 3년이 지나면 소멸합니다

배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하며, 임대차 종료일로부터 3년 내 행사해야 합니다.

법 제10조의4 제3항은 임대인이 방해행위로 임차인에게 손해를 발생시킨 경우 배상책임을 지도록 하면서도, 배상액에 상한을 두고 있습니다. 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다는 것입니다. 실무에서는 감정평가를 통해 시설·영업 등 유형·무형의 가치를 각각 산정한 뒤 이를 더해 종료 당시 권리금을 정하는 경우가 많습니다.

예컨대 신규임차인이 1억 원을 지급하기로 했더라도, 감정평가로 산정한 종료 당시 권리금이 6천여만 원에 그친다면 배상액은 그 낮은 금액을 기준으로 정해집니다. 반대로 감정평가액이 더 높더라도 신규임차인과 약정한 금액을 넘어설 수는 없습니다.

또한 이 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. 방해행위가 있었던 시점이 아니라 임대차 종료일이 기산점이므로, 계약이 끝난 뒤에도 소송이나 조정 신청 등으로 권리를 행사할 시간이 남아 있는지부터 확인할 필요가 있습니다.

5. 방해가 의심된다면 이런 순서로 자료를 남기고 대응해야 합니다

내용증명으로 경위를 기록하고, 조정과 소송을 함께 준비해야 손해배상 청구가 수월해집니다.

권리금 회수 방해가 의심되는 상황은 통상 ①임차인이 신규임차인을 구해 임대인에게 서면(내용증명)으로 통지하고 계약체결 협조를 요청 → ②임대인이 거절 의사를 밝히거나 현저히 고액의 조건을 제시 → ③상가건물임대차분쟁조정위원회(수원 지역은 대한법률구조공단 수원지부 등)에 조정을 신청 → ④조정이 불성립되면 임대차 목적물 소재지 관할법원(예: 수원지방법원)에 손해배상청구 소송을 제기하는 순서로 진행됩니다. 배상액이 큰 사건일수록 감정평가 절차까지 감안해 미리 준비하는 것이 유리합니다.

임대인의 방해행위가 의심된다면, 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 임대차계약서와 갱신 이력, 신규임차인과 나눈 문자·통화 녹취 등 협의 기록부터 확보합니다.

2. 임대인이 계약체결을 거절하거나 고액의 차임·보증금을 요구한 정황을 서면이나 녹취로 남깁니다.

3. 감정평가 등을 통해 종료 당시 권리금의 시가를 산정할 자료를 준비합니다.

이러한 자료를 바탕으로 상가 권리금 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 조정과 소송 중 어느 절차가 유리한지 판단하고 배상액 산정까지 함께 검토해 실질적인 회수 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

상가 권리금 분쟁은 “그래도 오래 거래해온 임대인인데 설마”라는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

권리금을 지키려는 임차인 입장에서는 감정적인 항의보다, 신규임차인 주선 경위와 임대인의 거절·조건 제시 정황을 어떻게 기록해뒀는지가 승패를 가릅니다. 내용증명, 문자, 녹취가 쌓일수록 손해배상 청구에서 유리해집니다.

반대로 정당한 사유가 있다고 믿는 임대인 입장에서도 “내 건물이니 상관없다”는 말만으로는 방어가 되지 않습니다. 그 사유가 법이 정한 네 가지 중 어디에 해당하는지, 이를 뒷받침할 증거가 있는지에 따라 결과는 크게 달라집니다.

저는 상가 권리금 분쟁에서 회수를 방해받은 임차인과, 정당한 사유를 주장하는 임대인 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 사실관계 정리와 법리 선택에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

임대차 종료가 가까워질수록 남은 시간은 줄어듭니다. 손해배상청구권이 소멸되기 전, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 신규임차인을 구하지 못했는데도 손해배상을 청구할 수 있나요?

A. 가능합니다. 대법원은 임대인이 계약체결을 하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 못했더라도 손해배상을 청구할 수 있다고 판단하고 있습니다.

Q. 환산보증금이 높은 상가도 권리금 보호를 받을 수 있나요?

A. 받을 수 있습니다. 권리금 회수기회 보호 규정은 환산보증금 액수와 무관하게 모든 상가임대차에 적용됩니다. 다만 대규모점포의 일부이거나 국가·지방자치단체 소유 건물인 경우는 예외입니다.

Q. 임대인이 재건축 계획이 있다며 거절하면 어떻게 되나요?

A. 재건축이나 직접 사용 계획만으로는 정당한 사유가 되지 않습니다. 법이 정한 네 가지 사유(자력 부족, 의무위반 우려, 1년 6개월 이상 미사용, 임대인이 정한 임차인의 권리금 지급)에 해당해야만 거절이 정당화됩니다.

Q. 손해배상액은 어떻게 정해지나요?

A. 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 실무에서는 감정평가로 종료 당시 권리금을 산정해 기준으로 삼는 경우가 많습니다.

Q. 손해배상청구권은 언제까지 행사해야 하나요?

A. 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. 계약 종료일을 기준으로 남은 기간을 반드시 확인해야 합니다.

Q. 임대인이 신규임차인에게 시세보다 훨씬 높은 차임을 요구했습니다. 방해행위인가요?

A. 그럴 가능성이 큽니다. 신규임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위도 법에서 정한 권리금 회수 방해행위의 한 유형입니다.

Q. 조정과 소송 중 어느 쪽을 먼저 진행해야 하나요?

A. 사안에 따라 다르지만, 상가건물임대차분쟁조정위원회 조정을 먼저 시도해 비용과 시간을 아끼고, 조정이 불성립하면 소송으로 이어가는 경우가 많습니다. 배상액이 크거나 다툼이 첨예하다면 처음부터 소송을 함께 준비하는 것이 안전합니다.