지체상금 종기, 공사 타절·계약해제되면 언제까지 물어야 할까 

공사가 예정대로 끝나지 못하고 중간에 멈추거나, 결국 도급계약이 해제되는 일은 드물지 않습니다. 이때 도급인은 "완공이 늦어진 만큼 계속 지체상금을 물릴 수 있는 것 아니냐"고 생각하고, 수급인은 "공사를 그만둔 뒤의 기간까지 왜 내가 부담하느냐"고 반발합니다. 지체상금이 언제 시작해 언제 멈추는지, 특히 종기(끝나는 날)를 어떻게 잡느냐에 따라 부담액이 수천만 원 이상 갈리기도 합니다. 이 글은 공사가 타절되거나 계약이 해제된 상황에서 지체상금의 종기를 어떻게 산정하는지, 그 기준과 대법원의 법리를 정리합니다.

법무법인 도모 강대현 변호사

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지체상금 종기가 왜 다툼의 핵심인가

지체상금은 수급인이 약정한 준공기한을 지키지 못했을 때 지연된 기간에 비례해 물어야 하는 돈으로, 그 성질은 손해배상액의 예정입니다(민법 제398조). 통상 계약서에는 "지체 1일당 공사대금의 1000분의 1"과 같은 지체상금률이 정해져 있어, 지연 일수가 하루씩 늘 때마다 부담이 그대로 쌓입니다.

문제는 공사가 정상적으로 완공되지 못하고 도중에 멈춘 경우입니다. 만약 "수급인이 실제로 일을 완성할 때까지" 지체상금을 무한정 인정한다면, 수급인은 손을 뗀 뒤에도 도급인이 다른 업자를 구해 마무리하는 동안 계속 지연 책임을 지게 됩니다. 대법원은 이런 결과가 수급인에게 지나치게 가혹하고 공평의 원칙에 반한다고 보아, 지체상금이 끝나는 시점을 합리적으로 제한합니다.

즉 이 사안의 승패는 "지체상금이 하루당 얼마냐"보다 "지체 일수를 며칠까지로 볼 것이냐", 곧 종기를 어디에서 끊느냐에서 갈립니다. 시기(始期)를 하루 미루기는 어렵지만, 종기는 사실관계에 따라 크게 앞당겨질 수 있어 실제 다툼의 무게중심이 여기 실립니다.

지체상금은 손해배상액의 예정이며, 공사가 중단·해제된 사안에서 부담액을 좌우하는 것은 지체상금률보다 '종기를 어디서 끊느냐'입니다.

시기와 종기의 원칙 — 완공기한 다음날부터

지체상금 발생의 시기는 특별한 사정이 없는 한 약정 준공기한의 다음날입니다. 그날부터 하루씩 지체 일수가 계산됩니다. 정상적으로 지연 끝에 공사가 완성된 경우라면 종기는 실제로 목적물을 완공해 인도한 날이 됩니다. 시기와 종기 사이의 일수에 지체상금률을 곱한 금액이 원칙적인 지체상금입니다.

그런데 수급인이 공사를 중단해 버리거나, 수급인의 귀책사유로 도급계약이 해제되어 다른 업자가 이어받아 완공하는 상황에서는 이 원칙만으로 종기를 정할 수 없습니다. 완공일을 그대로 종기로 삼으면, 새 업자를 구하고 인계하는 데 걸린 시간, 심지어 도급인이 늑장을 부린 기간까지 전부 지체 일수에 포함되어 버리기 때문입니다.

대법원은 대법원 88다카6273 판결에서 이 문제에 관한 기준을 세웠습니다. 완공기한을 넘겨 도급계약이 해제된 경우, 지체상금 발생의 시기는 완공기한 다음날이고, 종기는 수급인이 공사를 중단하거나 그 밖의 해제사유가 생겨 도급인이 계약을 해제할 수 있었을 때를 기준으로, 도급인이 다른 업자에게 의뢰하여 같은 목적물을 완공할 수 있었던 시점이라는 것입니다.

공사 타절·해제 시 종기는 이렇게 잡는다

핵심 공식은 두 개의 시점으로 이루어집니다. 앞 끝은 '도급인이 계약을 해제할 수 있었던 때'이고, 뒤 끝은 '그때 곧바로 다른 업자에게 맡겼다면 같은 목적물을 완공할 수 있었던 때'입니다. 이 둘 사이가 사실상 종기 판단의 뼈대입니다.

• 기준 시점(앞 끝): 수급인이 공사를 중단하거나 이행지체 등 해제사유가 발생해 도급인이 계약을 해제할 수 있게 된 때입니다. 실제로 해제 통보를 언제 했는지가 아니라, '해제할 수 있었던 때'가 기준입니다.

• 완공 가능 시점(뒤 끝): 그 기준 시점에 도급인이 지체 없이 새 업자에게 잔여공사를 맡겼다면 목적물을 완성할 수 있었을 것으로 인정되는 날입니다. 실제 완공일이 아니라 '합리적으로 완공 가능했던 날'입니다.

• 불가피한 중단 공제: 잔여공사 진행 중 천재지변 등 수급인에게 책임 없는 사유로 며칠간 공사가 불가능했다면, 그 일수는 지체 일수에서 빼는 것이 형평에 맞습니다.

실제 판례가 이를 구체적으로 보여줍니다. 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다1386 판결은 병원 건물 신축 공사(준공기한 1998. 7. 5., 지체상금률 1일 공사대금의 1000분의 1) 사안에서, 수급인이 공사를 중단한 1998. 8. 16.에 도급인이 곧바로 계약을 해제하고 다른 업자에게 맡겼다면 잔여공사를 완성하는 데 약 180일 정도가 필요했을 것으로 보아, 여기에서 불가피하게 공사가 중단된 3일을 공제해 종기를 1999. 2. 8.로 제한했습니다. 완공이 훨씬 뒤로 밀렸더라도 지체 일수는 이 종기까지만 인정된 것입니다.

'실제 해제한 날'이 아니라 '해제할 수 있었던 때'인 이유

많은 도급인이 오해하는 지점이 여기입니다. 종기 계산의 기준은 도급인이 실제로 해제 통보를 보낸 날이 아니라, 해제할 수 있는 상황이 만들어진 때입니다. 수급인이 공사를 중단했는데도 도급인이 한참 뒤에야 계약을 해제했다면, 그 사이 미뤄진 기간의 위험을 수급인에게 모두 지울 수는 없다는 취지입니다.

그 근거는 도급인에게도 신의칙상 손해확대방지의무가 있다는 데 있습니다. 수급인이 손을 뗀 뒤 도급인이 신속히 계약을 정리하고 새 업자를 구했다면 손해가 그만큼 줄었을 텐데, 도급인이 이를 게을리해 확대된 손해까지 수급인에게 부담시키는 것은 공평의 원칙에 어긋난다는 것입니다. 그래서 대법원은 종기를 '해제할 수 있었던 때 + 합리적 완공 소요기간'으로 객관화했습니다.

예를 들어 수급인이 3월 초 공사를 완전히 접었는데 도급인이 두 달을 방치하다 5월에야 해제했다면, 종기 산정의 앞 끝은 5월이 아니라 3월 초로 잡힙니다. 도급인이 자신의 지연으로 늘어난 기간을 지체상금으로 전가할 수 없다는 점에서, 이 법리는 수급인에게 중요한 방어선이 됩니다.

종기의 기준은 '실제 해제일'이 아니라 '해제할 수 있었던 때'입니다. 도급인의 손해확대방지의무 때문에, 도급인이 늑장 부린 기간은 지체 일수에 넣지 않습니다.

계약이 해제·타절돼도 지체상금 약정은 살아 있다

수급인 입장에서는 "계약이 해제됐으면 계약 조항인 지체상금도 함께 사라지는 것 아니냐"고 생각하기 쉽습니다. 그러나 대법원은 그렇게 보지 않습니다. 대법원 1999. 10. 12. 선고 99다14846 판결은, 수급인의 귀책사유로 도급계약이 해제되어 도급인이 수급인을 다시 선정해 공사를 완공하느라 완공이 지체된 경우에도 지체상금 약정이 그대로 적용된다고 판단했습니다.

따라서 공사 타절이나 해제가 곧 지체상금 면제를 뜻하지는 않습니다. 다만 그 부담은 앞서 본 종기의 범위, 즉 도급인이 다른 업자로 완공할 수 있었던 시점까지로 한정됩니다. 해제됐다는 사정은 지체상금을 없애는 것이 아니라 '어디까지 물릴 수 있는가'를 정하는 문제로 이어지는 셈입니다.

여기에 더해 지체상금액 자체가 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다. 지체상금은 손해배상액의 예정이므로 민법 제398조 제2항에 따라, 법원은 당사자의 지위, 계약의 목적과 내용, 실제 손해와 지체상금액의 대비 등 여러 사정을 참작해 적당히 감액할 수 있습니다. 실무에서는 종기 제한과 감액 주장을 함께 펴는 경우가 많습니다.

수급인·도급인이 각각 챙겨야 할 실무 포인트

같은 법리라도 어느 편에 서느냐에 따라 다투는 방향이 달라집니다. 종기 산정의 앞 끝과 뒤 끝을 어떻게 끌어당기고 밀어내느냐가 관건입니다.

• 수급인 측: 공사를 중단한 시점, 해제사유가 발생한 시점을 최대한 이르게 특정해 종기의 앞 끝을 당깁니다. 도급인이 해제·재발주를 지연한 정황이 있으면 손해확대방지의무 위반으로 다툽니다.

• 도급인 측: 잔여공사의 실제 물량·난이도를 들어 완공에 필요한 합리적 기간이 길었다는 점을 입증해 종기의 뒤 끝을 늦춥니다. 새 업자 선정에 통상 필요한 기간도 근거가 됩니다.

• 완공 소요기간 입증: 잔여공사 완공에 걸리는 합리적 기간은 종종 감정으로 판단됩니다. 공정표, 실제 재시공 계약서, 기성고 자료를 미리 확보해 두는 것이 유리합니다.

• 감액 주장 병행: 지체상금액이 실제 손해에 비해 과다하다면 민법 제398조 제2항 감액을 함께 주장해 부담을 낮춥니다.

정리하면, 공사가 타절·해제된 사안에서 지체상금은 '해제할 수 있었던 때부터 다른 업자로 완공할 수 있었던 때까지'라는 구간으로 압축됩니다. 이 구간을 어떻게 특정하느냐가 곧 부담액을 정하므로, 초기부터 날짜와 물량에 관한 객관적 증거를 남겨 두는 것이 무엇보다 중요합니다.

자주 묻는 질문

Q. 공사가 중단됐는데도 도급인이 늦게 해제하면 그 기간까지 지체상금을 내야 하나요?

A. 원칙적으로 아닙니다. 종기의 기준은 도급인이 실제로 해제한 날이 아니라 '해제할 수 있었던 때'입니다. 도급인에게는 손해확대방지의무가 있어, 신속히 계약을 정리하고 다른 업자를 구했다면 줄었을 기간까지 수급인에게 부담시킬 수는 없습니다. 다만 언제부터 해제가 가능했는지는 사실관계로 다투어집니다.

Q. 계약이 해제되면 지체상금 조항도 효력을 잃는 것 아닌가요?

A. 그렇지 않습니다. 대법원 99다14846 판결은 수급인의 귀책으로 계약이 해제되고 다른 업자가 이어받아 완공이 지체된 경우에도 지체상금 약정이 적용된다고 보았습니다. 해제는 지체상금을 없애는 사유가 아니라, 어느 시점까지 물릴 수 있는지를 정하는 종기의 문제로 넘어갑니다.

Q. 지체상금 종기는 실제로 어떻게 계산되나요?

A. '도급인이 해제할 수 있었던 때'에 곧바로 다른 업자에게 맡겼다고 가정할 때 잔여공사를 완성하는 데 걸리는 합리적 기간을 더한 날이 종기입니다. 대법원 2001다1386 판결은 공사 중단일에 잔여공사 완공에 약 180일이 필요했다고 보아 종기를 그 시점으로 제한한 바 있습니다.

Q. 잔여공사 완공에 필요한 기간은 무엇으로 정하나요?

A. 잔여공사의 물량과 난이도에 비추어 통상 얼마가 걸리는지를 따지며, 다툼이 크면 감정을 통해 판단하는 경우가 많습니다. 실제 재시공 계약서, 공정표, 기성고 산정 자료 등 객관적 증거가 있으면 판단이 한결 수월해집니다.

Q. 종기까지 계산한 지체상금이 너무 많으면 줄일 수 없나요?

A. 줄일 여지가 있습니다. 지체상금은 손해배상액의 예정이므로 민법 제398조 제2항에 따라 부당히 과다한 경우 법원이 감액할 수 있습니다. 계약 당사자의 지위, 실제 손해와의 대비 등을 들어 종기 제한과 감액을 함께 주장하는 것이 실무적 대응입니다.

Q. 천재지변 등으로 잔여공사가 지연된 기간도 지체 일수에 들어가나요?

A. 수급인에게 책임 없는 불가피한 사유로 공사가 불가능했던 기간은 지체 일수에서 공제하는 것이 형평에 맞습니다. 실제로 대법원 2001다1386 판결도 불가피하게 공사가 중단된 일수를 빼고 종기를 산정했습니다. 다만 그 사유와 기간은 이를 주장하는 쪽이 구체적으로 입증해야 합니다.

맺음말

공사가 타절되거나 도급계약이 해제된 사안에서 지체상금은 완공 때까지 무한정 쌓이지 않습니다. 종기는 '수급인이 공사를 중단하는 등 도급인이 해제할 수 있었던 때'를 기준으로, 그때 다른 업자에게 맡겼다면 같은 목적물을 완공할 수 있었던 시점까지로 제한됩니다. 실제 해제일이 아니라 해제 가능했던 때가 기준이라는 점, 그리고 도급인의 손해확대방지의무가 이 제한의 근거라는 점이 핵심입니다.

따라서 다툼의 승패는 두 날짜, 곧 해제 가능 시점과 합리적 완공 시점을 어떻게 특정하느냐에 달려 있습니다. 여기에 지체상금액이 과다하면 민법 제398조 제2항 감액도 함께 검토할 수 있습니다. 공사 중단·해제를 둘러싼 지체상금 분쟁은 날짜와 물량에 관한 증거 싸움인 만큼, 수원·경기남부 지역에서 공사대금과 지체상금 문제로 고민 중이시라면 초기 자료가 흩어지기 전에 법률적 검토를 받아 두시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

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