오피스텔 계약금 반환 소송, 전부 승소(사기·착오·방문판매법) 

사건 개요

원고는 서울 서초구 소재 '디오페라 서초 해링턴 타워' 오피스텔(공급금액 약 15억 2,600만 원)에 관한 분양계약을 체결한 후 변심하여, 납부한 계약금 76,993,000원의 반환을 구하는 소를 제기했습니다.

원고는 두 가지 논리를 내세웠습니다.

1. 사기·착오 취소 — 피고들이 초기 실투자금, 대출 가능 규모, 전세가율, 수익성 등에 관해 허위로 고지했고, 유상옵션·임대사업자등록 필요성을 고지하지 않았다.

1. 방문판매법상 청약철회 — 분양상담사의 전화 권유로 계약이 이루어진 것이므로 '전화권유판매'에 해당하고, 계약 체결 8일 후 철회권을 행사했다.

김우중 변호사는 피고들(하나자산신탁 등)을 대리하여 두 주장을 모두 반박했고, 원고의 청구를 전부 기각하고 소송비용도 원고 부담으로 하는 판결을 받아냈습니다.

핵심 쟁점과 승소 논리

① 사기·착오 주장 — 분양 과정의 설명은 허위 고지가 아니다

원고는 "초기 투자금 1억 원"이라는 설명을 믿었는데 취득세(약 7,000만 원)까지 포함하면 1억 5,000만 원 이상이 필요하다며, 피고들이 허위 사실을 고지했다고 주장했습니다.

법원은 이를 받아들이지 않았습니다. 취득세는 지방세 법령상 과세표준과 세율이 이미 확정되어 있는 사항으로, 매수인이 스스로 확인해야 할 사항이지 분양사의 고지의무 대상이 아니라는 것입니다. 더불어 분양 담당자의 "1억 미만으로 계약 진입 가능"이라는 설명은 계약금이 통상적인 분양가의 10%(1억 5,200만 원)보다 낮은 5%(76,300,000원)로 설정된 상품의 특징을 강조한 것에 불과하고, 잔금 완납 시까지의 총 실투자금이 1억 미만이라는 의미가 아님이 분명하다고 판시했습니다.

대출 가능 규모나 수익성 전망에 관한 설명에 대해서도, 분양홍보물에 "투자금 및 수익 등의 견적은 계약자의 이해를 돕기 위한 것으로 변경될 수 있다"고 명시되어 있었고, 대출 조건 변동 가능성이나 부동산 수익성의 불확실성은 분양계약 상대방이 당연히 알고 있거나 예상할 수 있는 사항이라고 보았습니다.

② 방문판매법상 청약철회 — 원고가 먼저 연락했다

이 사건의 또 다른 핵심 쟁점이었습니다. 원고는 "전화 권유를 받고 계약했으니 방문판매법상 철회권이 있다"고 주장했지만, 사실관계가 달랐습니다.

원고는 분양상담사가 '부동산스터디카페'에 올린 재개발 투자 관련 게시글을 보고 먼저 쪽지를 보내 대화를 시작했고, 그 과정에서 자신이 오피스텔 투자에도 관심이 있다고 밝혔습니다. 이에 상담사가 해당 오피스텔을 소개하고 모델하우스 방문을 제안한 것입니다.

법원은 방문판매법상 전화권유판매는 판매자가 적극적으로 구매의사가 없는 소비자에게 청약을 유인하는 경우에 한정되며, 이 사건은 원고가 먼저 부동산 투자 상담을 구한 것이므로 전화권유판매에 해당하지 않는다고 판단했습니다.

판결의 의미

오피스텔·분양 계약금 반환 소송은 최근 부동산 시장 침체와 맞물려 꾸준히 제기되고 있습니다. 원고 측에서는 사기·착오 취소와 방문판매법을 결합하는 전략을 구사하는 경우가 많은데, 이번 판결은 분양 과정에서 통상적인 홍보·설명이 이루어진 경우 이를 기망 또는 착오 유발로 보기 어렵다는 점, 그리고 매수인이 스스로 연락하여 시작된 상담은 방문판매법의 보호 범위 밖임을 명확히 했다는 점에서 의미가 있습니다.

분양계약 관련 분쟁, 계약금 반환 청구 대응, 또는 부동산 관련 소송으로 고민이 있으시다면 언제든지 상담 문의를 주십시오.