중개보조원 과실 여부와 법원 판단 

기본사실관계

원고 A는 부동산중개업을 영위하는 공인중개사이고, 피고 B는 원고 A의 중개사무소에서 근무했던 중개보조원입니다. D는 원고 A의 중개로 임대차계약을 체결했는데, 중개대상물 확인설명서에 선순위 임차인 등 권리관계가 제대로 기재되지 않아 건물이 경매로 넘어간 후 임대차보증금을 회수하지 못하는 손해를 입었습니다. 이에 D는 원고 A를 상대로 손해배상 소송을 제기하여, 원고 A는 D에게 3,500만 원을 지급하게 되었습니다. 원고 A는 자신이 D에게 지급한 손해배상액에 대해 피고 B의 과실을 주장하며 피고 B에게 구상금(다른 사람의 채무를 대신 갚아준 사람이 그 사람에게 반환을 청구하는 금액) 3,500만 원을 청구하였습니다.

분쟁 상황

원고 A는 피고 B가 2014년 9월경 D를 데려와 임대차 계약을 중개하는 과정에서, 원고 A의 지시 없이 계약을 진행했거나 중개보조원으로서 중개대상물 확인설명서에 권리관계를 제대로 기재하지 않고 D에게 확인·설명의무를 다하지 않아 D가 손해를 입었다고 주장했습니다. 이에 따라 원고 A가 D에게 지급한 손해배상금 3,500만 원을 피고 B가 구상해야 한다고 청구했습니다. 반면 피고 B는 원고 A의 지시로 계약서를 작성했으며, 중개보조원은 개업공인중개사의 지시를 받아 단순 업무를 보조하는 자이므로 직접적인 채무불이행이나 불법행위 책임이 없다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

법원은 피고 B가 원고 A의 지시 없이 임대차계약을 중개했는지, 중개보조원으로서 확인설명의무를 다하지 않은 과실이 있는지 여부와, 설령 피고 B에게 과실이 인정되더라도 원고 A가 피고 B에게 구상권을 행사하는 것이 신의성실의 원칙(신의칙, 권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 한다는 민법상 대원칙)상 허용되는지 여부를 판단해야 했습니다.

법원의 판단

법원은 피고 B가 원고 A의 부재 중에 지시 없이 D에게 임대차계약을 중개했다는 점을 인정할 증거가 부족하다고 판단했습니다. 또한, 중개보조원은 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자이며, 개업공인중개사가 의뢰인에게 중개대상물 확인설명의무를 부담하는 것이므로, 피고 B가 원고 A의 지시로 계약서를 작성한 이상 확인설명서 기재사항 누락이나 설명 불충분이 있었다 해도 D에게 직접 채무불이행(약속한 의무를 이행하지 않는 것)이나 불법행위를 저질렀다고 볼 수 없다고 보았습니다. 설령 피고 B가 D에게 손해배상책임을 부담한다고 하더라도, 공인중개사법이 정하고 있는 중개보조원의 업무 범위, 개업공인중개사의 의무와 책임을 고려할 때, 원고 A의 구상금 청구는 손해의 공평한 분담이라는 견지에서 신의성실의 원칙상 허용되지 않는다고 판단했습니다.