전세사기 피해, 이렇게 대응하세요. 

안녕하세요. 제이엘파트너스 법률사무소, 부동산 전문 임영호 변호사입니다.

전세계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 누구나 불안할 수밖에 없습니다.

“다음 세입자가 들어오면 주겠다”, “대출이 나오면 바로 주겠다”, “조금만 기다려 달라”는 말을 믿고 기다렸지만, 시간이 지나도 상황이 달라지지 않는 경우가 많습니다.

처음에는 단순한 자금 사정으로 보일 수 있습니다. 하지만 연락이 끊기거나, 이미 경매가 진행 중이거나, 선순위 권리가 과도하게 설정되어 있었다면 전세사기 피해 가능성을 검토해야 합니다.

전세사기 피해는 시간이 지날수록 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다. 따라서 감정적으로 기다리기보다 현재 권리관계와 대응 절차를 먼저 확인해야 합니다.

보증금을 안 준다고 모두 전세사기일까요?

보증금 반환이 늦어진다고 해서 모든 사건이 곧바로 전세사기 피해로 인정되는 것은 아닙니다.

핵심은 계약 당시 임대인에게 보증금을 반환할 능력이나 의사가 있었는지, 중요한 권리관계를 숨겼는지, 임차인을 속여 계약을 체결하게 했는지입니다.

실무에서 전세사기 피해가 의심되는 상황은 다음과 같습니다.

1. 계약 당시 이미 선순위 근저당이 과도하게 설정된 경우입니다.

2. 임대인이 여러 임차인에게 같은 방식으로 보증금을 받은 경우입니다.

3. 계약 후 얼마 지나지 않아 경매나 공매가 진행된 경우입니다.

4. 임대인이 보증금 반환을 미루다가 연락을 피하는 경우입니다.

5. 중개 과정에서 시세나 권리관계 설명이 사실과 달랐던 경우입니다.

▪ 형법 제347조 사기

사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상 이익을 취득한 경우 사기죄가 문제될 수 있습니다.

따라서 전세사기 피해 사건에서는 단순히 “돈을 못 받았다”는 사실만으로 부족할 수 있습니다. 계약 당시 어떤 설명을 들었는지, 등기부상 권리관계가 어땠는지, 임대인이 반환 능력을 갖추고 있었는지를 함께 확인해야 합니다.

보증금 회수를 위해 무엇부터 준비해야 할까요?

전세사기 피해가 의심된다면 가장 먼저 자료를 정리해야 합니다. 자료가 부족하면 민사소송, 형사고소, 경매 배당 절차 모두에서 어려움이 생길 수 있습니다.

1. 임대차계약서 확인

: 보증금, 계약기간, 임대인 정보, 특약사항을 확인해야 합니다.

2. 보증금 송금 내역 정리

: 계약금과 잔금 지급 내역, 입금 계좌, 예금주 정보를 확보해야 합니다.

3. 등기부등본 확인

: 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정 여부를 확인해야 합니다.

4. 전입신고와 확정일자 자료 확인

: 대항력과 우선변제권 유지 여부를 검토해야 합니다.

5. 임대인과의 대화자료 보관

: 보증금 반환 약속, 지연 사유, 연락 회피 정황을 문자와 카카오톡으로 정리해야 합니다.

6. 임차권등기명령 검토

: 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 가야 한다면 임차권등기명령 신청이 필요한지 확인해야 합니다.

7. 민사·형사 절차 구분

: 전세보증금반환소송, 가압류, 강제집행, 형사고소, 전세사기피해자 결정 신청 가능성을 함께 검토해야 합니다.

전세사기 피해 대응은 한 가지 절차만으로 끝나지 않는 경우가 많습니다. 보증금을 실제로 회수하려면 소송에서 이기는 것뿐 아니라 집행 가능성까지 함께 봐야 합니다.

많이 묻는 질문, 먼저 확인해볼까요?

Q. 집주인이 보증금을 계속 미루면 바로 전세사기인가요?

바로 단정하기는 어렵습니다. 계약 당시 반환 능력, 권리관계, 허위 설명 여부, 다수 피해자 존재 여부 등을 함께 검토해야 합니다.

Q. 보증금을 못 받은 상태에서 이사를 가도 되나요?

주의가 필요합니다. 대항력과 우선변제권 문제가 생길 수 있으므로 임차권등기명령이 필요한지 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

Q. 형사고소를 하면 보증금을 바로 돌려받을 수 있나요?

아닙니다. 형사고소는 처벌과 수사를 위한 절차이고, 보증금 회수는 민사소송·가압류·강제집행·배당 절차와 함께 검토해야 합니다.

왜 임영호 변호사를 선택해야 할까요?

전세사기 피해 사건은 단순한 임대차 분쟁이 아닙니다. 임대차계약, 등기부 권리관계, 보증금 회수 가능성, 형사고소 여부, 경매 배당 절차가 함께 얽히는 사건입니다.

임영호 변호사는 서울대학교를 졸업하고 제53회 사법시험에 합격한 후 사법연수원을 수료하였습니다. 또한 인천 주택분쟁조정위원으로 활동하며 다양한 임대차 및 부동산 분쟁을 검토한 경험을 보유하고 있습니다.

초기 상담에서는 아래 내용을 함께 점검합니다.

• 임대차계약 종료 여부입니다.

• 보증금 미반환 경위입니다.

• 등기부상 선순위 권리관계입니다.

• 전입신고와 확정일자 상태입니다.

• 임차권등기명령 필요성입니다.

• 전세보증금반환소송과 가압류 가능성입니다.

• 형사고소 및 전세사기 피해 인정 가능성입니다.

임영호 변호사는 관련 자료를 면밀히 검토하여 의뢰인에게 필요한 대응 방향을 정리하는 데 도움을 드리고 있습니다.

보증금 회수는 기다림보다 빠른 확인이 중요합니다.

전세사기 피해는 시간이 지나면 자연스럽게 해결되는 문제가 아닐 수 있습니다.

임대인의 재산 상태가 악화되거나, 경매 절차가 진행되거나, 다른 채권자가 먼저 권리를 행사하면 보증금 회수 가능성은 낮아질 수 있습니다.

아직 늦었다고 단정할 필요는 없습니다. 다만 지금은 임대인의 말만 믿기보다 계약서, 송금내역, 등기부등본, 전입신고와 확정일자 자료부터 확인해야 합니다.

전세계약이 종료되었는데도 보증금을 돌려받지 못하고 있다면 혼자 판단하지 마시기 바랍니다. 전세사기 피해 가능성과 보증금 회수 절차를 함께 검토해보시기 바랍니다.