보증금 못 받았는데 건물주가 바뀌었다면? 대법원 최신 판례 

상가 임대차 계약이 종료됐는데 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 건물주까지 바뀌었다면, 새로운 건물주에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 대법원 최신 판례로 알아봅니다.

대법원은 2026년 4월 보증금을 돌려받기 전까지는 임대차 관계가 법적으로 존속한다고 판단했습니다 (대법원 2026. 4. 9. 선고 2023다307116 판결). 단, 이 권리를 실제로 행사하려면 미리 확인해야 할 것들이 있습니다.

1. 대법원: 계약 종료 후에도 임대차는 끝나지 않는다

이번 사건에서 하급심은 임대차 계약 기간이 이미 종료된 후 건물이 양도됐다는 점에 주목해 새로운 소유자에게 보증금 반환 책임이 승계되지 않는다고 봤습니다. 하지만 대법원의 판단은 달랐습니다. 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항은 아래와 같이 규정합니다.

임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.

대법원은 이 조항을 근거로 보증금을 반환받지 못한 상태에서 건물이 양도되면 새로운 건물주가 임대인의 지위를 승계하고, 기존 건물주는 원칙적으로 책임을 면한다고 판단했습니다. 단, 이 권리는 임차인이 대항력을 유지하고 있을 때만 작동합니다.

2. 지금 당장 확인해야 할 것 : 대항력이 살아있는가

대항력은 건물 인도(실제 점유·영업)와 사업자등록을 마친 다음 날부터 발생합니다. 문제는 이 대항력이 중간에 소멸하는 경우입니다.

• 사업자등록 상태 확인: 계약이 종료됐다는 이유로 또는 잠시 영업을 쉬기 위해 사업자등록을 폐업하거나 이전하면 대항력이 함께 소멸합니다. 보증금을 완전히 돌려받기 전까지는 사업자등록 상태를 반드시 유지해야 합니다.

• 건물 권리관계 파악: 건물 소유자가 변경되는 정황이 포착된다면 즉시 등기부등본을 발급받아 새로운 소유자와 담보 설정 여부를 확인해두어야 선제적 대응이 가능합니다.

3. 새로운 건물주가 아닌 기존 건물주에게 청구하고 싶다면

원칙적으로 새로운 건물주가 임대인 지위를 승계하면 기존 건물주는 책임을 면합니다. 그러나 임차인이 지위 승계를 원하지 않는 경우, 건물이 양도된 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 승계 구속력에서 벗어날 수 있습니다. 이 경우 예외적으로 기존 임대인에게 보증금 반환 책임을 물을 수 있습니다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결). 이의제기 타이밍을 놓치면 이 선택지가 사라지므로 건물주 변경 사실을 인지한 즉시 대응이 필요합니다.

보증금을 돌려받지 못한 상태에서 건물주까지 바뀐 상황이라면 대항력 유지 여부, 이의제기 타이밍, 새로운 소유자에 대한 청구 방식 등 판단이 필요한 사항이 한꺼번에 생깁니다. 사안에 따라 전문가의 검토가 필요할 수 있으니, 궁금한 점은 로톡을 통해 질문해 주세요. 성심껏 답변드리겠습니다.