재건축아파트 이주진행 중 전세보증금 반환 시기 문의

Question

25년 6.28 계약만기로 재건축아파트에 전세 거주중입니다.
25.3월 10일~ 6.30일까지 재건축 이주절차 진행중입니다.
전세계약서에는 <재건축 추진중으로 이주가 시작 될 경우 임차인은 임대차 잔여기간에 관계없이 본 계약을 해지하고 조합에서 정한 이주기간내에 조건없이 명도하기로 하고 임대인은 명도와 동시에 전세보증금 전액을 반환하기로 한다>고 특약에 있습니다.

문제는 재건축조합에서 이주비 대출은행 선정절차가 늦어져서 4,21일부터 대출이 가능하다고 하여
전세집 주인이 그 이후로 보증금 반환이 가능하다고 합니다.
제 입장은 3.21일 입주 마감인 아파트에 들어가게 되어 있어서 어쩔 수 없이 대출로 한달 정도 지연이자를 낼 생각이었는 데  전세집 주인은 또 해외여행이 잡혀 있어서 5월 7일 정도나 전세 집 반환이 가능하다고 하는 데요.   집주인은 계약만기일인 6월 28일날 주면 되는 보증금을 본인들이 한두달 빨리 준다는 뉘앙스 입니다.

전게계약 특약조건을 봐도 3.10일 이주 명령 났으면 잔여계약기간이나 이주비 대출시기와 관계없이 이주가 가능하고 집주인은 전세보증금을 반환해야 할 의무가 있는 것은 아닌지?
제가 빠르게 전세보증금을 반환 받거나 아니면 지연이자 일부를 받을 수 있는 방법이 있을까요?

윤관열 변호사 · Answer

1. 계약서 특약에 따른 보증금 반환 의무
특약에 따라 이주 절차가 시작된 이상, 임대인은 임차인의 명도와 동시에 전세보증금을 반환해야 합니다. 보증금 반환이 늦어질 경우, 계약 위반에 따른 지연이자를 청구할 수 있습니다.

특약 조항을 근거로 보았을 때, 집주인의 이주비 대출 일정이나 개인적인 사정(해외여행)은 보증금 반환을 지연할 정당한 사유가 되지 않습니다. 즉, 3월 10일 이후 명도를 완료하면 임대인은 즉시 전세보증금을 지급해야 하며, 이를 지연하면 지연이자를 부담할 책임이 있습니다.

2. 빠르게 전세보증금을 반환받는 방법
- 내용증명 발송
임대인에게 전세 계약 특약에 따라 명도와 동시에 보증금을 반환해야 하므로, 반환 기한을 3월 21일까지로 요구하는 내용증명을 보내는 것이 좋습니다.
"계약 특약에 따라 명도 완료 후 즉시 반환 의무가 있음에도 불구하고, 보증금 반환이 지연될 경우 법적 대응을 고려하겠다"는 점을 명확히 기재해야 합니다.

- 임차권등기명령 신청
임차권등기명령을 신청하면 임대인이 보증금을 반환하기 전까지 다른 세입자를 받을 수 없도록 법적으로 보호할 수 있습니다.
전세보증금 반환이 지연될 위험이 크다면, 이를 통해 임대인의 태도를 변화시킬 수 있습니다.

- 전세보증금 반환 청구 소송 준비
보증금 반환이 장기간 지연될 경우, 지급명령 신청 또는 전세보증금 반환 청구 소송을 진행할 수도 있습니다.
다만, 임대인이 보증금을 지급할 의사가 있고, 단지 시기가 늦어지는 경우에는 지급명령보다는 지연이자를 청구하는 방향이 현실적인 대응이 될 수 있습니다.

사건 접수부터 마무리까지 직원이 아닌 변호사만이 의뢰인과 직접 소통하는 법률사무소 조이의 윤관열 변호사입니다.

감사합니다.