민간임대아파트 임대사업자가 회생절차에 들어갔어요. 보증금 돌려받을 수 있나요?

Q. 살고 있는 민간임대아파트의 건설사가 법원에서 회생절차를 밟고 있다는 걸 알았어요. HUG 보증에 가입돼 있긴 한데, 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

A. 네, HUG(주택도시보증공사) 임대보증금보증에 가입되어 있다면 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 다만 가입되어 있다고 해서 자동으로 돈이 들어오는 건 아니에요. 요건을 갖추고 청구 절차를 직접 밟아야 합니다.

Q. 가장 먼저 뭘 해야 하나요?

A. 지금 살고 있는 집에서 이사 나가지 않는 것이 가장 중요합니다. 주민등록(전입신고), 확정일자, 실제 거주, 이 세 가지를 유지해야 대항력과 우선변제권이 살아 있어요. 보증금을 전액 돌려받기 전까지는 전입신고를 다른 곳으로 옮기면 안 됩니다. 이것이 무너지면 HUG가 보증을 이행해 줄 수 없습니다.

Q. 계약이 이미 만료돼서 이사를 가야 하는 상황이라면 어떻게 해야 하나요?

A. 계약 기간이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면, 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 계약 만료 다음 날부터 관할 법원에 신청할 수 있어요. 임차권등기명령 결정이 나면 이사를 하더라도 대항력과 우선변제권이 유지되고, 그 이후 HUG에 보증이행을 청구할 수 있습니다.

Q. HUG에는 언제 청구할 수 있나요? 필요한 서류가 뭔가요?

A. 계약 종료일로부터 1개월이 지나도록 보증금을 반환받지 못한 경우 청구할 수 있습니다. 주요 제출 서류는 다음과 같아요.

• 임차권등기명령 결정문

• 확정일자가 있는 임대차계약서

• 전입세대확인서 등

임대사업자와 개인 임대인의 경우 접수 관할 지사도 달라지니 확인이 필요합니다. 서류가 많고 실수 시 재방문해야 하므로 전문가 도움을 받는 게 효율적입니다.

Q. HUG 보증에 가입하지 않은 세대는 어떻게 되나요?

A. 상황이 훨씬 복잡합니다. 임대사업자가 회생절차에 들어가면 임차인의 보증금 반환 채권도 회생채권으로 편입될 수 있고, 회생계획안에 따라 변제 순서와 금액이 정해집니다. 법원의 회생절차에 채권자 지위로 직접 참여해야 하므로, 대항력 유지와 별개로 법적 대응을 서둘러야 합니다.

Q. 임대사업자가 회생 의지를 밝혔으니 기다리면 되는 거 아닌가요?

A. 그렇지 않습니다. 회생절차가 개시된 기업이 회생계획을 인가받고 실제로 채무를 이행하기까지는 수년이 걸릴 수 있어요. 그 사이 임차인이 대항력을 잃거나 계약 기간이 만료되어 거주와 보증금 사이에서 진퇴양난에 빠지는 경우가 실무에서 반복됩니다. 기다리는 것은 선택지가 아닙니다. 지금 해야 할 절차를 지금 시작하는 것이 유일한 답입니다.

Q. 분양전환 조건은 어떻게 되나요?

A. 임대사업자가 회생절차 중이라면 분양전환 가격 산정 기준, 우선 분양 대상자 여부, 분양전환 거부 시 대응 방법이 모두 복잡해집니다. 회생절차에서의 관리인 지위, 임대주택법상 분양전환 규정, 임차인 보호 조항을 함께 검토해야 하는 사안입니다.

등기부등본에 가압류나 경매개시결정 등기가 새로 생겼다면 즉시 전문가와 상담하시는 것이 좋습니다.

지금이 바로, 박기태 변호사에게 문의할때입니다.