집합건물 누수 구상금 — 전유·공용부분 책임 가르는 기준 

윗집에서 물이 새 아랫집 천장과 벽지를 버려 놓았는데, 정작 배상은 관리사무소도 윗집도 서로 미루는 경우가 적지 않습니다. 반대로 아랫집 피해를 먼저 물어준 뒤 "진짜 원인은 우리 집이 아니다"라며 이미 지급한 돈을 돌려받으려는 분들도 많습니다. 집합건물에서 누수 책임은 결국 그 원인이 전유부분에 있는지 공용부분에 있는지에 따라 부담할 주체가 완전히 달라집니다. 이 글에서는 전유부분과 공용부분을 어떻게 구별하는지, 원인이 끝내 밝혀지지 않을 때 법이 누구 책임으로 추정하는지, 그리고 구상금은 누가 누구에게 청구할 수 있는지를 순서대로 정리하겠습니다.

법무법인 도모 강대현 변호사

---

누수 구상금 분쟁, 왜 '전유·공용' 구별부터 시작하나

구상금(求償金)은 남의 채무나 손해를 먼저 갚은 사람이 진짜 책임자에게 그 돈을 돌려달라고 청구하는 것입니다. 누수 분쟁에서는 피해 세대에 배상을 해 준 관리단, 보험사, 또는 이웃 세대가 실제 원인을 제공한 쪽을 상대로 지급액을 회수하려는 구조로 나타납니다. 그래서 구상금 청구를 받았든, 하려 하든 가장 먼저 정리해야 하는 것은 "누가 잘못했나"가 아니라 "누수의 원인이 건물의 어느 부분에 있나"입니다.

원인 위치에 따라 책임 주체가 갈리기 때문입니다. 원인이 특정 세대만 쓰는 전유부분에 있으면 그 세대의 구분소유자나 점유자가 책임을 지고, 여러 세대가 함께 쓰는 공용부분에 있으면 구분소유자 전원으로 구성된 관리단이 책임을 집니다. 예컨대 배관 파열 지점이 세대 안에서 분기되어 그 집만 쓰는 관인지, 벽체 속에 매립된 공용 수직관인지에 따라 배상해야 할 사람이 통째로 뒤바뀝니다.

누수 책임의 출발점은 '누가 잘못했나'가 아니라 '누수의 원인이 건물의 어느 부분에 있나'입니다.

전유부분과 공용부분, 어디까지가 '내 책임'인가

전유부분은 구분소유권의 목적이 되는 부분, 쉽게 말해 세대 내부의 공간과 그 세대만 쓰는 시설입니다. 공용부분은 전유부분을 제외한 건물 부분과 부속물로, 구조상 여러 세대가 함께 쓰는 곳입니다. 배관과 설비는 겉으로 드러난 위치가 아니라 그 기능과 사용 범위로 나누는 것이 원칙이어서, 실제 사건에서는 도면과 규약, 사용 현황을 종합해 판단하게 됩니다.

• 세대 내부에서 분기되어 그 집만 사용하는 배관, 바닥 마감층, 내벽 등은 통상 전유부분으로 보아 해당 세대가 관리·책임합니다.

• 벽체나 바닥 슬래브 속에 매립되어 여러 세대가 공유하는 수직 배관, 공용 오배수관은 통상 공용부분으로 보아 관리단이 관리·책임합니다.

• 외벽, 옥상, 지하 구조부와 방수층은 대표적인 공용부분으로, 이곳이 원인이면 개별 세대가 아니라 관리단이 책임 주체가 됩니다.

• 규약이나 분양계약서에서 특정 배관·시설의 관리책임을 달리 정해 두었다면 그 정함이 우선 적용될 수 있으므로, 다투기 전에 규약부터 확인해야 합니다.

문제는 매립 배관처럼 위치가 눈에 보이지 않는 부분입니다. 슬래브 안을 지나는 관이 어느 세대 전용인지 공용인지가 애매하면, 같은 누수를 두고도 "네 집 배관"이라는 주장과 "공용관"이라는 주장이 팽팽하게 맞섭니다. 이런 다툼이 결국 뒤에서 살펴볼 추정 규정과 구상금 문제로 이어집니다.

원인이 끝내 불분명하면 — 집합건물법 제6조의 공용부분 추정

누수는 물이 번져 나가는 특성상 원인 지점을 특정하기 어려운 경우가 많습니다. 이때를 대비해 법은 명문의 추정 규정을 두고 있습니다. 집합건물법 제6조는 "전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 인하여 다른 자에게 손해를 입힌 경우에는 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다"고 정합니다.

이 규정의 실무적 의미는 분명합니다. 누수의 원인이 전유부분인지 공용부분인지 끝내 밝혀지지 않으면, 그 흠은 공용부분에 있는 것으로 추정되어 관리단이 책임을 지게 됩니다. 이 추정을 벗어나려는 쪽, 즉 "원인은 특정 세대의 전유부분에 있다"고 주장하는 쪽이 그 사실을 입증해야 하는 부담을 집니다. 원인 불명의 위험을 개별 세대가 아니라 공용부분 관리 주체에게 돌려놓은 셈입니다.

흠이 전유부분에 있는지 공용부분에 있는지 분명하지 않으면 공용부분에 있는 것으로 추정된다 — 집합건물법 제6조.

예를 들어 윗집 바닥이자 아랫집 천장을 이루는 슬래브를 타고 물이 번져 원인 지점을 콕 집어내지 못하면, 관리단이 "그 원인은 윗집 전유부분에 있다"는 점을 증명하지 못하는 한 공용부분 책임으로 기울게 됩니다. 반대로 원인 세대를 상대로 구상하려는 쪽은 이 추정을 깨야 하므로, 누수탐지와 전문가 감정으로 전유부분 원인을 특정해 두는 것이 사실상 승패를 가릅니다.

전유부분이 원인일 때 — 세입자(점유자)냐 집주인(소유자)이냐

누수 원인이 특정 세대의 전유부분으로 밝혀졌다면, 이번에는 그 세대 안에서 세입자와 집주인 중 누가 무는지가 문제됩니다. 여기에는 민법 제758조의 공작물책임이 적용됩니다. 제758조는 공작물의 설치·보존의 하자로 타인에게 손해를 가한 때에는 1차로 그 공작물의 점유자가 배상하되, 점유자가 손해 방지에 필요한 주의를 게을리하지 않았다면 소유자가 배상하도록 정하고 있습니다.

여기서 핵심은 소유자 책임의 성격입니다. 판례가 정리한 일반 법리에 따르면 점유자의 책임은 주의를 다하면 벗어날 수 있는 중간책임인 반면, 소유자의 책임은 손해 방지에 필요한 주의를 다했더라도 면책되지 않는 무과실책임으로 이해됩니다. 그래서 실제 거주하는 세입자에게 이렇다 할 과실이 없으면, 결국 집주인이 최종적으로 책임을 지게 되는 경우가 많습니다.

• 점유자(세입자): 노후나 이상을 알고도 방치했거나 부주의한 개조로 누수를 유발하는 등 관리 소홀이 있으면 1차 책임을 집니다.

• 소유자(집주인): 세입자에게 과실이 없으면 최종 책임자가 되며, 주의를 다했다는 이유로 면책을 주장하기 어렵습니다.

• 임대차 관계에서는 임대인의 수선의무(민법 제623조)와 맞물려, 노후 배관이 원인인 누수는 집주인 부담으로 귀결되는 사례가 많습니다.

따라서 세입자가 사는 윗집에서 물이 샜다고 무작정 세입자만 상대로 삼으면, 정작 배상 자력이 있는 소유자를 놓칠 수 있습니다. 구상금을 청구할 때는 점유자와 소유자를 함께 검토해 실제로 책임이 귀속될 사람을 정리하는 것이 안전합니다.

공용부분이 원인일 때 — 관리단 책임과 지분비율 부담

원인이 공용 수직관이나 옥상 방수처럼 공용부분에 있다면, 손해배상 책임은 그 공용부분을 관리하는 구분소유자 전원, 즉 관리단이나 입주자대표회의에 귀속됩니다. 특정 개인의 잘못이 아니라 건물 공용 시설의 하자 문제이므로, 한 세대가 도맡는 것이 아니라 공동체 전체가 부담하는 구조입니다.

부담의 배분 기준은 집합건물법 제17조에 있습니다. 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담합니다. 공용부분 하자로 발생한 배상액 역시 결국 지분비율로 전체 구분소유자가 나누어 부담하게 되고, 실무에서는 장기수선충당금이나 관리비 회계를 통해 처리되는 경우가 많습니다.

다만 공용부분이 원인이라고 해서 개별 세대의 책임이 항상 사라지는 것은 아닙니다. 특정 세대가 공용 배관을 무단으로 개조하거나 손상시켜 누수를 일으킨 사정이 밝혀지면, 관리단이 우선 피해를 배상한 뒤 그 세대를 상대로 구상금을 청구할 수 있습니다. 즉 겉으로는 공용부분 사고라도, 실제 원인 제공자가 따로 있으면 그에게 최종 부담이 돌아갈 수 있습니다.

구상금은 누가 누구에게 — 보험사 대위와 세대·관리단 간 청구

실제로 현금이 오가는 국면은 대개 보험을 매개로 전개됩니다. 피해 세대가 먼저 보험으로 피해를 복구한 뒤, 보험사가 실제 원인 제공자에게 지급액을 청구하는 그림이 가장 흔합니다. 누구를 상대로, 어떤 근거로 청구가 이어지는지 유형을 정리하면 다음과 같습니다.

• 피해 세대의 화재보험사가 먼저 피해를 보상한 뒤, 상법 제682조 보험자대위에 따라 가해 세대나 관리단을 상대로 구상합니다.

• 누수를 낸 세대가 가입한 일상생활배상책임보험(일배책)으로 아랫집 피해를 배상하면, 그 세대가 직접 부담하는 금액을 줄일 수 있습니다.

• 관리단이 공용부분 원인으로 우선 배상한 뒤, 무단 개조 등 실제 원인을 제공한 세대가 있으면 그 세대에 구상합니다.

• 위층 세대가 먼저 아랫집에 물어 주었는데 나중에 원인이 공용부분으로 밝혀지면, 그 세대가 관리단을 상대로 구상할 수 있습니다.

여기서 실익을 좌우하는 것이 보험 가입 여부와 시점입니다. 일상생활배상책임보험은 2020년 4월 이후 약관에서 누수 사고의 보상 범위가 정비되어, 거주 형태나 특약에 따라 보상 여부가 달라질 수 있습니다. 구상금을 청구받은 세대라면 자신의 일배책 특약을 먼저 확인하고, 청구하는 쪽이라면 상대 세대나 관리단의 보험 가입 현황을 파악하는 것이 회수 가능성을 높입니다.

구상금 청구를 받았거나 하려 할 때 — 대응 순서

누수 구상금 분쟁은 감정적으로 맞서기보다 순서를 지켜 정리하는 쪽이 유리합니다. 아래 흐름을 초기에 챙겨 두면 불필요한 소송 비용과 책임 확대를 막을 수 있습니다.

• 원인 규명 우선: 누수탐지와 전문가 감정으로 원인 지점을 특정합니다. 원인이 불명인 채로 방치하면 집합건물법 제6조 추정이 작동해 공용부분 책임으로 기웁니다.

• 증거 보전: 누수 당시 사진·영상, 수리 내역서, 감정서, 관리사무소에 통지한 기록을 확보합니다. 시간이 지나면 원인 규명 자체가 어려워집니다.

• 손해 범위와 과실상계: 피해 세대가 누수를 알고도 방치했거나 필요 이상으로 과잉 수리한 부분은 배상액에서 다툴 수 있고, 통상손해 범위와 감가 반영이 쟁점이 됩니다.

• 소멸시효 관리: 불법행위에 기한 손해배상·구상은 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위가 있은 날부터 10년의 시효가 적용됩니다(민법 제766조).

• 협의·조정 우선 검토: 피해액이 크지 않으면 소송 비용이 배상액을 넘기기 쉬우므로, 합의나 조정으로 마무리하는 편이 실리적인 경우가 많습니다.

원인을 특정하지 못한 채 감정만으로 밀어붙이면, 오히려 제6조의 공용부분 추정에 막혀 불리해질 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 윗집 누수인데 윗집이 배상을 거부합니다. 관리사무소에 청구해도 되나요?

A. 원인이 윗집 전유부분에 있다면 관리사무소(관리단)가 아니라 그 세대가 책임집니다. 다만 원인이 공용 배관이나 구조부에 있거나 끝내 불분명하다면, 집합건물법 제6조의 추정에 따라 공용부분 책임으로 보아 관리단에 청구할 여지가 생깁니다. 순서상 누수 원인 지점을 먼저 특정하는 것이 중요합니다.

Q. 세입자가 사는 윗집에서 물이 샜습니다. 세입자와 집주인 중 누구에게 청구하나요?

A. 민법 제758조상 1차 책임자는 실제 점유자인 세입자이지만, 세입자가 손해 방지에 필요한 주의를 게을리하지 않았다면 소유자인 집주인이 책임집니다. 소유자의 책임은 무과실책임으로 이해되어 면책 주장이 어렵고, 노후 배관이 원인이면 임대인의 수선의무와 맞물려 집주인 부담으로 귀결되는 경우가 많습니다.

Q. 원인이 어디인지 도무지 밝혀지지 않습니다. 그러면 아무도 책임을 안 지나요?

A. 그렇지 않습니다. 집합건물법 제6조는 흠이 전유부분에 있는지 공용부분에 있는지 불분명하면 공용부분에 있는 것으로 추정합니다. 따라서 관리단이 "원인은 특정 세대의 전유부분에 있다"는 점을 입증하지 못하는 한, 공용부분 책임으로 처리될 수 있습니다.

Q. 제 화재보험으로 아랫집 피해를 먼저 보상해 줬습니다. 이제 제 책임은 끝난 건가요?

A. 아닙니다. 피해 세대가 보험으로 먼저 보상받았더라도, 보험사가 상법 제682조 보험자대위에 따라 실제 원인 제공자에게 구상할 수 있습니다. 원인이 귀하 세대의 전유부분에 있다면 그 구상 청구의 상대가 될 수 있으니, 일상생활배상책임보험 가입 여부와 특약을 미리 확인해 두시는 것이 좋습니다.

Q. 관리단이 누수 배상금을 관리비로 걷어도 되나요?

A. 공용부분이 원인인 손해는 구분소유자 전원의 부담이므로, 집합건물법 제17조에 따라 규약에 정함이 없으면 지분 비율로 분담하게 됩니다. 다만 특정 세대의 무단 개조 등 개별 원인이 밝혀지면 관리단이 그 세대에 구상할 수 있어, 반드시 전체 부담으로만 처리되는 것은 아닙니다.

Q. 구상금 청구에도 기한이 있나요?

A. 불법행위에 기한 손해배상과 구상은 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위가 있은 날부터 10년의 소멸시효가 적용됩니다(민법 제766조). 시간이 지나면 청구 자체가 막힐 수 있으므로, 원인 규명과 함께 시효 관리를 병행하는 것이 중요합니다.

맺음말

집합건물 누수 구상금 문제는 결국 세 단계로 풀립니다. 먼저 원인이 전유부분인지 공용부분인지를 가르고, 불분명하면 집합건물법 제6조에 따라 공용부분에 있는 것으로 추정합니다. 원인이 전유부분이면 민법 제758조로 점유자와 소유자 사이의 책임을 정하고, 공용부분이면 집합건물법 제17조에 따라 관리단이 지분비율로 부담합니다. 그 위에 보험자대위와 세대·관리단 사이의 구상이 얹혀 실제 돈의 흐름이 결정됩니다.

그래서 승패는 법리 이전에 초기 대응에서 갈리는 경우가 많습니다. 누수 원인을 조기에 규명하고, 사진과 감정서 등 증거를 흩어지기 전에 확보하며, 소멸시효를 놓치지 않는 것이 핵심입니다. 상대의 보험 가입 현황까지 파악해 두면 회수 가능성을 한층 높일 수 있습니다.

누수 구상금 분쟁은 원인 규명과 책임 주체 정리가 승패를 좌우하는 만큼, 수원·경기남부 지역에서 집합건물 누수 문제로 고민하고 계신다면 초기 증거가 사라지기 전에 법률 상담을 받아 대응 방향을 잡아 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.