[누수소송] 아파트 누수 분쟁, 책임은 누구인가? 

천안아산 부동산 전문 추연철 변호사입니다.

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아파트나 공동주택에 살면서 가장 골치 아픈 문제 중 하나가 바로 '누수'입니다. 특히 천장에서 물이 새기 시작하면 곰팡이가 피는 것은 물론, 윗집 책임인지 아파트 관리단 책임인지 몰라 감정싸움으로 번지기 일쑤인데요.

오늘은 최근 선고된 따끈따끈한 수원지방법원 판결(2025가합11544)을 통해, 아파트 외벽(공용부분) 균열로 인해 세대 내 누수가 발생했을 때 법원은 누구의 손을 들어주었는지, 그리고 보상 범위는 어떻게 결정되는지 자세히 알아보겠습니다.

사건의 재구성: 무슨 일이 있었을까?

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• 원고(A 씨): 아파트의 소유자 (임대를 준 상태)

• 피고(B 입주자대표회의): 아파트 공용부분 유지·보수 및 관리를 맡은 단체

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사건 경과

1. 2024년 4월: 임차인이 안방 천장에서 누수가 발생해 곰팡이가 폈다고 집주인(원고)에게 알림.

2. 2025년 8월: 누수 문제 등으로 결국 임차인이 퇴거함.

3. 집주인의 주장: "아파트 외벽 균열 때문에 물이 샌 것이니, ① 안방 원상회복 비용(937,750원)을 물어내고, ② 외벽 균열 보수공사를 해라! 그리고 누수 때문에 다음 세입자를 못 구했으니 ③ 공실 기간 동안의 월세와 기본 관리비(월 121만 원 상당)도 배상하라!"

4. 입주자대표회의의 주장: "누수 원인이 외벽 균열인지 확실하지 않고 결로일 수도 있다! 설령 외벽 균열 때문이라 해도 월세 손해까지 책임질 순 없다!"

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법원의 판단: 누구 책임일까?

결론부터 말씀드리면, 법원은 "아파트 입주자대표회의의 책임이 맞다"고 보았습니다.

판단 근거 1: 아파트 외벽은 '공용부분'

법원은 집합건물의 안전과 외관을 유지하는 외벽(측벽)은 아파트 전체의 '공용부분'에 해당하며, 이에 대한 관리 책임은 입주자대표회의에 있다고 명시했습니다.

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판단 근거 2: 감정 결과, 외벽 균열이 원인!

법원 감정인의 조사 결과, 안방 천장의 슬래브 균열이 외벽 방향으로 진행되었고, 외벽의 수직 균열 위치와 안방 누수 부위가 매우 근접하다는 것이 밝혀졌습니다. 따라서 결로라는 피고의 주장은 배척되었습니다 .

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가장 중요한 '배상 범위' (★판결 핵심)

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이번 판결에서 가장 주목해야 할 점은 "과연 공실로 인한 월세 손해까지 받을 수 있는가?" 하는 점입니다. 결과는 '일부 인정'이었습니다.

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1) 안방 복구 비용 ➔ 100% 인정!

안방 천장 석고보드를 교체하고 전체 도배를 하는 데 드는 937,750원 전액을 배상하라고 판결했습니다.

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2) 아파트 외벽 균열 보수공사 이행 ➔ 인정!

법원은 피고에게 원고의 소유권 방해를 제거하기 위해 측벽에 균열 보수공사(V-컷팅, 프라이머 및 우레탄실란트 시공, 도장 등)를 직접 이행하라고 명령했습니다.

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3) 공실 기간 월세 및 관리비 손해 ➔ 대부분 기각, 5일치만 인정!

많은 분들이 누수 때문에 집이 안 나가서 입은 '월세 손해'를 청구하고 싶어 하시는데요. 법원은 이에 대해 엄격하게 판단했습니다.

• 이유: 감정 조사 당시 이미 누수가 중단된 상태였고, 누수 피해 규모가 크지 않아 '누수 때문에 세입자를 절대 못 구했다'는 인과관계를 인정하기 부족하다는 것입니다.

• 구제 범위: 다만, 누수 원인을 찾기 위해 조사한 기간(2일) + 보수공사에 걸리는 기간(2일) + 예비일(1일) = 총 5일 동안은 집주인이 집을 온전히 사용·수익하지 못한 점이 인정되어, 월세 110만 원을 일할 계산한 183,333원만 손해액으로 인정되었습니다.

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최종 주문 (판결 요약)

법원은 입주자대표회의가 원고에게 총 1,121,083원(=복구비 937,750원 + 5일치 사용제한 손해 183,333원) 및 지연손해금을 지급하고, 외벽 균열 보수공사를 이행하라고 판결하며 원고 승소(일부 승소) 결정을 내렸습니다.

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이번 판례로 배우는 누수 대처 팁!

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원인 규명이 최우선: 세대 내부 문제가 아니라 외벽, 옥상 등 '공용부분'의 문제라면 관리 주체(입주자대표회의/관리사무소)에 당당히 보수와 피해 배상을 요구할 수 있습니다.

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객관적 증거 확보: 누수가 발생하면 즉시 사진이나 동영상을 찍고, 필요 시 전문가의 소견이나 법원 감정 절차를 통해 인과관계를 확실히 증명해야 합니다.

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확대 손해 청구는 신중히: 누수로 인해 계약이 불발되었다거나 공실이 생겼다는 점을 이유로 거액의 월세 손해를 청구하려면, 누수와 공실 사이의 '명백한 인과관계'를 직접 증명해야 하므로 법원에서 쉽게 받아들여지지 않을 수 있음을 유의해야 합니다.

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아파트 누수 분쟁은 감정적으로 대응하기보다 이처럼 판례의 기준을 알고 차근차근 법리적으로 접근하는 것이 현명합니다. 혹시 비슷한 문제로 어려움을 겪고 계신다면 이번 판결 내용을 참고해 보세요.