인테리어 공사 중단·하자 — 계약 해제와 공사대금 분쟁 대응 

인테리어 공사를 맡겼는데 업체가 갑자기 공사를 중단하거나, 마감이 엉망이어서 하자가 속출하는 상황은 생각보다 흔합니다. 이미 계약금과 중도금을 치른 뒤라면 '계약을 없던 일로 할 수 있는지', '남은 대금을 줘야 하는지'부터 막막해집니다. 반대로 공사를 하다 대금을 못 받은 시공업체 입장에서는 '한 만큼은 받을 수 있는지'가 절실합니다. 인테리어 계약은 민법상 도급계약으로, 공사 중단과 하자에 따라 계약 해제·대금 정산·손해배상의 법리가 촘촘하게 나뉘어 있습니다. 이 글에서는 공사가 틀어졌을 때 누가 무엇을 청구할 수 있는지, 그 순서와 기준을 정리합니다.

법무법인 도모 강대현 변호사

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인테리어 계약은 '도급계약' — 권리·의무의 출발점

인테리어·리모델링 계약은 민법상 도급계약에 해당합니다. 민법 제664조는 도급을 "당사자 일방이 어떤 일을 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정"하는 계약으로 정의합니다. 여기서 핵심은 '일의 완성'이 대가의 조건이라는 점입니다. 즉 시공업체(수급인)는 약정한 공사를 완성할 의무를, 의뢰인(도급인)은 그 결과에 대해 공사대금을 지급할 의무를 집니다.

이 구조를 이해하면 분쟁의 갈래가 보입니다. 공사가 완성되기 전에 멈췄다면 '완성 전 단계'의 법리(중단·해제·기성고 정산)가, 공사가 일단 완성된 뒤 문제가 생겼다면 '완성 후 단계'의 법리(하자담보책임)가 적용됩니다. 예컨대 주방과 거실 공사는 끝냈지만 욕실 방수 공사를 남긴 채 업체가 잠적했다면 이는 완성 전 중단 문제이고, 전체 공사를 마친 뒤 몇 달 지나 벽에 균열이 생겼다면 하자담보책임 문제입니다. 자신의 상황이 어느 단계인지부터 잡아야 청구할 권리가 정해집니다.

인테리어 계약은 민법상 도급계약이며, '공사가 완성되기 전이냐 후냐'에 따라 적용되는 법리와 청구할 수 있는 권리가 달라집니다.

공사가 중단됐을 때 — 계약 해제, 누가 할 수 있나

공사가 진행 중인데 도중에 그만두고 싶다면, 도급인에게는 비교적 강력한 카드가 있습니다. 민법 제673조는 "수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다"고 정합니다. 즉 업체의 잘못이 없더라도 의뢰인은 언제든 계약을 해제할 수 있는 대신, 업체가 이미 지출한 비용과 공사를 마쳤다면 얻었을 이익을 손해로 배상해야 합니다. 변심이나 사정 변경으로 공사를 접을 때 쓰는 조항이지만, 배상 부담이 만만치 않다는 점을 유의해야 합니다.

반대로 업체가 정당한 이유 없이 공사를 지연·중단하거나 약속한 시공을 이행하지 않는 경우라면, 이는 채무불이행에 해당합니다. 이때 도급인은 상당한 기간을 정해 이행을 최고(촉구)한 뒤에도 이행이 없으면 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 있고, 별도로 손해배상도 청구할 수 있습니다. 이 경우에는 제673조와 달리 도급인이 업체의 손해까지 물어줄 필요가 없습니다. 따라서 '왜 계약을 해제하는가'가 단순 변심인지, 업체 귀책인지가 배상 범위를 좌우합니다.

예를 들어 착공 후 2개월간 현장에 인부가 나오지 않고 연락도 끊겼다면, 내용증명으로 '2주 내 공사 재개'를 최고하고 그래도 반응이 없을 때 채무불이행 해제를 통지하는 흐름이 안전합니다. 최고 절차 없이 곧바로 해제를 통보하면 해제의 효력이 다투어질 수 있으므로, 증거로 남는 서면 최고가 중요합니다.

• 도급인의 자유해제(제673조): 사유를 불문하고 해제할 수 있으나, 수급인의 지출 비용과 기대 이익을 배상해야 합니다.

• 채무불이행 해제: 업체의 공사 지연·중단이 원인이며, 상당 기간 최고 후 해제하고 오히려 손해배상을 청구할 수 있습니다.

• 합의해제: 양측이 정산 조건에 합의해 해제하는 방식으로, 분쟁 소지가 가장 적습니다.

단순 변심이면 제673조에 따라 도급인이 업체 손해를 배상하고, 업체 귀책이면 최고 후 채무불이행 해제로 오히려 손해배상을 받을 수 있습니다.

중도 해제 시 대금 정산 — '기성고 비율'로 나눈다

공사가 절반쯤 진행된 상태에서 계약이 해제되면, 이미 해 놓은 공사를 다 허물고 원상회복하는 것은 사회적·경제적으로 큰 손실입니다. 그래서 판례는, 해제 당시 공사가 상당히 진척되어 완성된 부분이 도급인에게 이익이 되는 경우에는 계약이 '미완성 부분에 대해서만' 실효되고, 수급인은 그 상태 그대로 목적물을 인도하며 도급인은 기성고에 상응하는 보수를 지급해야 한다고 봅니다. 즉 해제됐다고 대금을 한 푼도 안 줘도 되는 것이 아니라, 한 만큼은 정산해야 합니다. 이러한 기성고 정산 법리는 대법원 판례로 확립되어 있습니다(대법원 2003. 2. 26. 선고 2000다40995 판결 등).

그 '한 만큼'을 계산하는 방식이 기성고 비율입니다. 기성고 비율은 공사 중단 시점을 기준으로, 이미 완성된 부분에 들인 공사비에 미시공 부분을 완성하는 데 들어갈 공사비를 더한 '전체 공사비' 중에서 완성된 부분에 들어간 비용이 차지하는 비율로 산정합니다. 그리고 약정된 총공사대금에 이 비율을 곱해 지급할 기성 대금을 정합니다. 여기서 주의할 점은, 기성고 비율은 '실제 지출한 비용'이 아니라 '전체 공사비 대비 완성 부분 공사비의 비율'로 따진다는 것입니다.

예를 들어 총공사비 1억 원짜리 인테리어에서, 완성된 부분에 든 공사비가 6,000만 원이고 남은 부분을 마치는 데 4,000만 원이 든다면 기성고 비율은 60%입니다. 이 경우 지급할 기성 대금은 약정 총액 1억 원의 60%인 6,000만 원이 기준이 됩니다. 다툼이 크면 법원은 감정을 통해 공정률을 확정하는데, 물리적으로 손을 대지 않은 공정이라도 후속 공사에 지장이 없다면 완성된 것으로 볼 수 있어 산정 결과가 달라질 수 있습니다.

중도 해제 시 대금은 '이미 쓴 돈'이 아니라, 전체 공사비 중 완성 부분이 차지하는 기성고 비율을 약정 총액에 곱해 정산하는 것이 원칙입니다.

공사가 끝난 뒤 하자가 나왔다면 — 보수·손해배상 청구

공사는 일단 완성됐는데 마감 불량, 누수, 자재 하자 등이 드러나는 경우가 있습니다. 민법 제667조는 완성된 목적물에 하자가 있을 때 도급인이 상당한 기간을 정해 하자의 보수를 청구할 수 있도록 합니다(하자보수청구권). 다만 하자가 중요하지 않은데 그 보수에 지나치게 많은 비용이 드는 경우에는 보수를 청구할 수 없고, 대신 손해배상으로 해결합니다.

또한 제667조 제2항은 도급인이 하자의 보수에 갈음하여, 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다고 정합니다. 즉 업체에 재시공을 요구하는 대신 '다른 업체에 맡겨 고치는 데 드는 비용'을 손해배상으로 청구하거나, 보수와 별개로 하자로 인한 추가 손해를 함께 청구할 수 있습니다. 실무에서는 하자 부위와 정도를 사진·동영상으로 남기고, 보수 견적서를 확보해 두는 것이 배상액 입증의 출발점입니다.

예를 들어 욕실 방수가 부실해 아랫집으로 누수가 발생했다면, 방수 재시공 비용(하자보수)과 아랫집 배상금·도배 복구비(확대손해)를 함께 청구하는 구조가 됩니다. 반대로 벽지 색상이 견본과 미세하게 다른 정도의 사소한 하자를 두고 전면 재시공을 요구하면, '중요하지 않은 하자에 과다한 비용'으로 보아 보수청구가 제한될 수 있습니다.

하자에 대해서는 재시공(하자보수)뿐 아니라, 보수에 갈음하거나 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다(민법 제667조).

하자를 이유로 계약 해제가 될까 — '건물은 해제 불가' 특칙

하자가 심하면 아예 계약을 없던 일로 하고 싶어집니다. 민법 제668조는 "완성된 목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에 한하여" 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 즉 웬만한 하자로는 해제가 안 되고, 하자 때문에 그 공사를 한 목적 자체가 무의미해질 정도여야 해제가 인정됩니다.

특히 주의할 것은 제668조 단서입니다. "건물 기타 토지의 공작물에 대하여는 그러하지 아니하다"고 하여, 완성된 건물이나 토지상 공작물은 하자를 이유로 한 해제를 아예 배제합니다. 이미 지어진 건물을 해제로 허무는 것은 사회경제적 손실이 크기 때문입니다. 인테리어 공사가 건물에 부합(附合)된 공작물 수준으로 완성된 경우라면, 하자가 있어도 해제가 아니라 하자보수·손해배상으로 풀어야 하는 경우가 많습니다.

따라서 '완성 후'라면 해제보다 하자보수·손해배상이 현실적인 구제수단인 경우가 많고, '완성 전 중단'이라면 앞서 본 채무불이행 해제와 기성고 정산으로 접근하게 됩니다. 자신의 상황이 완성 전인지 후인지, 목적물이 건물·공작물에 해당하는지에 따라 전략이 완전히 달라지므로 이 구분을 먼저 확정하는 것이 중요합니다.

완성된 건물·토지 공작물은 하자를 이유로 계약을 해제할 수 없고(민법 제668조 단서), 하자보수·손해배상으로 해결해야 합니다.

하자, 언제까지 물을 수 있나 — 담보책임 존속기간

하자담보책임에는 기간 제한이 있습니다. 민법 제670조는 하자보수·손해배상 청구 및 해제를 목적물을 인도받은 날부터 1년 내에 하도록 정합니다. 다만 이 1년은 일반 도급의 기본 기간이고, 건물 등에는 더 긴 특칙이 적용됩니다.

민법 제671조는 토지·건물 기타 공작물의 수급인은 목적물 또는 지반공사의 하자에 대하여 인도 후 5년간 담보책임을 지고, 목적물이 석조·석회조·연와조·금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것이면 그 기간을 10년으로 한다고 정합니다. 인테리어 공사가 건물의 공작물에 해당하면 이 5년(또는 10년) 기간의 적용을 받을 수 있습니다. 다만 실제 계약에서는 하자담보책임 기간을 별도 특약으로 정하는 경우가 많으므로, 계약서의 하자보수 조항을 먼저 확인해야 합니다.

예를 들어 리모델링 후 3년이 지나 바닥 시공 하자가 드러났다면, 일반 도급의 1년 기간은 지났더라도 건물 공작물로서 제671조의 5년 기간 내라면 담보책임을 물을 여지가 있습니다. 다만 제671조 제2항은 그 하자로 목적물이 멸실·훼손된 때에는 그날부터 1년 내에 권리를 행사하도록 하므로, 손해가 현실화된 뒤에는 늦지 않게 대응해야 합니다.

• 일반 도급 하자담보: 인도받은 날부터 1년(민법 제670조).

• 건물·토지 공작물: 인도 후 5년, 석조·연와조·금속조 등은 10년(민법 제671조 제1항).

• 하자로 멸실·훼손 시: 그날부터 1년 내 권리 행사(민법 제671조 제2항).

하자담보책임 기간은 일반 도급 1년이 원칙이나, 건물·공작물은 5년(석조·금속조 등 10년)까지 늘어납니다(민법 제670조·제671조).

공사대금은 언제까지 받을 수 있나 — 3년 소멸시효와 유치권

시공업체가 공사대금을 못 받은 경우, 마냥 기다리면 채권이 시효로 사라질 수 있습니다. 민법 제163조 제3호는 '도급을 받은 자의 공사에 관한 채권'을 3년의 단기소멸시효 대상으로 규정합니다. 판례는 여기의 채권에 공사대금채권뿐 아니라 그 공사에 부수되는 채권도 포함된다고 보고, 당사자가 이를 약정에 기한 채권이라고 주장해도 성질이 변하지 않는 한 3년 시효를 피할 수 없다고 봅니다. 따라서 공사대금은 지급기일부터 3년 안에 청구·소송 등으로 시효를 중단시켜야 합니다.

대금을 못 받은 업체가 실무에서 자주 쓰는 카드가 유치권입니다. 공사대금채권을 담보하기 위해 완성된 목적물을 점유하면서 대금 지급까지 인도를 거절할 수 있는 권리인데, 점유가 계속되는 동안에는 사실상 대금을 압박하는 강력한 수단이 됩니다. 다만 유치권은 '적법한 점유'가 요건이므로, 점유를 잃으면 유치권도 소멸합니다. 도급인 입장에서는 반대로 대금 상당의 담보를 제공하고 유치권 소멸을 청구하는 방법으로 대응할 수 있습니다.

정리하면 대금을 받아야 하는 업체는 3년 시효 관리와 점유(유치권)를, 대금을 다투는 의뢰인은 하자·기성고를 근거로 한 감액 주장과 유치권 대응을 축으로 삼게 됩니다. 어느 쪽이든 계약서·견적서·공정 사진·대금 입금 내역 등 서면 증거가 승패를 가릅니다.

공사대금채권은 지급기일부터 3년의 단기소멸시효에 걸리므로(민법 제163조 제3호), 시효 중단 조치를 늦추지 말아야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약금만 주고 공사를 시작했는데 업체가 잠적했습니다. 계약금을 돌려받을 수 있나요?

A. 업체가 정당한 이유 없이 공사를 이행하지 않으면 채무불이행에 해당하므로, 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 뒤 계약을 해제하고 이미 지급한 대금의 반환과 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 일부라도 공사가 진행됐다면 그 기성 부분은 정산 대상이 될 수 있으니, 실제 이루어진 공정의 정도를 함께 따져야 합니다. 잠적·연락두절 정황은 문자·통화기록 등으로 남겨 두는 것이 좋습니다.

Q. 공사를 절반쯤 하다 계약을 해제했는데, 업체가 총공사대금 전액을 요구합니다. 다 줘야 하나요?

A. 아닙니다. 중도 해제 시에는 전체 공사비 대비 완성된 부분의 비율(기성고 비율)에 약정 총액을 곱한 기성 대금만 정산하면 되는 것이 원칙입니다. 완성되지 않은 부분에 대한 대금까지 지급할 의무는 없습니다. 비율에 다툼이 크면 법원 감정으로 공정률을 확정하게 됩니다.

Q. 인테리어가 다 끝난 뒤 하자가 있는데, 계약을 해제하고 돈을 전부 돌려받고 싶습니다.

A. 완성된 목적물은 하자로 계약 목적을 달성할 수 없는 예외적인 경우에만 해제가 가능하고, 특히 건물·토지 공작물에 대해서는 민법 제668조 단서에 따라 하자를 이유로 한 해제가 배제됩니다. 따라서 전액 반환보다는 하자보수 요구 또는 그 비용 상당의 손해배상 청구가 현실적인 구제수단입니다.

Q. 하자보수를 요구했더니 업체가 응하지 않습니다. 어떻게 하나요?

A. 하자보수에 갈음하는 손해배상, 즉 다른 업체에 맡겨 고치는 데 드는 비용을 청구할 수 있습니다(민법 제667조 제2항). 이때 하자 부위와 정도를 사진·동영상으로 기록하고, 제3의 업체로부터 보수 견적서를 받아 두면 배상액 입증에 유리합니다. 내용증명으로 보수를 촉구한 기록을 남기는 것도 도움이 됩니다.

Q. 공사한 지 3년이 넘었는데 이제야 하자가 보입니다. 너무 늦었나요?

A. 일반 도급의 하자담보 기간은 인도받은 날부터 1년이지만(민법 제670조), 건물 등 공작물은 제671조에 따라 인도 후 5년(석조·금속조 등은 10년)까지 담보책임을 물을 수 있습니다. 다만 그 하자로 목적물이 멸실·훼손된 경우에는 그날부터 1년 내에 권리를 행사해야 하므로, 손해가 드러났다면 지체 없이 대응하는 것이 안전합니다.

Q. 시공업체인데 공사대금을 못 받고 있습니다. 유치권을 행사해도 되나요?

A. 공사대금채권을 담보하기 위해 완성된 목적물을 적법하게 점유하고 있다면 유치권을 행사해 대금 지급 시까지 인도를 거절할 수 있습니다. 다만 점유를 잃으면 유치권도 소멸하고, 공사대금 자체는 3년의 단기소멸시효(민법 제163조 제3호)에 걸리므로 소송·지급명령 등 시효 중단 조치를 병행해야 합니다. 도급인 측에서 하자나 기성고를 다투면 대금 전액이 아니라 감정 결과에 따라 정산될 수 있습니다.

맺음말

인테리어 공사 분쟁은 결국 '지금이 완성 전인가 후인가', '누구의 귀책으로 틀어졌는가'라는 두 축에서 갈립니다. 완성 전 중단이라면 해제 사유(자유해제냐 귀책이냐)와 기성고 정산이, 완성 후 하자라면 하자보수·손해배상과 담보책임 기간이 핵심 쟁점이 됩니다. 계약서의 대금 지급 조건·하자보수 특약·공정표를 먼저 확인하고, 공정 사진과 대금 입금 내역, 내용증명 등 서면 증거를 시간순으로 정리해 두면 협상에서도 소송에서도 유리한 위치에 설 수 있습니다.

특히 해제 통지나 하자보수 최고는 절차와 시점을 잘못 잡으면 그 효력 자체가 다투어질 수 있고, 소멸시효나 담보책임 기간을 놓치면 정당한 청구권도 사라질 수 있습니다. 감정평가가 필요한 기성고·하자 사건은 초기 증거 확보와 쟁점 정리가 결과를 좌우하는 만큼, 분쟁 초기에 방향을 점검하는 것이 바람직합니다.

수원·경기남부 지역에서 인테리어 공사 중단이나 하자로 인한 공사대금·손해배상 분쟁으로 고민하고 계신다면, 계약서와 증거를 바탕으로 유리한 대응 방향을 함께 검토해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.