지역주택조합에 가입할 때 실제로 상담을 진행하는 곳은 조합 사무실이 아니라 조합원 모집을 위탁받은 업무대행사인 경우가 많습니다. 이 업무대행사 직원이 토지 확보율이나 사업 진행 속도, 분담금 확정 여부를 실제보다 부풀려 설명해 가입을 결정했는데, 시간이 지나 사업 현황이 홍보 내용과 전혀 다르다는 것을 뒤늦게 알게 되는 사례가 적지 않습니다. 문제는 이런 경우 손해배상을 조합에 청구해야 하는지, 업무대행사에 청구해야 하는지가 분명치 않다는 점입니다. 조합을 상대로 소송을 냈다가 조합 재산이 이미 소진돼 있거나, 조합이 모든 책임을 업무대행사 탓으로 돌리는 상황에 부딪히는 경우도 흔합니다. 이 글에서는 업무대행사의 허위·과장 홍보가 어떤 법적 책임을 낳는지, 손해배상을 실제로 받아내려면 어느 쪽을 상대로 무엇을 준비해야 하는지 짚어보겠습니다.
법무법인 도모 강대현 변호사
지역주택조합 업무대행사란 — 조합원 모집과 홍보를 실질적으로 맡는 주체
지역주택조합은 주택법상 무주택자 등 다수의 구성원이 자금을 모아 직접 주택을 마련하는 조합으로, 재개발·재건축과 달리 조합원 스스로 사업 전 과정을 끌고 가야 하는 구조입니다. 문제는 조합 발기인들이 대부분 부동산 개발이나 시공 경험이 없는 일반인이라는 데 있습니다. 그래서 주택법 제11조의2는 조합이 전문성 있는 업무대행자를 지정해 조합원 모집, 토지 확보, 조합설립인가 신청, 사업성 검토와 사업계획서 작성, 계약금 등 자금의 보관 업무까지 폭넓게 위탁할 수 있도록 정하고 있습니다.
실무에서는 이 업무대행자가 조합의 이름을 내걸고 홍보관을 운영하고, 상담원을 고용해 가입 상담을 진행하며, 현수막과 안내 책자, 모델하우스 게시물까지 직접 제작·배포하는 경우가 대부분입니다. 조합 임원은 업무대행자가 준비한 서류에 형식적으로 결재하는 역할에 그치는 일도 흔합니다. 그래서 허위·과장 홍보 문제를 다룰 때는 먼저 "조합"이 아니라 실제로 그 홍보를 기획하고 설명한 "업무대행사"가 누구인지, 어떤 자격으로 어떤 업무 범위를 위탁받았는지부터 확인하는 것이 출발점입니다.
업무대행자가 될 수 있는 자격도 법으로 한정돼 있습니다. 주택법 시행령 제37조는 등록사업자, 공인중개사법상 중개업자, 도시 및 주거환경정비법상 정비사업전문관리업자, 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률상 등록사업자, 자본시장법상 신탁업자 등으로 업무대행자가 될 수 있는 범위를 정해두고 있습니다. 가입을 고려하는 단계에서 그 업무대행사가 이런 자격을 실제로 갖췄는지 확인해볼 필요가 있습니다. 자격 없는 업체가 사실상 대행업무 전반을 총괄해왔다면, 그 사실 자체가 나중에 손해배상 소송에서 조합 운영과 홍보의 적법성을 다투는 근거로 함께 활용될 수 있습니다.
조합원 모집, 토지 사용권원 확보, 조합설립인가 신청 등 설립 관련 업무 대행
사업성 검토 및 사업계획서 작성 업무 대행
설계자·시공자 선정에 관한 업무 지원
계약금 등 조합원 납입금의 보관 및 관련 업무 대행
총회 운영 지원, 임원 선거 관리 지원 등
허위·과장 홍보가 왜 위법한가 — 표시광고법과 기망 판단기준
표시·광고의 공정화에 관한 법률 제3조는 사업자가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 거짓·과장의 표시·광고나 기만적인 표시·광고를 하는 것을 금지하고 있습니다. 조합원 모집 광고에 이 규정을 적용할 때 핵심은 '어떤 표현이 광고인지'가 아니라 '그 표현이 소비자에게 어떤 인상을 남기는지'입니다. 대법원 2023. 7. 27. 선고 2022다293395 판결은 지역주택조합 조합원 모집 광고가 계약 상대방을 속이거나 잘못 알게 할 우려가 있는지는, 보통의 주의력을 가진 일반인이 그 광고를 받아들이는 전체적·궁극적 인상을 기준으로 객관적으로 판단해야 한다고 밝혔습니다.
이 기준에 따르면 "토지 85% 확보 완료"라는 문구를 내걸었지만 실제로는 확보율이 그에 크게 못 미쳤다거나, 아직 협의 단계에 불과한 시공사 선정이나 분양가를 이미 확정된 사실처럼 안내한 경우, 일반인 입장에서 사업이 훨씬 안정적으로 진행되고 있다는 오인을 불러일으켰다면 기망행위나 부당한 표시·광고에 해당할 소지가 큽니다. 단순히 사업이 예상보다 늦어졌다는 사정만으로는 부족하고, 신의성실의 원칙에 비추어 비난받을 정도로 사실과 다르게 고지했는지를 광고 문구 하나하나가 아니라 전체 맥락에서 따져야 한다는 것이 이 판례의 요지입니다.
표시광고법 위반은 민사상 손해배상과 별개로 형사처벌 대상이 되기도 합니다. 표시광고법 제17조는 제3조 제1항을 위반해 부당한 표시·광고 행위를 한 사업자에게 2년 이하의 징역 또는 1억5천만원 이하의 벌금을 부과하도록 정하고 있습니다. 민사상 손해배상 청구와 형사 고소는 서로 다른 절차이므로 함께 진행할 수 있고, 수사기관의 조사 과정에서 확보된 자료가 손해배상 소송에서 홍보의 허위성을 입증하는 데 도움이 되는 경우도 적지 않습니다.
기망 여부는 광고 문구 하나가 아니라, 보통의 주의력을 가진 일반인이 그 광고 전체에서 받는 인상을 기준으로 객관적으로 판단한다.
조합원 모집 신고 요건의 허점 — "토지 다 확보됐다"는 말의 진실
주택법 제11조의3은 지역주택조합 설립인가를 받기 위해 조합원을 모집하려는 자는 해당 주택건설대지의 50퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보해 관할 시장·군수·구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하도록 정하고 있습니다. 즉 법적으로 모집을 시작할 수 있는 최소 요건은 부지의 절반이지 전부가 아닙니다. 그런데 실제 홍보 현장에서는 이 최소 요건을 넘겼다는 사실을 근거로 "토지 확보 완료" "조합설립인가 임박" 같은 표현을 쓰거나, 아직 남은 절반의 확보가 지연될 수 있다는 위험은 전혀 알리지 않는 경우가 흔합니다.
이 괴리가 위험한 이유는, 나머지 토지 확보가 늦어지거나 일부 지주가 매도를 거부하면 사업 자체가 장기간 표류하거나 무산될 수 있는데도, 가입 시점에는 마치 사업이 순조롭게 완결 단계에 있는 것처럼 전달되기 때문입니다. 모집 신고 서류는 관할 시장·군수·구청장에게 제출되므로, 정보공개청구를 통해 신고 당시의 실제 확보율을 확인할 수 있는 경우가 많습니다. 가입 당시 안내받은 확보율과 신고서류상 확보율을 직접 대조해보면, 홍보가 과장이었는지를 가늠하는 구체적인 단서를 얻을 수 있습니다.
손해배상을 누구에게 청구하나 — 조합이냐 업무대행사냐
허위·과장 홍보로 손해를 입었다고 판단되면, 실제로 그 홍보를 기획하고 설명한 업무대행사를 상대로 민법 제750조의 불법행위 손해배상을 청구하는 것이 가장 직접적인 경로입니다. 업무대행사는 조합원 모집과 홍보를 실질적으로 수행한 당사자이므로, 자신이 배포한 홍보물이나 소속 상담원의 설명이 사실과 달랐다면 그에 대한 책임에서 자유롭기 어렵습니다.
반면 조합 자체를 상대로 민법 제756조의 사용자책임을 묻는 것은 별개의 문제입니다. 사용자책임이 성립하려면 조합이 업무대행사를 실질적으로 지휘·감독하는 관계, 즉 사용관계가 인정되어야 합니다. 그런데 업무대행계약은 통상 민법상 위임계약의 성격을 가지고, 업무대행자가 전문가적 지위에서 폭넓은 재량을 갖고 독자적으로 사무를 처리하는 구조입니다. 조합이 계약서상 업무대행사의 개별 업무 수행을 구체적으로 지시·감독할 권한을 갖지 않았거나, 실제로도 그런 지시·감독을 하지 않았다면 사용관계 자체가 인정되기 어렵다는 것이 실무의 일반적인 설명입니다. 이 때문에 조합만을 상대로 소송을 진행하다가 사용자책임이 부정돼 패소하는 상황도 생길 수 있습니다.
여기에 더해 현실적인 문제도 있습니다. 지역주택조합은 조합원이 낸 분담금을 이미 토지 매입과 설계비 등으로 대부분 지출한 상태인 경우가 많아, 조합을 상대로 승소하더라도 실제로 배상받을 재산이 남아 있지 않을 수 있습니다. 이런 이유로 실무에서는 홍보를 실제로 작성·설명한 업무대행사를 공동피고로 삼거나, 처음부터 업무대행사를 직접 상대로 소송을 제기하는 편이 실효성 있는 선택으로 꼽힙니다.
조합의 사용자책임은 지휘·감독관계가 인정돼야 성립하고, 업무대행계약의 위임적 성격상 이 관계가 부정될 수 있다 — 그래서 홍보를 직접 수행한 업무대행사를 상대로 한 청구가 더 확실하다.
가입계약을 유지한 채로도 손해배상만 청구할 수 있다
민법 제110조에 따르면 기망에 의한 의사표시는 취소할 수 있습니다. 그런데 가입계약을 취소하면 조합원 지위 자체를 잃게 되어, 이미 상당 부분 진행된 사업이라면 향후 입주나 시세차익 같은 기대이익까지 함께 포기해야 하는 결과가 됩니다. 사업이 결국 정상화될 여지가 있다고 판단되는 경우라면 이런 선택이 오히려 손해일 수 있습니다.
이런 사정 때문에 실무에서는 가입계약을 취소하지 않고 조합원 지위를 그대로 유지한 채, 허위·과장 홍보라는 불법행위로 인해 발생한 손해만을 별도로 배상받는 방법도 함께 검토됩니다. 계약의 효력을 그대로 둔 채 불법행위 손해배상만 청구하는 구성은 계약 취소·원상회복 청구와 양립할 수 있는 별개의 청구원인으로 다뤄지는 것이 일반적입니다. 다만 이 경우에는 계약이 유효하게 유지되는 것을 전제로 하므로, 손해의 범위를 "과장된 설명을 믿지 않았다면 지출하지 않았을 비용"으로 구체적으로 특정해 입증해야 하는 부담이 있습니다.
손해배상 범위와 입증자료, 소멸시효까지
손해배상으로 인정될 수 있는 범위는 사안마다 다르지만, 통상 문제 되는 항목은 이미 납부한 분담금이나 업무대행비 중 과장 홍보를 믿고 추가로 지출하게 된 부분, 홍보 내용을 믿고 포기한 다른 선택지의 기회비용, 그리고 사안에 따라서는 정신적 고통에 대한 위자료까지 포함될 수 있습니다. 다만 위자료는 재산적 손해배상만으로 회복되지 않는 별도의 정신적 고통이 구체적으로 인정돼야 하므로, 모든 사안에서 당연히 인정되는 항목은 아닙니다.
손해배상 청구의 성패는 결국 입증자료에 달려 있습니다. 가입 당시 받은 홍보 책자와 현수막·모델하우스 게시물 사진, 상담원의 설명을 담은 문자메시지나 녹취, 계약서, 그리고 관할청에 제출된 모집 신고서류(정보공개청구로 확보 가능)를 미리 확보해 두어야 나중에 다투기가 수월합니다. 아울러 민법 제766조에 따라 불법행위로 인한 손해배상청구권은 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년, 불법행위가 있은 날로부터 10년이 지나면 시효로 소멸합니다. 홍보가 있었던 시점이 아니라 홍보가 사실과 다르다는 것을 실제로 알게 된 시점을 기준으로 기산되므로, 그 시점을 구체적인 정황과 함께 정리해 두는 것이 중요합니다.
홍보 책자, 현수막, 모델하우스 게시물 등 홍보 자료 원본이나 사진
상담원 설명을 담은 문자메시지, 통화 녹취, 카카오톡 대화 내역
가입계약서 및 분담금·업무대행비 납입 내역
모집 신고서류(정보공개청구로 확보한 실제 토지확보율 자료)
자주 묻는 질문
Q. 조합원 모집 당시 홍보와 실제가 다르면 무조건 손해배상을 받을 수 있나요?
A. 아닙니다. 일반인이 광고를 받아들이는 전체적 인상을 기준으로 거짓·과장이 있었는지가 먼저 인정돼야 합니다. 사업이 예상보다 늦어진 정도로는 부족하고, 확보되지 않은 토지를 확보한 것처럼 설명하는 등 구체적인 허위·과장 사실이 확인돼야 합니다.
Q. 조합을 상대로 소송하면 되는 것 아닌가요, 왜 업무대행사를 따로 봐야 하나요?
A. 조합은 사업비가 이미 소진돼 재산이 남아 있지 않은 경우가 많아 승소해도 실제 배상을 받기 어려울 수 있습니다. 또한 조합과 업무대행사 사이에 실질적 지휘·감독 관계가 인정되지 않으면 조합의 사용자책임 자체가 부정될 수 있어, 홍보를 직접 수행한 업무대행사를 함께 상대하는 편이 실효적입니다.
Q. 가입계약을 취소하지 않고 손해배상만 청구할 수 있나요?
A. 가능합니다. 기망을 이유로 계약을 취소하고 원상회복을 구할 수도 있지만, 조합원 지위를 유지하면서 허위 홍보로 발생한 손해만 배상받는 방법도 함께 검토할 수 있습니다. 다만 이 경우 손해액을 구체적으로 산정해 입증해야 합니다.
Q. 조합원 모집 신고 당시 토지를 얼마나 확보했는지 확인할 방법이 있나요?
A. 모집 신고는 관할 시장·군수·구청장에게 하도록 되어 있어, 신고서류 자체를 정보공개청구를 통해 확인할 수 있는 경우가 많습니다. 신고 당시 확보율과 홍보 문구상의 확보율을 비교하면 과장 여부를 가늠하는 단서가 됩니다.
Q. 손해배상 청구는 언제까지 할 수 있나요?
A. 불법행위로 인한 손해배상청구권은 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년, 불법행위가 있은 날로부터 10년이 지나면 시효로 소멸합니다. 허위 홍보 사실을 알게 된 시점을 명확히 특정해 두는 것이 중요합니다.
Q. 정신적 손해(위자료)도 받을 수 있나요?
A. 재산적 손해 외에 위자료가 인정되려면 통상적인 재산상 손해배상만으로는 회복되지 않는 정신적 고통이 있었다는 사정이 별도로 인정돼야 합니다. 사안에 따라 인정 여부와 액수가 달라지므로 구체적인 경위와 정황을 함께 정리해 두는 것이 좋습니다.
맺음말
업무대행사의 허위·과장 홍보로 인한 손해배상 청구는, 조합을 상대로 할 것인지 업무대행사를 상대로 할 것인지부터 정확히 가리는 데서 시작합니다. 조합은 사업비가 소진돼 배상 자력이 없는 경우가 많고, 업무대행사와 조합 사이의 지휘·감독 관계가 인정되지 않으면 조합에 책임을 묻기도 쉽지 않기 때문입니다. 홍보 당시의 자료와 실제 진행 상황의 괴리를 구체적으로 정리해두는 것이 청구의 성패를 가르는 첫 단추입니다.
가입계약을 취소할지, 조합원 지위를 유지한 채 손해배상만 구할지는 사업 진행 상황과 개인의 사정에 따라 달라지는 선택입니다. 어느 쪽을 택하든 홍보물과 계약서, 안내 문자, 모집 신고 당시 자료를 미리 확보해 두어야 나중에 입증에서 어려움을 겪지 않습니다.
수원·경기남부 지역은 지역주택조합 사업이 꾸준히 추진되는 만큼 관련 분쟁도 자주 발생하는 편입니다. 업무대행사의 설명과 실제 사업 현황이 다르다고 느껴진다면, 손해배상 청구가 가능한 사안인지 초기에 점검해 보시길 권합니다.
조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.
의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.
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