오피스텔·생숙 '확정수익·주거가능' 광고에 속았다면
사건 개요
수익형 부동산은 대개 '광고'로 시작됩니다. "확정수익률 연 O% 보장", "선임대 완료·책임임대차", 생활숙박시설(생숙)이라면 "아파트처럼 실거주 가능"이라는 문구가 계약을 이끕니다. 노후 대비나 임대수익을 기대하며 오피스텔이나 생숙 한 채를 분양받는 순간에는, 그 광고가 계약의 전부처럼 보입니다. 문제는 입주 이후입니다. 약속된 임차인은 없고 공실이 이어지며, 수익률은 광고의 절반에도 못 미치고, 생숙은 주거용으로 쓰면 위법이라는 통지를 받고서야 '아파트 대체'가 아니었음을 알게 됩니다.
실제로 분양을 받은 뒤 "광고와 완전히 다르다"며 상담을 청해 오는 분들이 적지 않습니다. 수분양자는 "이 숫자를 믿고 계약했는데 왜 아무 책임을 묻지 못하느냐"며 억울해하지만, 억울함만으로는 분양대금 한 푼도 돌아오지 않습니다. 법은 이 문제를 감정이 아니라, 그 광고가 지켜야 할 '약속'이었는지, 그리고 그것이 거짓·과장이어서 계약을 되돌리거나 손해를 물릴 수 있는지라는 틀로 판단하기 때문입니다.
결론부터 말씀드리면, 분양광고가 거짓·과장이고 그 광고를 신뢰해 계약을 체결했다면 계약을 되돌리거나 손해배상을 받을 수 있습니다. 다만 같은 광고라도 결과는 크게 갈립니다. 그 차이는 광고가 '단순한 홍보 문구'였는지 '계약에 편입된 거래조건'이었는지, 그리고 그 광고와 속은 사실을 얼마나 증거로 남겨 두었는가에서 비롯됩니다.
핵심 쟁점
이런 사건에서 판단의 갈림길이 되는 것은 크게 네 가지입니다. 첫째, 문제의 광고가 법적으로 단순한 '청약의 유인'(홍보)인지, 아니면 계약 내용에 편입된 '거래조건'인지입니다. 둘째, 그 광고가 표시·광고의 공정화에 관한 법률(표시광고법) 제3조의 거짓·과장 또는 기만적 표시·광고에 해당하는지입니다. 셋째, 수분양자가 그 광고를 신뢰해 계약했다는 인과관계가 인정되어 사기(민법 제110조)나 착오(제109조)에 의한 취소 요건을 충족하는지입니다. 넷째, 계약을 되돌려 분양대금을 돌려받을지, 계약을 유지한 채 손해배상을 물릴지라는 구제수단의 선택입니다.
이 네 가지는 순서대로 이어져 있어, 앞 단계가 무너지면 뒤는 다툴 기회조차 오지 않습니다. 특히 광고를 계약 안으로 끌어들이지 못하면, 분양회사는 "그건 참고용 홍보였을 뿐"이라는 한마디로 빠져나갑니다. 그래서 승패는 법정에서의 말솜씨가 아니라, 흩어진 광고와 정황을 처음부터 증거로 붙잡아 두었는가에서 사실상 결정됩니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 광고를 '지켜야 할 약속'으로 계약 안에 끌어들이기
가장 먼저, 그리고 가장 자주 무너지는 지점이 "광고가 곧 계약"이라는 수분양자의 생각입니다. 분양광고는 법적으로 원칙상 청약의 유인, 즉 홍보에 불과하다고 보는 것이 출발점이기 때문입니다. 이런 사건에서 김강희 변호사는 다음 순서로 광고의 성격을 재구성합니다.
1) 사라지기 전에 광고를 '증거'로 박제합니다.
분양광고는 계약이 끝나면 가장 먼저 사라지는 자료입니다. 분양 카탈로그와 팸플릿, 모델하우스 게시물과 상담 시 받은 수익률 표, 문자·카카오톡·이메일, 유튜브·블로그·현수막에 실린 "확정수익 보장", "선임대 완료", "주거 가능" 문구를 캡처·사진·녹취·원본 확보의 형태로 남깁니다. 특히 담당자가 구두로 강조한 내용은 그 자리에서 문자로 재확인해 두어야 뒤에 "그런 말 한 적 없다"는 반박을 막을 수 있습니다. 광고물의 날짜와 출처를 함께 특정해 두는 것이 핵심입니다.
2) 그 광고가 '구체적 거래조건'임을 논증합니다.
대법원은 분양광고가 원칙적으로 청약의 유인에 불과하지만, 목적물의 외형·재질이나 구체적 거래조건에 관한 것으로서 수분양자가 이행을 기대할 만하고 분양자도 이를 알고 있었던 사항은 특별한 사정이 없는 한 묵시적 합의로 분양계약의 내용에 편입된다고 보았습니다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812 등 판결). '확정수익률 보장', '책임임대차', '선임대 완료'는 막연한 장래 전망이 아니라 이행을 청구할 수 있는 거래조건에 가깝습니다. 이 문구들을 계약 내용으로 끌어들이면, 광고대로 이행되지 않은 것 자체가 채무불이행이 되어 청구의 토대가 달라집니다.
3) 표시광고법상 '부당광고'로 성격을 규정합니다.
보장할 수 없는 수익을 보장인 것처럼, 임대되지 않은 것을 선임대 완료로, 주거가 불가능한 생숙을 주거 가능처럼 알렸다면, 이는 표시광고법 제3조가 금지하는 거짓·과장의 표시·광고 또는 기만적인 표시·광고에 해당할 수 있습니다. 광고를 단순한 과대 표현이 아니라 법이 금지한 부당광고로 성격 지으면, 뒤에서 볼 표시광고법 제10조의 손해배상 청구로 곧바로 연결됩니다. 그래서 어떤 문구가 사실과 어떻게 달랐는지를 항목별로 대조표로 정리해 두는 작업을 함께 진행합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 되돌릴지 물어낼지, 구제수단을 상황에 맞게 설계하기
광고가 문제였다는 점이 정리되면, 다음은 무엇을 청구할지입니다. 계약 자체를 없던 일로 돌릴지, 계약은 유지한 채 손해만 물릴지에 따라 준비할 증거와 절차가 달라집니다. 이 단계에서 김강희 변호사는 다음을 설계합니다.
1) 사기·착오 취소로 계약 자체를 되돌립니다.
분양자가 수익이나 용도에 관한 중요한 사실을 허위로 알렸거나 알면서 숨겼다면, 이는 민법 제110조의 사기에 의한 의사표시가 되어 계약을 취소할 수 있습니다. 취소가 인정되면 이미 낸 분양대금은 부당이득으로 반환받습니다. 사기까지는 아니더라도, 수익률이나 주거 가능 여부처럼 계약의 중요 부분에 관한 착오가 있었고 그 착오에 수분양자의 중대한 과실이 없다면 민법 제109조의 착오 취소도 가능합니다. 다만 취소는 "속았음을 안 날"을 기준으로 행사기간이 정해져 있어, 사실을 안 시점을 특정하고 조속히 통지하는 것이 관건입니다.
2) 계약을 유지한 채 표시광고법 제10조로 손해를 물립니다.
이미 대출·임대 등으로 계약을 되돌리기 어렵거나 취소 요건이 빠듯할 때는, 계약을 유지하면서 손해배상을 청구하는 길이 있습니다. 표시광고법 제10조는 부당한 표시·광고로 피해를 입은 자에게 사업자가 손해를 배상하도록 하며, 사업자는 고의나 과실이 없음을 들어 그 책임을 면할 수 없습니다(같은 조 제2항). 나아가 손해가 발생한 사실은 인정되나 액수 증명이 곤란한 경우, 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사 결과에 기초해 상당한 손해액을 인정할 수 있습니다(같은 법 제11조). 광고 수익률과 실제 수익의 차액, 공실 기간의 손실 등을 자료로 세워 청구액의 근거를 만듭니다.
3) 생숙은 '용도'라는 특수 쟁점을 반드시 짚습니다.
생활숙박시설은 건축법상 주택이 아니라 숙박시설이므로, 주거용으로 사용하는 것은 그 자체로 위법입니다. 주거 전용 상태가 계속되면 매년 시가표준액의 10%에 이르는 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 따라서 "아파트 대체", "실거주 가능"이라는 광고는 생숙 분쟁에서 허위·과장의 핵심 고리가 됩니다. 김강희 변호사는 여기에 더해 오피스텔로의 용도변경 가능 여부와 그 비용, 숙박업 신고 요건까지 함께 검토해, 수분양자가 실제로 입은 손해의 범위를 산정하고 분양회사와의 협상·소송에서 쓸 카드를 마련합니다.
결론
수익형 부동산 광고는 계약서보다 언제나 화려합니다. 그리고 계약이 끝나는 순간 가장 먼저 사라지는 것도 그 광고입니다. 계약할 때 광고를 흘려보내면, 정작 분쟁이 생겼을 때 붙잡을 것이 남지 않습니다.
광고가 거짓·과장이었다는 사실과 그것을 믿고 계약했다는 연결 고리를 얼마나 증거로 남겨 두었는가가 결과를 가르며, 그 준비는 계약 전 자료를 수집할 때부터 시작할수록 유리합니다. 이미 분양을 받았고 광고와 실제가 다르다고 느껴진다면, 광고물이 사라지기 전에 무엇을 확보하고 계약을 되돌릴지 손해를 물릴지, 대응의 방향과 시점을 한 번 점검해 보시기를 권합니다.
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