묵시적 갱신 후 중도 해지 — 통지 3개월 뒤 종료, 복비는 누가 내나 

전세나 월세 계약이 끝났는데 집주인도 나도 아무 말이 없어 그대로 살고 있다면, 계약은 이른바 '묵시적 갱신'으로 2년 더 연장된 상태일 수 있습니다. 그런데 갑자기 이사를 가야 할 사정이 생겼을 때 "계약기간이 남았으니 나가려면 복비를 물어야 한다"는 말을 듣고 당황하는 분이 많습니다. 결론부터 말씀드리면, 묵시적으로 갱신된 임대차는 임차인이 언제든 해지할 수 있고, 통지가 도달한 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다. 이때 새 세입자를 구하는 중개보수(복비)도 원칙적으로 임차인이 부담할 의무가 없습니다. 이 글에서는 묵시적 갱신의 성립 요건부터 해지 통지의 효력 시점, 복비 부담의 원칙, 그리고 흔히 혼동하는 '최초 계약기간 중 중도해지'와의 차이까지 차례로 정리하겠습니다.

법무법인 도모 강대현 변호사

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묵시적 갱신이란 — 아무 통지 없이 넘어가면 2년 자동 연장

묵시적 갱신은 계약기간이 끝나갈 무렵 집주인과 세입자 모두 아무런 통지를 하지 않아 계약이 자동으로 연장되는 것을 말합니다. 주택임대차보호법 제6조는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신거절이나 조건변경의 통지를 하지 않고, 임차인도 기간이 끝나기 2개월 전까지 아무런 통지를 하지 않으면, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정합니다. 이렇게 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

주의할 점은 임차인 쪽 통지 기한이 '2개월 전'이라는 것입니다. 과거에는 임차인은 '1개월 전'까지만 통지하면 됐지만, 현재는 임대인과 임차인 모두 만료 2개월 전이 기준입니다. 따라서 이사 계획이 있어 갱신을 원치 않는다면 늦어도 만료 2개월 전까지는 그 뜻을 밝혀 두는 편이 깔끔합니다.

다만 모든 경우에 묵시적 갱신이 인정되는 것은 아닙니다. 같은 조 제3항은 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체했거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적 갱신 규정을 적용하지 않는다고 정하고 있습니다. 예를 들어 월세를 두 달치 이상 밀린 상태라면 임차인이 자동 연장을 주장하기 어렵다는 의미입니다.

• 임대인이 만료 6개월~2개월 전 사이 갱신거절·조건변경 통지를 하지 않았을 것

• 임차인이 만료 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않았을 것

• 임차인이 2기 차임 연체 등 중대한 의무위반 상태가 아닐 것

묵시적 갱신이 성립하면 종전과 같은 조건으로 2년간 계약이 연장되지만, 임차인이 그 2년에 끝까지 묶이는 것은 아닙니다.

갱신되면 임차인은 '언제든지' 해지할 수 있다 — 임대인은 못 한다

주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다고 규정합니다. 즉 갱신으로 계약기간이 2년 늘었더라도 그 2년에 임차인이 갇히는 것이 아니라, 원할 때 나갈 수 있는 권리가 법으로 보장됩니다.

여기서 핵심은 이 해지권이 임차인에게만 인정된다는 점입니다. 임대인은 묵시적 갱신을 이유로 중도에 계약을 깰 수 없고, 갱신된 기간 동안 임차인의 거주를 보장해야 합니다. 세입자를 두텁게 보호하기 위한 편면적 규정이기 때문입니다.

예를 들어 2년 계약이 묵시적으로 갱신된 지 3개월 만에 직장 이전으로 이사를 가야 하는 상황이라면, 임차인은 남은 기간과 무관하게 해지를 통지할 수 있습니다. 반대로 집주인이 "시세가 올랐으니 나가 달라"며 갱신 기간 중 해지를 요구하더라도 임차인이 이에 응할 의무는 없습니다.

묵시적 갱신 후 중도 해지는 임차인의 법정 권리입니다. 임대인의 동의를 받아야 하는 '부탁'이 아닙니다.

통지했다고 바로 끝나지 않는다 — 도달일부터 3개월 뒤 종료

임차인이 해지를 통지하더라도 계약이 그 즉시 끝나는 것은 아닙니다. 제6조의2 제2항은 임대인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생한다고 정합니다. 즉 통지가 임대인에게 '도달'한 날을 기준으로 3개월의 유예가 붙습니다.

구체적으로 계산해 보겠습니다. 임차인이 3월 10일 해지 통지를 보내 임대인이 같은 날 이를 받았다면, 해지의 효력은 6월 10일에 발생합니다. 이 날 계약이 끝나면서 임대인은 보증금을 돌려줄 의무를 지고, 임차인은 그때까지의 차임을 부담하게 됩니다.

이 3개월은 임대인이 새 임차인을 구하고 보증금 반환을 준비할 시간을 주기 위한 것입니다. 따라서 임차인이 3개월을 다 채우기 전에 미리 방을 빼더라도 3개월이 되는 날까지의 차임은 원칙적으로 내야 하며, 그 시점에 보증금을 정산받는 구조라는 점을 염두에 두어야 합니다. '도달'이 기준이므로 통지가 언제 임대인에게 닿았는지가 중요하고, 구두나 문자로만 전하면 도달 시점을 두고 다툼이 생길 수 있어 뒤에서 볼 내용증명 우편을 활용하는 것이 안전합니다.

해지의 기산점은 '통지를 보낸 날'이 아니라 '임대인에게 도달한 날'이며, 거기서 3개월이 지나야 계약이 끝납니다.

계약갱신요구권으로 연장했어도 '언제든 해지'는 똑같다

실무에서 자주 나오는 질문이, 묵시적 갱신이 아니라 임차인이 계약갱신요구권(제6조의3)을 행사해 2년을 연장한 경우에도 중도 해지가 되느냐입니다. 결론은 같습니다. 갱신요구로 갱신된 임대차에도 제6조의2가 준용되어, 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고 도달 후 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.

이 쟁점을 정리한 것이 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결입니다. 대법원은 임차인이 갱신을 요구해 갱신의 효력이 발생한 경우, 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 해지를 통지할 수 있고 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 보았습니다. 나아가 그 해지 통지가 갱신된 임대차 기간이 시작되기 전에 임대인에게 도달했더라도 마찬가지라고 판단했습니다.

예를 들어 기존 계약 만료 2개월 전에 갱신을 요구해 두었는데, 갱신된 새 2년이 시작되기도 전에 사정이 바뀌어 해지를 통지한 경우에도 그 통지는 유효하고 도달 후 3개월이 지나면 계약이 끝납니다. 갱신을 요구했다고 해서 새 2년에 반드시 묶이는 것은 아니라는 취지입니다.

묵시적 갱신이든 갱신요구권 행사든, 일단 갱신된 임대차는 임차인이 언제든 해지 통지로 3개월 뒤 끝낼 수 있습니다(대법원 2023다258672).

복비는 원칙적으로 임대인 부담 — '임차인 부담' 특약의 함정

세입자들이 가장 많이 걱정하는 부분이 '중도에 나가면 새 세입자 복비를 물어야 하지 않느냐'는 것입니다. 그러나 묵시적 갱신 후 임차인이 적법하게 해지권을 행사해 계약이 끝나는 경우, 새 임차인을 구하기 위한 중개보수(복비)는 원칙적으로 임대인이 부담합니다. 임대인은 어차피 새 임차인과 계약을 맺으며 중개보수를 지출하게 되는데, 이를 정당하게 나가는 임차인에게 떠넘길 근거가 없기 때문입니다.

임차인이 복비를 부담해야 한다고 보려면 '중도 퇴거 시 중개보수는 임차인이 부담한다'는 별도의 특약이 있어야 합니다. 그런데 이런 특약이 있더라도, 그것이 제6조의2가 임차인에게 보장한 법정 해지권 행사를 사실상 제약하는 결과가 되는 경우에는 임차인에게 불리한 약정으로서 효력이 부정될 수 있습니다. 주택임대차보호법의 강행규정에 반해 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다는 원칙(제10조)이 작동하기 때문입니다.

다만 최초 계약기간이 남은 상태에서 임차인이 개인 사정으로 조기 퇴거를 '요청'하고 임대인이 이를 받아들이는 경우처럼, 법정 해지권이 아니라 당사자 합의로 계약을 정리하는 상황이라면 복비 부담을 협의로 정할 수 있습니다. 이때는 관행상 나가는 임차인이 복비를 부담하는 사례가 많습니다. 결국 '어떤 근거로 나가느냐'에 따라 복비의 향방이 갈립니다.

적법한 묵시적 갱신 해지라면 복비는 임대인 몫입니다. '나가는 사람이 복비 낸다'는 말은 최초 계약기간 중 합의 퇴거에 해당하는 이야기입니다.

헷갈리지 말자 — '최초 계약기간 중' 중도해지와는 완전히 다르다

오해가 생기는 근본 원인은 두 상황을 뭉뚱그리기 때문입니다. 첫째는 최초 약정한 계약기간(보통 2년)이 아직 남아 있는데 임차인이 나가려는 경우이고, 둘째는 그 기간이 지나 묵시적 갱신 또는 갱신요구로 연장된 상태에서 나가려는 경우입니다. 이 둘은 법적 취급이 전혀 다릅니다.

최초 계약기간 중에는 임차인에게 법이 부여한 '언제든 해지권'이 없습니다. 특약이 없는 한 임차인은 약정한 기간까지 차임을 낼 의무가 있고, 중간에 나가려면 임대인과 합의하거나 새 임차인을 주선해야 하는 것이 보통입니다. 이 경우 관행적으로 나가는 임차인이 중개보수를 부담하는 조건으로 합의가 이루어지곤 합니다.

반면 묵시적 갱신·갱신요구로 넘어간 뒤에는 제6조의2가 적용되어, 임차인은 임대인의 합의 없이도 통지만으로 3개월 뒤 나갈 수 있고 복비 부담도 원칙적으로 지지 않습니다. 그래서 '내가 지금 최초 기간 중인지, 이미 갱신된 상태인지'를 확인하는 것이 대응의 출발점이 됩니다.

최초 계약기간 중이면 임차인이 불리하고, 갱신된 뒤라면 임차인이 유리합니다. 내 상황이 어느 쪽인지부터 확인하십시오.

실제로 이렇게 하세요 — 통지 방법과 정산 순서

첫째, 해지 통지는 내용증명 우편으로 보내 도달 사실과 도달일을 기록으로 남기는 것이 좋습니다. 앞서 보았듯 3개월의 기산점이 '도달일'이므로, 언제 통지가 임대인에게 닿았는지 입증할 수 있어야 분쟁을 막을 수 있습니다. 문자나 카카오톡도 증거는 되지만, 도달 시점 다툼을 줄이려면 내용증명이 안전합니다.

둘째, 통지 후 3개월이 되는 날까지의 차임은 부담한다는 전제로 이사 일정을 잡으십시오. 3개월이 되기 전에 방을 비워도 그 기간의 차임 의무가 사라지는 것은 아니며, 보증금은 계약이 종료되는 그 시점에 반환받는 것이 원칙입니다.

셋째, 임대인이 '복비를 내지 않으면 보증금을 못 준다'며 반환을 미룬다면, 이는 보증금 반환의무와 직접 관련이 없는 요구입니다. 이 경우 보증금 반환을 위한 임차권등기명령 신청이나 보증금반환청구 소송 등으로 대응할 수 있고, 부당하게 공제당한 복비 상당액이 있다면 그 반환도 함께 다툴 수 있습니다.

넷째, 상황이 '최초 계약기간 중 합의 퇴거'인지 '갱신 후 법정 해지'인지에 따라 결론이 달라지므로, 계약서의 기간과 갱신 여부를 먼저 정리한 뒤 통지하는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

Q. 묵시적 갱신인지 계약갱신요구로 갱신된 것인지 어떻게 구분하나요?

A. 임차인이 만료 전 별도로 "계약을 갱신하겠다"는 의사를 밝혔다면 갱신요구권 행사이고, 아무런 통지 없이 기간이 지나가 자동으로 연장됐다면 묵시적 갱신입니다. 다만 중도 해지의 결론(언제든 통지 가능, 도달 후 3개월 종료)은 두 경우가 같으므로, 나가는 시점의 대응에는 큰 차이가 없습니다.

Q. 통지하고 3개월이 되기 전에 이사를 나가면 그 기간 월세는 안 내도 되나요?

A. 아닙니다. 해지 효력은 도달일부터 3개월이 지나야 발생하므로, 그때까지는 계약이 유효하고 차임 지급 의무도 남습니다. 3개월이 되는 날 계약이 끝나면서 보증금을 정산받는 구조라고 이해하시면 됩니다.

Q. 계약서에 '중도 퇴거 시 복비는 임차인 부담'이라고 적혀 있으면 무조건 내야 하나요?

A. 반드시 그렇지는 않습니다. 묵시적 갱신 후 법정 해지권을 행사해 나가는 경우라면, 그 특약이 임차인의 해지권 행사를 사실상 제약하는 결과가 되어 임차인에게 불리한 약정으로서 효력이 부정될 수 있습니다. 다만 최초 계약기간 중 합의로 나가는 상황이라면 특약대로 부담할 수 있어, 어떤 근거로 나가는지를 먼저 따져야 합니다.

Q. 임대인이 복비를 안 내면 보증금을 못 준다고 합니다. 어떻게 하나요?

A. 복비 부담과 보증금 반환은 별개의 문제이므로, 임대인이 이를 이유로 보증금 전액을 붙잡아 둘 근거는 없습니다. 반환이 지연되면 임차권등기명령을 받아 대항력·우선변제권을 유지한 채 이사한 뒤, 보증금반환청구 소송으로 지연이자까지 청구할 수 있습니다.

Q. 상가 임대차도 똑같이 적용되나요?

A. 상가건물임대차보호법에도 유사한 규정이 있지만 세부는 다릅니다. 상가는 묵시적 갱신 시 존속기간을 1년으로 보고, 이 경우에도 임차인은 언제든 해지 통지를 할 수 있으며 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 다만 상가는 계약갱신요구권의 기간 구조가 주택과 달라, 구체적 사안은 별도로 확인하는 것이 좋습니다.

Q. 임대인이 먼저 "나가라"고 하면 저도 3개월 뒤에 나가면 되나요?

A. 묵시적 갱신 상태에서 중도 해지권은 임차인에게만 있고 임대인에게는 없습니다. 따라서 임대인의 일방적 퇴거 요구에 응할 의무는 없으며, 반대로 임차인이 그 요구를 받아들여 나가기로 합의했다면 이사 시기와 복비 부담 등을 서면으로 정리해 두는 것이 안전합니다.

맺음말

정리하면, 묵시적 갱신이나 계약갱신요구로 연장된 주택 임대차는 임차인이 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 그 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다. 새 임차인을 구하는 중개보수(복비)도 특약이 없는 한 임대인이 부담하는 것이 원칙이며, 임차인의 법정 해지권을 사실상 제약하는 특약은 효력이 부정될 수 있습니다. 무엇보다 '내가 최초 계약기간 중인지, 이미 갱신된 상태인지'를 먼저 확인하는 것이 대응의 출발점입니다.

다만 실제 분쟁에서는 통지의 도달 시점, 특약 문언의 해석, 보증금 정산 범위 등을 두고 임대인과 임차인의 입장이 첨예하게 갈리는 경우가 적지 않습니다. 계약서 문구와 통지 경위에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 통지에 앞서 계약 관계를 한 번 점검해 두면 불필요한 손해를 줄일 수 있습니다.

수원을 비롯한 경기 남부에서 임대차 보증금 반환이나 중도 해지·복비 문제로 고민 중이시라면, 통지 방법과 정산 순서를 사전에 점검해 두는 것만으로도 다툼의 상당 부분을 예방할 수 있습니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.