재개발 구역에서 분양신청을 하지 않아 이른바 현금청산 대상자가 되면, 얼마 지나지 않아 조합으로부터 집을 비워달라는 명도(인도) 요구를 받게 됩니다. 이때 많은 분들이 감정평가로 정해진 청산금만 생각하고 서둘러 집을 비웠다가, 정작 받을 수 있었던 주거이전비와 이사비를 놓치는 경우가 적지 않습니다. 하지만 대법원은 사업시행자가 이들 보상을 지급하기 전에는 원칙적으로 부동산 인도를 강제할 수 없다고 보고 있습니다. 이 글에서는 현금청산 대상자가 받을 수 있는 보상의 종류와 금액 기준, 그리고 명도를 요구받았을 때 무엇을 먼저 확인하고 어떻게 협상해야 하는지를 정리합니다.
법무법인 도모 강대현 변호사
현금청산 대상자는 누구이고, 언제 정해지나
재개발 사업에서는 조합원이 분양신청 기간에 새 아파트(조합원 분양)를 신청해야 조합원 지위를 유지합니다. 정해진 기간에 분양신청을 하지 않거나 신청을 철회하면, 종전의 토지·건물을 돈으로 정산받고 사업에서 빠지는 이른바 현금청산 대상자가 됩니다. 도시정비법 제73조는 사업시행자가 관리처분계획 인가·고시가 있은 다음 날부터 90일 이내에 이들과 손실보상 협의를 하도록 정하고 있습니다.
만약 이 기간에 협의가 이루어지지 않으면, 사업시행자는 협의 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 합니다. 이 기한을 넘겨 절차를 진행하면 지연일수에 따라 연 15퍼센트 이하의 이자를 대상자에게 더 지급해야 합니다. 즉 현금청산은 조합이 일방적으로 정하는 것이 아니라, 법이 정한 협의와 재결이라는 절차를 거쳐 금액과 시기가 확정됩니다.
분양신청을 하지 않은 사람: 정해진 분양신청 기간에 조합원 분양을 신청하지 않은 경우
분양신청을 철회한 사람: 신청기간 종료 전에 신청을 거둔 경우
분양대상에서 제외된 사람: 관리처분계획상 분양 대상이 되지 못한 경우
투기과열지구 재당첨 제한자: 5년이 지나지 않아 분양신청 자체가 제한된 경우
명도(인도) 요구받아도, 보상 전에는 나가지 않아도 된다
관리처분계획 인가·고시가 나면 종전 토지·건물의 소유자와 세입자는 원칙적으로 이전고시가 있는 날까지 그 부동산을 사용하거나 수익할 수 없습니다(도시정비법 제81조 제1항). 그래서 조합은 이 조항을 근거로 집을 비워달라는 명도, 즉 부동산 인도를 요구합니다.
그러나 같은 조항 단서는 중요한 예외를 두고 있습니다. 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 않은 권리자는 계속 종전 부동산을 사용·수익할 수 있다는 것입니다. 헌법재판소도 2020년 결정(2018헌가17)에서 이주정착금·주거이전비·이사비 보상까지 여기서 말하는 손실보상에 포함된다고 판단했습니다. 결국 청산금뿐 아니라 이들 이주 관련 보상까지 지급되지 않았다면, 대상자는 아직 집을 비워줄 의무가 없습니다.
손실보상이 완료되지 않았다면, 현금청산 대상자는 이전고시 전이라도 종전 부동산을 계속 사용할 수 있고 조합의 인도 요구를 거절할 수 있습니다.
주거이전비 — 소유자는 2개월분, 세입자는 4개월분
주거이전비는 정비구역에서 집을 떠나 다른 곳으로 이주해야 하는 데 따른 생활 안정 명목의 보상입니다. 토지보상법 시행규칙 제54조는 그 금액을 통계청이 조사·발표하는 도시근로자가구의 가구원수별 월평균 명목 가계지출비를 기준으로 산정하도록 하고 있습니다. 같은 가구라도 소유자냐 세입자냐에 따라 지급 개월 수가 다릅니다.
주거용 건축물 소유자: 가구원수에 따른 월평균 가계지출비의 2개월분. 정비계획 공람공고일부터 보상을 받는 때까지 계속 소유하며 실제 거주한 경우가 요건입니다.
세입자: 4개월분. 정비계획 공람공고일 당시 해당 정비구역에서 3개월 이상 거주했다면 대상이 됩니다.
산정 기준: 가구원수가 많을수록 월평균 가계지출비가 커져 보상액도 늘어납니다.
예를 들어 4인 가구 세입자라면 통계청이 발표한 4인 도시근로자가구 월평균 가계지출비에 4를 곱한 금액을 주거이전비로 받게 되고, 소유자라면 같은 기준으로 2개월분을 받습니다. 실제 거주 사실과 거주 기간이 요건이므로, 주민등록만 옮겨두고 실제로는 살지 않았다면 다툼이 생길 수 있어 거주 사실을 뒷받침할 자료를 미리 확보해두는 것이 좋습니다.
이사비 — 집 크기에 따라 달라진다
이사비는 가재도구 등 동산을 옮기는 데 드는 비용에 대한 보상으로, 토지보상법 시행규칙 제55조 제2항과 별표4에 따라 산정됩니다. 금액은 주택 연면적을 기준으로 노임(인부 임금)과 차량운임, 그리고 이들 합계의 15퍼센트에 해당하는 포장비를 더해 정해집니다.
예컨대 연면적 66제곱미터 이상 99제곱미터 미만 주택이라면 노임 6명분과 차량 3대분을 기준으로 계산하고, 33제곱미터 미만의 작은 집이라면 노임 3명분과 차량 1대분이 기준이 됩니다. 이처럼 이사비는 정액이 아니라 집 규모에 연동되므로, 실제 연면적을 정확히 확인해 과소 산정되지 않았는지 따져볼 필요가 있습니다.
이주정착금 등 함께 챙겨야 할 보상
현금청산 대상자가 받을 수 있는 이주 관련 보상은 주거이전비와 이사비만이 아닙니다. 주거용 건축물 소유자에게는 별도의 이주정착금이 인정될 수 있고, 정비구역에서 영업을 해 온 경우라면 영업손실보상이 문제될 수 있습니다.
이주정착금: 주거용 건축물 소유자가 이주하게 될 때 인정되는 보상으로, 보상 대상 주거용 건축물 평가액을 기준으로 산정합니다.
영업손실보상: 정비구역에서 적법하게 영업해 온 경우 휴업·폐업에 따른 손실이 보상 대상이 될 수 있습니다.
지장물 보상: 건물 외 담장·수목 등 이전이 어려운 물건도 감정평가를 거쳐 보상에 포함될 수 있습니다.
이들 보상은 종류마다 요건과 산정 방식이 다르고, 청산금 감정평가와 별도로 다투어야 하는 경우가 많습니다. 조합이 제시한 보상 항목에 빠진 것이 없는지, 각 항목의 산정 근거가 규정에 맞는지 하나씩 확인하는 것이 실제 수령액을 좌우합니다.
협의냐 재결이냐 — 협상에서 노려야 할 지점
대법원 2021. 8. 26. 선고 2019다235153 판결은 현금청산 대상자의 인도 의무와 주거이전비 등 보상 사이의 관계를 명확히 했습니다. 사업시행자가 공사에 착수하기 위해 부동산을 인도받으려면, 협의나 재결로 정해지는 주거이전비·이사비·이주정착금까지 지급해야 한다는 것입니다.
이때 협의로 정해지느냐 재결로 정해지느냐에 따라 순서가 달라집니다. 보상 금액에 관해 조합과 협의가 성립하면 조합의 보상 지급 의무와 대상자의 인도 의무는 서로 동시이행 관계에 놓입니다. 반면 재결 절차로 가면 주거이전비 등의 지급이 부동산 인도에 선행해야 합니다. 어느 쪽이든 보상 없이 먼저 집을 비워줄 의무는 없다는 뜻입니다.
협의가 성립하면 보상 지급과 인도는 동시이행 관계이고, 재결로 갈 경우 주거이전비 등의 지급이 인도보다 먼저 이루어져야 합니다(대법원 2019다235153).
다만 같은 판결은 조합이 인도를 구하는 민사소송에서 법원이 직접 주거이전비 액수를 정해 지급을 명하거나 보상 재결의 당부를 판단할 수는 없다고 보았습니다. 따라서 보상 금액 자체는 협의 또는 수용재결(그리고 이의재결·행정소송)이라는 별도 절차로 다투되, 인도소송에서는 보상이 아직 완료되지 않았다는 점을 방어 논리로 세우는 전략이 필요합니다.
명도소송이 들어왔을 때 대응 순서
조합이 인도(명도)소송을 제기했다면 감정적으로 대응하기보다 절차를 차분히 점검하는 것이 우선입니다. 핵심은 보상이 완료되었는가이므로, 어떤 보상이 얼마나 지급 또는 공탁되었는지부터 확인해야 합니다.
보상 완료 여부 확인: 청산금뿐 아니라 주거이전비·이사비·이주정착금이 지급 또는 공탁되었는지 점검합니다.
산정 내역 검토: 각 보상의 산정 근거가 규정과 요건에 맞는지, 누락되거나 과소 산정된 항목은 없는지 따집니다.
재결 절차 활용: 협의가 어렵다면 수용재결을 신청해 지급이 인도에 선행되도록 하고, 금액에 불복하면 이의재결·행정소송으로 다툽니다.
거주·영업 자료 확보: 공람공고일 기준 거주 기간과 영업 사실을 입증할 자료를 미리 준비합니다.
인도소송과 보상금 다툼은 성격이 다른 절차이므로 병행해 관리해야 합니다. 시기를 놓쳐 재결 신청이나 불복 기한을 넘기면 받을 수 있었던 보상을 놓칠 수 있으니, 조합의 통지와 소송 서류에 적힌 날짜를 기준으로 대응 일정을 관리하는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문
Q. 분양신청을 깜빡하고 못 했는데, 이제 조합원으로 돌아갈 수 있나요?
A. 분양신청 기간이 지나면 원칙적으로 조합원 지위를 회복하기 어렵고 현금청산 대상자가 됩니다. 다만 조합의 분양신청 통지 자체에 절차상 하자가 있었다면 다툴 여지가 있으므로, 통지를 언제 어떤 방법으로 받았는지부터 확인해볼 필요가 있습니다.
Q. 청산금(감정평가액)이 너무 낮게 나왔는데 올릴 방법이 있나요?
A. 협의 단계에서 조정되지 않으면 수용재결을 신청하고, 재결 금액에도 불복하면 이의재결과 행정소송(보상금 증액 청구)으로 다툴 수 있습니다. 이때 별도의 감정을 통해 평가의 문제점을 구체적으로 지적하는 것이 관건입니다.
Q. 주거이전비는 세입자만 받는 것 아닌가요?
A. 아닙니다. 요건을 갖춘 주거용 건축물 소유자도 2개월분을 받을 수 있고, 세입자는 4개월분을 받습니다. 다만 소유자는 공람공고일부터 보상 시까지 계속 소유·거주해야 하는 등 요건이 붙습니다.
Q. 보상금을 안 줬는데도 조합이 강제로 집을 비우게 할 수 있나요?
A. 손실보상이 완료되지 않았다면 원칙적으로 인도를 강제할 수 없습니다. 대법원도 재결 절차에서는 주거이전비 등의 지급이 인도보다 먼저 이루어져야 한다고 보았습니다. 다만 조합이 보상금을 공탁하는 방식으로 지급을 갈음할 수 있으므로 공탁 여부도 함께 확인해야 합니다.
Q. 이사비는 실제 이사 비용만큼 다 받을 수 있나요?
A. 이사비는 실제 지출액이 아니라 시행규칙 별표4에 따라 주택 연면적을 기준으로 정형화된 금액으로 산정됩니다. 따라서 실제 이사 비용이 더 들었더라도 별표 기준을 초과해 받기는 어렵습니다.
Q. 명도소송에서 지면 주거이전비도 못 받게 되나요?
A. 인도소송과 보상금 청구는 별개 절차입니다. 인도 판결이 확정되어도 주거이전비·이사비 등 보상금 청구권 자체가 사라지는 것은 아니므로, 보상 다툼은 재결·행정소송으로 따로 진행해야 합니다.
맺음말
현금청산 대상자가 되었다고 해서 조합이 정한 금액에 서둘러 집을 비워줄 필요는 없습니다. 청산금 외에 주거이전비(소유자 2개월분·세입자 4개월분), 이사비, 이주정착금 등 챙겨야 할 보상이 여러 갈래이고, 손실보상이 완료되기 전에는 인도 요구를 거절할 수 있다는 것이 대법원과 헌법재판소의 태도입니다.
다만 보상 금액을 다투는 절차(협의·수용재결·이의재결·행정소송)와 조합이 제기하는 인도소송은 성격이 다르고 각각 기한이 있습니다. 어느 항목이 누락됐는지, 언제까지 어떤 절차를 밟아야 하는지를 초기에 정리해두는 것이 실제 수령액과 이주 시점을 좌우합니다.
재개발·재건축 현금청산과 보상, 명도소송이 얽힌 사안은 절차마다 판단 기준이 달라 개별 사정에 맞춘 검토가 필요합니다. 수원·경기남부 지역의 정비사업 분쟁으로 고민하고 계신다면, 통지받은 서류와 일정을 바탕으로 대응 방향을 함께 점검해보시길 권합니다.
조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.
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