전세 보증금 반환 의무와 임대인 변경(전세사기) 

전세로 살고 있는데 집주인이 집을 팔았다고 합니다. 새 집주인이 보증금을 안 돌려주면 어떡하죠? 계약을 새로 써야 하나요?

핵심부터 말씀드리겠습니다. 전세 계약 기간 중 임대인이 변경되어도 세입자는 기존 계약 그대로 살 수 있고, 보증금도 새 집주인에게 그대로 청구할 수 있습니다. 다만 몇 가지 반드시 확인해야 할 점이 있습니다. 실무에서 자주 받는 질문을 정리해 드립니다.

Q1. 집주인이 바뀌면 보증금은 누가 돌려주나요

— 새 임대인이 책임집니다

주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라, 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 그대로 승계합니다. 쉽게 말해 새 집주인이 기존 집주인의 보증금 반환 의무까지 그대로 넘겨받는다는 뜻입니다.

단, 이 보호를 받으려면 조건이 있습니다. 매매 시점 이전에 전입신고 + 점유(실제 거주)를 통해 대항력을 갖추고 있어야 합니다. 보통 확정일자까지 받아두는 게 일반적이지만, 보증금 반환 의무 승계 자체는 대항력만으로 충분합니다.

Q2. 새 임대인과 계약서를 다시 써야 하나요

— 의무 아닙니다

계약서를 다시 쓸 필요는 없습니다. 기존 계약이 그대로 유효합니다. 새 집주인이 "계약서 새로 쓰자"고 요구해도 응하지 않아도 됩니다.

오히려 새로 쓰면 위험합니다. 기존 확정일자의 우선변제권 순위가 흔들릴 수 있기 때문입니다. 굳이 작성한다면 "임대인 변경 확인서" 또는 "승계 확인서" 정도로 임대인만 바뀌었다는 사실을 명시하는 정도가 적절합니다. 보증금, 계약 기간, 월세 등 핵심 조건은 절대 변경하지 마세요.

Q3. 임대인 변경에 동의하지 않으면 막을 수 있나요

— 막을 수 없지만 권리가 있습니다

임대인이 집을 파는 행위 자체를 막을 수는 없습니다. 다만 대법원은 임차인이 임대인 변경을 원치 않을 경우, 이의를 제기하고 계약을 해지한 뒤 종전 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있다고 보고 있습니다.

새 집주인의 자력이 의심스럽거나, 근저당이 잔뜩 잡힌 상태에서 매매가 이루어지는 경우라면 이 권리를 적극 활용할 수 있습니다. 단, 매매 사실을 안 후 상당 기간 내에 이의를 제기해야 하므로 빠른 판단이 필요합니다.

Q4. 전세보증보험 가입 중인데 어떻게 하나요

— HUG·HF에 즉시 통지하세요

주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF) 전세보증금 반환보증에 가입했다면, 임대인 변경 사실을 보증기관에 반드시 통지해야 합니다. 통지하지 않으면 추후 보증금 사고 발생 시 면책 사유가 될 수 있습니다.

통지는 보통 매매 사실을 안 날로부터 1개월 이내 권장됩니다. 등기부등본을 떼서 새 소유자 정보를 확인하고, 보증기관 콜센터로 연락하면 절차를 안내받을 수 있습니다.

Q5. 새 집주인이 "나가달라"고 하면요

— 거부할 수 있습니다

계약 기간이 남아 있다면 단호히 거부하세요. 새 집주인은 기존 계약을 승계했을 뿐, 일방적으로 해지할 권한이 없습니다. 실거주 목적이라며 명도를 요구해도 마찬가지입니다.

다만 계약갱신청구권을 행사하려는 시점이라면 주의가 필요합니다. 새 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있는데, 이 경우 매수인이 매매 전에 이미 임차인의 갱신 요구가 있었는지에 따라 거절 가능 여부가 달라집니다. 갱신 요구를 한 뒤 매매된 경우라면 새 임대인의 실거주 갱신거절은 인정되지 않는다는 게 대법원의 입장입니다.

이것만은 꼭 확인하세요

• 매매 사실을 알게 된 즉시 등기부등본을 발급받아 새 소유자 정보 확인

• 대항력(전입신고 + 점유) 유지 — 일시적으로라도 전출 금지

• 확정일자 받은 계약서 원본을 잘 보관

• 전세보증보험 가입자는 보증기관에 임대인 변경 통지

• 새 임대인의 계약서 재작성 요구는 거절, 필요시 "승계 확인서"만 작성

• 새 임대인 명의 등기부에 근저당이 새로 설정되는지 주기적 확인

변호사의 코멘트

더감 법률사무소 · 경기도 수원시

실무에서 보면 임대인 변경 사실을 뒤늦게 알고 당황하시는 분들이 많습니다. 가장 위험한 건 새 집주인이 계약서를 다시 쓰자고 할 때 응하는 경우인데, 확정일자 순위가 후순위로 밀릴 수 있어 절대 피하셔야 합니다. 매매 직후 등기부에 근저당이 잡히는 패턴이 보인다면 즉시 전문가와 상의하시기 바랍니다.