불법증축과 법적 쟁점 총정리 

불법증축 하나 때문에 매년 돈을 내야 한다는 사실, 알고 계셨나요?

건축법에 따라 건물을 건축할 때는 반드시 신고 및 허가 절차를 거쳐야 합니다.

이는 건물을 새로 건축하는 경우뿐만 아니라 기존 건축물을 변경하거나 증축하는 경우에도 동일하게 적용됩니다.

허가를 받지 않은 위반건축물이나 불법증축에 대해서는 시정명령이 내려질 수 있으며, 위반건축물이라는 사실을 알지 못한 채 건물을 매입해 분쟁이 발생하는 사례도 적지 않습니다.

이번 글에서는 건축법에 위반되는 위반건축물과 관련된 주요 법적 쟁점을 살펴보겠습니다.

불법건축물 시정조치란?

• 건축법에 따라 적법한 신고나 허가 없이 건축되었거나 위법하게 용도가 변경된 건축물을 철거하도록 명령하는 행정조치

신고나 허가 절차를 거치지 않고 건축되었거나 사용 승인 이후 신고 내용과 다르게 용도가 변경된 건축물은 불법건축물로 분류됩니다.

불법건축물의 범위는 매우 다양합니다. 기존에 없던 발코니나 테라스를 설치하거나 건물의 층수를 높이는 행위 역시 모두 이에 해당할 수 있습니다.

위반건축물이 신고나 감사 등을 통해 적발되면 행정기관은 건축주에게 시정명령을 내립니다.

시정명령은 불법 증축된 건축물을 철거하거나 원상회복하도록 요구하는 행정명령입니다. 정해진 기간 내에 시정이 이루어지지 않으면 건물 가치를 기준으로 산정한 이행강제금이 부과됩니다.

이행강제금은 지방세법에 따라 산출되며, 해당 건물 면적의 시가표준액의 50%에 위반 면적을 곱한 뒤 건폐율·용적률 위반 등 위반 유형별 비율을 적용해 결정됩니다.

과거에는 이행강제금 부과 횟수에 제한이 있었으나, 현재는 건축법 개정으로 인해 위반건축물이 시정될 때까지 매년 1~2회 지속적으로 부과됩니다.

시정명령이 반복적으로 내려졌음에도 이를 이행하지 않거나 위반 정도가 중대한 경우에는 이행강제금이 가중될 수 있으므로 신속한 대응이 필요합니다.

형사 고발 조치까지 가능하기에

• 시정명령과 이행강제금 부과 외에도 건축법 위반에 따른 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.

시정명령에 응하지 않을 경우 이행강제금 부과와 별도로 형사 고발이 이루어질 수 있습니다.

건축법 위반으로 형사 고발될 경우 불법증축으로 벌금형만 선고받더라도 전과기록이 남을 수 있어 각별한 주의가 필요합니다.

건축법 제11조 제1항에 따르면 도시지역 밖에서 건축법을 위반해 건축행위를 한 경우 최대 2년의 징역 또는 최대 1억 원의 벌금형에 처해질 수 있습니다.

인구 과밀지역에서 동일한 위반행위가 이루어진 경우에는 처벌 수위가 더욱 높아져 최대 3년의 징역 또는 최대 5억 원의 벌금형이 부과될 수 있습니다.

다만 위반건축물이라고 해서 반드시 철거해야 하는 것은 아닙니다.

예외적으로 건축물 양성화가 가능한 경우도 있습니다. 위반건축물이더라도 철거나 시정이 현실적으로 어려운 특별한 사정이 인정되는 경우에는 행정절차를 거쳐 적법한 건축물로 인정받을 수 있습니다.

다만 위반건축물임을 인지하지 못한 상태에서 건축물을 매입한 경우에는 매수자가 예상치 못한 피해를 입을 수 있으므로, 양성화 가능 여부를 포함해 관련 법령을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

모르고 건축물을 매입한 상황이라면

• 불법증축의 주체가 세입자라고 하더라도 이행강제금은 건물주에게 부과되므로, 세입자를 상대로 손해배상을 청구해야 합니다.

위반건축물이라는 사실을 알지 못한 채 건물을 매입해 피해를 입는 건물주도 있지만, 세입자가 건물주의 동의 없이 거주 공간을 임의로 개조하거나 불법증축하는 사례도 적지 않습니다.

건물주 입장에서는 세입자의 불법 증축 사실을 알지 못했고, 이를 알았다면 허락하지 않았을 것인 만큼 억울함을 느낄 수 있습니다.

그러나 건축물의 소유자는 건물주이므로 이행강제금의 부과 대상 역시 건물주가 됩니다.

이러한 경우에는 건물주가 세입자를 상대로 과실에 따른 손해배상을 청구해 민사소송을 통해 금전적 손해를 회복할 수 있습니다.

불법증축 벌금, 어떻게 예방할 수 있나요?

• 건축물을 매입하기 전 건축물대장을 통해 건물의 용도와 건축 현황을 반드시 확인해야 합니다.

이처럼 예상하지 못한 위반건축물 문제로 인해 선의의 건물주가 피해를 입는 사례는 적지 않습니다.

이러한 피해를 예방하기 위해서는 건축물을 매입하기 전에 건축물대장을 꼼꼼히 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다.

건축물대장에는 건축 시기와 건물의 용도 등 건축물에 관한 주요 정보가 기재되어 있습니다.

건축물대장에 기재된 내용과 실제 건축물의 구조 및 용도가 일치하는지 직접 확인한 후 계약을 체결하는 것이 바람직합니다.

만약 소유한 건축물이 불법증축으로 인해 이행강제금 부과 대상이 되었다면, 우선 이행강제금이 적법하게 산정되었는지 확인하고 위반건축물의 양성화가 가능한지 검토하는 것이 필요합니다.

다만 건축법은 규정이 복잡하고 사안별 검토가 필요한 경우가 많아 일반인이 모든 법적 쟁점을 정확하게 판단하기는 쉽지 않습니다. 따라서 건축 및 부동산 관련 사건을 다수 처리한 전문가의 자문을 받아 대응하는 것이 바람직합니다.