공사대금 증액 분쟁 — 추가공사 지시받았는데 계약서에 없다면 

공사를 하다 보면 처음 계약에 없던 일이 자꾸 추가됩니다. 건축주 말 한마디에 벽을 하나 더 세우고 자재를 바꿨는데, 막상 정산할 때가 되면 "계약서에 없으니 못 준다"는 답이 돌아오곤 합니다. 반대로 도급인 입장에서는 하지도 않은 공사까지 얹어 청구서를 내미는 것 같아 억울할 수 있습니다. 추가공사대금은 계약서에 적혀 있지 않아도 받을 수 있을까요, 있다면 그 경계는 어디일까요. 이 글에서는 추가공사대금이 인정되는 요건과 입증 방법, 실제 회수 절차까지 순서대로 정리했습니다.

법무법인 도모 강대현 변호사

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총액으로 정한 공사 — 원칙은 "계약금액만"

건물 신축이나 인테리어처럼 일의 완성을 약속하고 그 대가를 받기로 하는 계약을 도급계약이라고 합니다(민법 제664조). 실무에서 가장 흔한 형태는 공사 전체를 하나의 금액으로 묶어 정하는 총액도급계약입니다. 이때 도급인은 원칙적으로 그 정해진 금액만 지급하면 되고, 공사 중에 비용이 더 들었다는 사정만으로 대금을 올려 줄 의무는 지지 않습니다.

대법원도 같은 입장입니다. 대법원 2006. 4. 27. 선고 2005다63870 판결은 총공사대금을 정하여 한 공사도급계약에서 도급인은 특별한 사정이 없는 한 당초의 공사대금을 초과하는 금원을 지급할 의무가 없고, 다만 수급인이 본계약 내용에 없는 추가공사를 하였다면 그에 대한 추가공사비를 지급할 여지가 있을 뿐이라고 판단했습니다. 즉 출발점은 "계약서에 적힌 금액이 전부"이고, 추가 대금은 예외적으로만 인정되는 구조라는 뜻입니다.

그래서 "현장에서 이만큼 더 했으니 당연히 더 받는다"는 생각만으로는 위험합니다. 자재비가 오르거나 예상보다 손이 더 갔다는 사정은 원칙적으로 총액도급의 위험 범위 안에 있는 것으로 취급되기 때문입니다. 추가 대금을 받으려면 그것이 당초 계약 범위를 벗어난 별도의 공사였다는 점을 스스로 세워야 합니다.

총공사대금을 정한 도급계약에서 도급인은 특별한 사정이 없는 한 당초 대금을 초과하는 금액을 지급할 의무가 없고, 계약에 없던 추가공사를 한 경우에 한해 그 대금을 청구할 여지가 생긴다.

추가공사대금이 인정되는 두 축 — 실제 시공과 지급 약정

판례가 요구하는 요건은 크게 두 가지입니다. 첫째, 수급인이 당초의 약정을 초과하는 추가공사를 실제로 했다는 사실이 있어야 합니다. 둘째, 도급인이 그 추가공사비를 지급하기로 하는 약정이 있어야 합니다. 이 두 가지가 모두 인정되어야 비로소 추가공사대금 청구가 가능합니다.

여기서 핵심은 "약정"입니다. 아무리 힘들게 일을 더 했더라도, 도급인이 그 대가를 주기로 한 합의가 없으면 그것은 법적으로 무상의 호의나 원계약 범위 내 보완으로 평가될 수 있습니다. 예를 들어 도배를 하다가 벽면이 고르지 않아 미장을 조금 손본 정도라면 통상 시공 범위 안의 마무리로 보아 별도 대금이 인정되기 어렵습니다. 반면 애초 계약에 없던 방 한 칸을 더 만들어 달라는 요청을 받아 시공했다면, 이는 별도 공사로서 대금 약정 유무가 쟁점이 됩니다.

그렇다면 이 "약정"이 반드시 도장 찍힌 계약서여야 할까요. 그렇지는 않습니다. 다음 항목에서 보듯 서면이 없어도 도급인의 지시나 묵시적 합의가 인정되면 약정이 있었던 것으로 볼 수 있습니다.

계약서가 없어도 인정되는 "묵시적 합의"

실제 현장에서는 추가공사 약정을 따로 서면으로 남기는 경우가 오히려 드뭅니다. 공기가 촉박하고 지시가 구두로 즉석에서 이뤄지기 때문입니다. 법원도 이 현실을 감안해, 추가공사 약정이 서면으로 되어 있지 않더라도 여러 정황을 종합해 약정의 존재를 인정할 수 있다고 봅니다. 법원이 실제로 따지는 사정은 대체로 다음과 같습니다.

• 추가·변경공사를 하게 된 경위 — 누가 먼저 요구했고 어떤 이유로 공사가 늘어났는지.

• 서면 약정을 하지 못한 사정 — 공기가 급하거나 현장에서 즉시 지시가 이뤄져 서면화가 어려웠는지.

• 추가·변경공사의 내용 — 통상적인 시공 범위를 넘는 별도의 공사인지, 사소한 보완에 그치는지.

• 도급인의 현장 상주·지시 여부 — 도급인이 공사현장에 자주 나와 직접 지시했다면 묵시적 지시나 합의의 정황이 됩니다.

• 추가비용이 전체 공사대금에서 차지하는 비율 — 그 비중이 클수록 도급인이 무상으로 받아들였다고 보기 어려워집니다.

예를 들어 건축주가 거의 매일 현장에 나와 "여기 창을 더 키우자, 저 벽은 헐고 다시 세우자"고 지시했고 시공사가 그때그때 그대로 시공했다면, 서면 약정서 한 장 없더라도 추가공사에 관한 묵시적 합의가 인정될 여지가 큽니다. 반대로 도급인이 전혀 관여하지 않았고 수급인이 알아서 사양을 올린 경우라면, 아무리 품질이 좋아졌어도 대금 약정이 없다고 판단될 수 있습니다.

서면 계약서가 없어도 공사 경위, 도급인의 현장 지시, 추가공사의 내용과 비중 등을 종합해 묵시적 합의가 인정되면 추가공사대금을 청구할 수 있다.

"추가는 서면 합의로만" 특약이 있는 경우

앞서 본 2005다63870 판결의 사안이 바로 이 유형이었습니다. 그 계약서에는 "도급인은 서면으로 공사내용의 변경·추가를 요청할 수 있고, 그로 인해 계약금액에 증감이 생기면 산출내역서상의 단가로 정한다"는 취지의 조항이 있었습니다. 이렇게 변경·추가 시 서면 요청과 단가 산정 절차를 미리 약정해 둔 경우에는, 원칙적으로 그 요건과 절차에 따라 계약금액 조정이 이뤄져야 합니다.

공공공사에서는 이런 절차가 법령으로 정형화되어 있습니다. 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제65조는 설계변경으로 인한 계약금액 조정 절차를 규정하고, 정부가 설계변경을 요구한 경우 증가된 물량·신규 비목의 단가를 협의로 정하되 협의가 안 되면 산정 단가에 낙찰률을 곱한 금액과의 차액을 100분의 50으로 정하도록 하고 있습니다. 민간공사라도 계약서에 유사한 조정 조항을 두었다면 그 조항이 우선 적용됩니다.

다만 이런 특약이 있다고 해서 서면 절차를 안 거친 추가공사는 무조건 대금을 못 받는다는 뜻은 아닙니다. 도급인이 실제로 추가공사를 지시하고 그 시공 결과를 받아들인 정황이 뚜렷하다면, 특약에도 불구하고 대금이 인정된 사례가 있습니다. 결국 특약은 강력한 출발점이지만 절대적 배제 조항은 아니므로, 사안마다 지시 경위와 증거를 함께 따져야 합니다.

입증책임은 수급인에게 — 증거를 남겨라

추가공사대금 분쟁에서 가장 중요한 실무 포인트는 입증책임이 청구하는 수급인 쪽에 있다는 점입니다. 즉 "추가공사를 실제로 했다"는 사실과 "도급인이 그 대금을 주기로 했다"는 사실을 시공한 사람이 증명해야 합니다. 도급인이 "그런 지시 한 적 없다"고 부인하면, 지시가 있었음을 뒷받침할 자료가 없는 한 청구는 무너지기 쉽습니다.

그래서 분쟁이 예상되는 순간부터, 또는 애초 공사 단계부터 증거를 남겨 두는 습관이 결정적입니다. 실무에서 힘을 발휘하는 자료는 다음과 같습니다.

• 카카오톡·문자·이메일 — 도급인이 추가 시공을 지시하거나 승인한 문구가 담긴 대화.

• 현장 지시서·작업일보·사진·영상 — 변경 전후를 대비해 보여 주는 시각 자료.

• 추가 자재 세금계산서·거래명세서 — 계약 물량을 넘어 실제 투입된 자재·인력의 증빙.

• 공사비 감정 — 소송 단계에서 법원 감정을 통해 추가 시공 물량과 적정 대금을 산정하는 방법.

가장 손쉬운 방어책은 구두 지시를 받은 즉시 문자 한 통으로 확인받는 것입니다. "말씀하신 대로 A 부분 추가 진행하겠습니다, 예상 비용은 약 얼마입니다"라고 남겨 두면, 나중에 묵시적 합의를 입증하기가 훨씬 수월해집니다.

대금을 못 받았을 때 — 회수 순서와 시효

추가공사대금이 인정될 사안인데도 도급인이 지급을 미룬다면, 대체로 다음 순서로 대응합니다. 먼저 내용증명으로 청구 내역과 지급 기한을 명확히 통지해 심리적 압박과 함께 시효 관리를 시작합니다. 그래도 지급이 없으면 지급명령이나 공사대금 청구 소송으로 채권을 확정하고, 판결을 받은 뒤 강제집행으로 회수합니다. 목적물을 아직 점유하고 있다면 유치권으로 인도를 거절하며 사실상 변제를 압박하는 방법도 있습니다.

여기서 반드시 챙겨야 할 것이 소멸시효입니다. 도급을 받은 자의 공사에 관한 채권은 민법 제163조 제3호에 따라 3년의 단기소멸시효가 적용됩니다. 준공이나 정산 시점을 기준으로 시간을 흘려보내면, 정당한 추가공사대금이라도 청구권 자체가 사라질 수 있습니다. 감정 등으로 다투는 사이 시효가 임박했다면 내용증명·지급명령·소 제기 등으로 시효를 중단시켜 두는 것이 안전합니다.

수급인의 공사에 관한 채권은 민법 제163조 제3호에 따라 3년의 단기소멸시효가 적용되므로, 정산 지연이 길어지면 시효 중단 조치를 먼저 챙겨야 한다.

도급인·건축주 입장의 방어

반대로 시공사로부터 과다한 추가공사 청구를 받은 도급인도 다툴 수 있는 지점이 많습니다. 핵심은 앞서 본 인정 요건을 뒤집는 것입니다. 우선 문제된 부분이 통상적인 시공 범위 안의 보완이거나, 무상으로 해주기로 했던 서비스 공사라면 별도 대금 대상이 아니라고 주장할 수 있습니다. 또 "추가공사를 지시하거나 승인한 적이 없다"는 점을 부각하면, 입증책임을 지는 시공사가 오히려 곤란해집니다.

금액 자체가 부풀려졌다는 다툼도 유효합니다. 실제 추가 시공 물량과 적정 단가는 공사비 감정으로 검증할 수 있으므로, 청구서를 항목별로 쪼개 실제 투입 여부와 단가의 과다를 짚는 것이 효과적입니다. 계약서에 서면 조정 조항 같은 특약이 있다면, 그 절차를 거치지 않았다는 점도 방어 논거가 됩니다. 다만 감정 결과가 언제나 정확한 것은 아니어서, 부당하게 과대 산정된 감정은 근거 자료로 적극 반박해 바로잡을 필요가 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 구두로만 "이것도 해달라"는 말을 듣고 공사했는데 대금을 받을 수 있나요?

A. 서면 계약서가 없어도 도급인의 지시나 묵시적 합의가 인정되면 추가공사대금을 청구할 수 있습니다. 다만 그 지시나 합의가 있었다는 점은 시공한 쪽이 입증해야 하므로, 카카오톡·문자·현장 지시 기록 같은 정황 증거를 최대한 확보해 두는 것이 중요합니다.

Q. 총액으로 계약했는데 자재비가 올라 손해입니다. 증액을 요구할 수 있나요?

A. 원칙적으로 총액도급계약에서는 물가 상승이나 예상보다 든 비용을 이유로 당연히 대금을 올려 받을 수는 없습니다. 다만 계약에 물가변동에 따른 조정 조항이 있거나, 당초 예정에 없던 별도 공사가 새로 추가된 경우라면 그 부분에 한해 청구를 검토할 수 있습니다.

Q. 계약서에 "추가공사는 서면 합의로만 정한다"는 조항이 있으면 구두 지시는 소용없나요?

A. 그런 특약이 있으면 원칙적으로 서면 절차를 거쳐야 계약금액이 조정됩니다. 그러나 도급인이 실제로 추가공사를 지시하고 그 시공 결과를 받아들인 정황이 뚜렷하다면 특약에도 불구하고 대금이 인정된 사례가 있으므로, 사안별로 경위와 증거를 따져 볼 필요가 있습니다.

Q. 추가공사대금은 언제까지 청구해야 하나요?

A. 수급인의 공사에 관한 채권은 민법 제163조 제3호에 따라 3년의 단기소멸시효가 적용됩니다. 준공이나 정산 시점을 기준으로 방치하면 청구권이 소멸할 수 있으므로, 다툼이 생기면 내용증명·지급명령 등으로 시효를 관리해 두는 것이 안전합니다.

Q. 건축주인데 시공사가 하지도 않은 공사까지 얹어 청구합니다. 어떻게 대응하나요?

A. 통상적인 시공 범위 안에서 이뤄진 보완이거나 무상으로 해주기로 한 부분은 추가공사대금 대상이 아니라고 다툴 수 있습니다. 실제 추가 시공 여부와 적정 대금은 공사비 감정으로 확인할 수 있으므로, 과다 청구가 의심되면 물량과 단가를 항목별로 검증하는 것이 효과적입니다.

Q. 유치권을 행사하면 대금을 확실히 받을 수 있나요?

A. 공사대금 채권이 있고 목적물을 점유하고 있다면 유치권으로 인도를 거절하며 사실상 변제를 압박할 수 있습니다. 다만 점유를 빼앗기거나 놓치면 유치권이 소멸할 수 있고, 유치권만으로 대금이 자동 지급되는 것은 아니어서 지급명령·소송으로 채권을 확정해 집행하는 절차가 함께 필요합니다.

맺음말

정리하면, 추가공사대금은 계약서에 적혀 있지 않아도 받을 수 있습니다. 관건은 그것이 당초 계약을 벗어난 별도의 공사였고, 도급인의 지시나 묵시적 합의가 있었다는 점을 입증하는 것입니다. 총액도급이라는 원칙 때문에 출발점은 불리하지만, 현장 지시 기록과 자재 증빙, 감정 자료를 갖추면 서면 계약서 없이도 정당한 대가를 인정받을 수 있습니다.

반대로 도급인은 통상 시공 범위 내 보완인지, 무상 호의였는지, 감정상 물량·단가가 과다하지 않은지를 항목별로 따져 방어할 수 있습니다. 어느 쪽이든 3년의 단기소멸시효를 놓치지 않도록 시효 관리를 병행하는 것이 중요합니다. 공사대금은 시간이 흐를수록 증거가 흩어지고 시효가 다가와 불리해지는 분쟁입니다.

추가공사 정산을 두고 다툼이 커지고 있다면, 수원·경기남부 지역에서 계약서와 현장 자료를 함께 검토받아 청구 또는 방어 전략을 미리 세워 두시길 권합니다. 초기에 증거를 정리해 두는 것만으로도 결과가 크게 달라질 수 있습니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.