집주인이 부동산 계약을 파기하겠다고 할 때 어떻게 대처할까요? 

안녕하세요.

법무법인 심 대표변호사 심준섭입니다.

부동산 매매계약을 체결한 뒤 집값이 오르면, 매도인이 갑자기 마음을 바꾸는 일이 있습니다.

계약서도 작성했고 계약금도 지급했는데,

매도인이 “계약금은 돌려줄 테니 없던 일로 하자”고 말하는 상황입니다.

이때 매수인이 가장 먼저 알아야 할 점은 단순합니다.

매도인이 계약금을 그대로 돌려주겠다는 말만으로 매매계약이 자동으로 끝나는 것은 아닙니다.

계약금은 해약금으로 추정될 수 있지만,

매도인이 계약을 해제하려면 통상 받은 계약금의 배액을 상환해야 합니다.

그리고 상대방이 이미 계약의 이행에 착수했다면,

그 이후에는 배액상환만으로 일방적 해제가 어려워질 수 있습니다.

따라서 이런 상황에서는 감정적으로 대응하기보다,

계약을 지킬 것인지 배액배상을 받을 것인지,

그리고 언제 어떤 문서를 보내야 할지를 빠르게 정리해야 합니다.

매도인의 변심은 계약 파기의 정당한 이유가 아닙니다

부동산 가격이 오른 사정은 매도인에게는 아쉬운 일일 수 있습니다.

그러나 이미 매매계약이 성립했다면 단순한 시세 상승이나 변심만으로 계약을 마음대로 없앨 수는 없습니다.

계약금이 지급된 매매계약에서는 해약금 문제가 자주 등장합니다.

매수인이 계약에서 빠져나가려면 지급한 계약금을 포기하는 방식이 문제될 수 있고,

매도인이 빠져나가려면 받은 계약금의 배액을 상환하는 방식이 문제될 수 있습니다.

따라서 매도인이 “계약금만 돌려주겠다”고 하는 것은

법적으로 충분한 해제 의사라고 보기 어렵습니다.

매수인이 원하는 것이 단순한 돈이 아니라 해당 부동산 자체라면,

계약을 유지하기 위한 조치를 신속하게 검토해야 합니다.

핵심은 매도인의 말에 끌려가는 것이 아니라, 계약이 아직 유효하다는 전제에서 다음 수를 두는 것입니다.

계약을 지키고 싶다면 이행의 착수 시점이 중요합니다

매수인이 계약을 지키고 싶다면 가장 중요하게 봐야 할 기준은 이행의 착수입니다.

이행의 착수란 계약을 실제로 이행하기 시작했다고 볼 수 있는 객관적 행동을 말합니다.

부동산 매매계약에서는 중도금 지급이 대표적인 예입니다.

매수인이 계약서에서 정한 방식과 시기에 맞춰 중도금을 지급하면,

매도인이 계약금 배액을 제공하더라도 일방적으로 계약을 해제하기 어려워질 수 있습니다.

다만 중도금 지급은 신중해야 합니다. 전체 매매대금에 비해

지나치게 적은 금액을 급하게 송금하거나,

계약서의 지급 구조와 맞지 않는 방식으로 돈을 보내면 이행의 착수로 인정되지 않을 위험이 있습니다.

법원은 형식적인 송금인지, 실제 계약 이행으로 볼 수 있는 행동인지 구체적으로 판단합니다.

따라서 매도인이 계약 파기를 시도하는 상황에서는 중도금을 보낼 수 있는지,

얼마를 어떤 방식으로 보내야 하는지,

상대방이 수령을 거부할 경우 공탁까지 검토해야 하는지를 사전에 정리해야 합니다.

변호사 명의 내용증명은 소송 전 협상의 판을 바꿉니다

부동산 계약 파기 분쟁에서 내용증명은 매우 중요한 초기 대응 수단입니다.

내용증명은 단순한 항의문이 아니라,

매수인의 의사와 요구사항을 날짜와 함께 남기는 공식 통지입니다.

내용증명에는 보통 다음 내용이 들어갑니다.

계약이 유효하게 존속한다는 점, 매수인이 계약을 이행할 의사가 있다는 점,

잔금 지급 준비와 소유권이전등기 협조를 요구한다는 점,

매도인이 계속 거부할 경우 법적 조치를 검토하겠다는 점입니다.

특히 변호사 명의의 내용증명은 당사자가 직접 보낸 문자나 편지와 무게가 다릅니다.

상대방에게 “이제 법적 분쟁으로 관리되고 있다”는 신호를 주고,

이후 협상 창구를 변호사로 정리할 수 있기 때문입니다.

이때부터 매수인은 매도인과 직접 감정싸움을 할 필요가 줄어듭니다.

매도인이 직접 연락해 압박하더라도 대리인을 통해 연락하라고 정리할 수 있고,

협상 과정에서 불리한 말을 남길 위험도 줄일 수 있습니다.

가계약 단계에서도 계약 성립 여부를 확인해야 합니다

정식 매매계약서를 쓰기 전, 가계약금만 오간 단계에서도 분쟁이 생길 수 있습니다.

많은 분들이 가계약이라는 표현 때문에 언제든지 없던 일로 할 수 있다고 생각하지만, 항상 그렇지는 않습니다.

부동산 매매에서 목적물, 매매대금, 계약금, 중도금과 잔금 지급 방식 등

핵심 조건이 이미 정해졌다면, 정식 계약서가 없더라도 계약이 성립했다고 판단될 여지가 있습니다.

반대로 중요한 조건이 아직 확정되지 않았고

단순히 우선협상이나 예약금 성격으로 돈이 오간 것에 불과하다면 결론이 달라질 수 있습니다.

따라서 가계약금 분쟁에서는 돈을 보냈는지보다 더 중요한 것이 있습니다.

당시 문자, 통화, 중개사 설명, 매물 정보, 합의된 금액과 일정 등을 통해

어느 정도까지 합의가 이루어졌는지 확인해야 합니다.

내용증명은 강하게 쓰는 문서가 아니라
정확하게 설계하는 문서입니다

내용증명은 한 번 발송되면 그대로 증거가 됩니다.

그래서 감정적으로 쓰면 오히려 위험합니다.

특히 상대방에게 형사고소나 신고를 언급할 때는 표현을 매우 신중하게 정리해야 합니다.

정당한 권리행사와 부당한 압박은 문장 하나로 갈릴 수 있습니다.

금전 지급을 조건으로 고소나 신고를 언급하는 방식은 자칫 협박이나 공갈 문제로 이어질 수 있습니다.

반면 정당한 계약상 권리를 요구하면서, 상대방의 별도 위법 가능성에 대해서는

필요한 범위에서 검토하고 있다는 취지로 구분해 적는 방식은 전혀 다른 의미를 가집니다.

결국 내용증명은 세게 쓰는 문서가 아닙니다. 필요한 사실만 정확히 적고,

상대방에게 도달한 사실까지 남기며,

이후 소송이나 협상에서 불리하지 않도록 설계하는 문서입니다.

변호사에게 맡기는 이유도 바로 여기에 있습니다.

마치며

부동산 매매계약 후 매도인이 마음을 바꾸는 상황은 생각보다 자주 발생합니다.

특히 계약 이후 시세가 급등하면 매도인은 계약금을 돌려주겠다고 하며 계약 파기를 시도하기도 합니다.

그러나 계약금 반환만으로 계약이 자동 종료되는 것은 아닙니다.

매도인의 배액상환, 매수인의 이행 착수, 중도금 지급, 공탁 가능성, 내용증명 발송 여부를 함께 검토해야 합니다.

분쟁이 생겼을 때 곧바로 소송으로 가는 것만이 답은 아닙니다.

소송 전 단계에서 변호사 명의의 정확한 내용증명 한 장이 계약을 지키거나 협상 구도를 바꾸는 중요한 수단이 될 수 있습니다.

중요한 것은 늦게 완벽한 문서를 보내는 것이 아니라,

필요한 시점에 정확한 문서를 보내는 것입니다.

온라인 상담을 주시면 매매계약서, 계약금 지급 내역,

중도금 일정, 매도인의 계약 파기 연락 내용을 기준으로 계약 유지 가능성,

배액배상 청구 가능성, 내용증명 발송 방향을 실무적으로 정리해드리겠습니다.

법무법인 심 대표변호사 심준섭드림.