임차인이라면 반드시 알아야 할, 보증금 보호와 회수의 모든 것

주택에 전세로 들어가든, 상가를 빌려 장사를 시작하든, 임차인의 관심은 결국 세 가지로 모입니다.

첫째, 보증금의 안전한 보호.

둘째, 안정적인 거주(영업)의 보장.

셋째, 계약 종료 시 원활한 보증금 회수.

실제 상담 현장에서 가장 자주 받는 질문들을, 이 세 가지를 축으로 하여 주택임대차와 상가임대차로 나누어 단계별로 정리하여 드리겠습니다. 단순히 조문을 나열하는 데 그치지 않고, 금액 기준과 최신 판례, 그리고 실무에서 놓치기 쉬운 지점까지 함께 안내해 드리겠습니다.

<1. 주택임대차>

1. 계약 체결 단계 — "보증금, 안전하게 지킬 수 있나요?"

계약 단계에서 임차인의 모든 관심은 결국 보증금을 끝까지 지킬 수 있는지에 모입니다. 그 출발점이 바로 대항력과 우선변제권입니다.

Q. 전입신고만 하면 되나요? 확정일자는 꼭 받아야 하나요?

대항력은 주택의 인도(이사)와 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 발생합니다. 이 대항력이 있어야 집주인이 바뀌어도 남은 계약기간 동안 거주할 수 있고, 새 집주인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

「주택임대차보호법」 제3조 제1항 - 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

여기에 더하여 확정일자까지 받아 두어야, 향후 주택이 경매나 공매에 넘어갔을 때 후순위 권리자보다 앞서 보증금을 변제받는 우선변제권이 확보됩니다.

「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항 - 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매 시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

두 권리는 발생 시점이 다릅니다. 대항력은 '인도 + 전입신고 다음 날'에, 우선변제권은 '대항요건 + 확정일자를 모두 갖춘 날'에 효력이 생깁니다. 이사 당일 전입신고와 확정일자를 함께 처리하시면, 가장 이른 시점에 두 권리를 동시에 확보하실 수 있습니다.

결론: 대항력과 우선변제권을 모두 갖추는 것이 보증금 보호의 핵심입니다. 입주 즉시 전입신고를 마치고, 계약서에 확정일자를 받아 두셔야 합니다. 단 하루의 지체가 선순위 권리의 순위를 뒤바꿀 수 있습니다.

Q. 이 집에 융자(근저당권)가 많은데, 계약해도 괜찮을까요?

계약 전 등기부등본(을구)을 반드시 확인하여, 선순위 근저당권의 채권최고액과 본인의 보증금을 합한 금액이 주택 시세의 70~80%를 넘는지 따져 보아야 합니다.

채권최고액은 실제 대출금이 아니라 통상 대출금의 110~120%로 설정된다는 점, 그리고 등기부에 나타나지 않는 선순위 임차인이나 조세채권(당해세 등)이 존재할 수 있다는 점까지 고려하시는 것이 안전합니다. 과도한 선순위 채권이 있는 주택은 경매 시 보증금 전액을 회수하지 못할 위험, 이른바 '깡통전세'의 소지가 있습니다.

Q. 소액보증금도 보호받을 수 있나요?

보증금이 법에서 정한 기준액 이하인 소액임차인은, 집이 경매에 넘어가더라도 다른 담보권자보다 앞서 보증금 중 일정액을 최우선으로 변제받을 수 있습니다. 확정일자를 받지 않았거나 선순위 권리가 있더라도 적용된다는 점에서, 가장 두텁게 임차인을 보호하는 장치입니다.

현행 시행령상 지역별 기준은 다음과 같습니다.

• 서울특별시: 보증금 1억 6,500만원 이하 → 최대 5,500만원까지 최우선변제

• 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포: 1억 4,500만원 이하 → 4,800만원

• 광역시(과밀억제권역·군지역 제외)·안산·광주·파주·이천·평택: 8,500만원 이하 → 2,800만원

• 그 밖의 지역: 7,500만원 이하 → 2,500만원

다만 몇 가지 실무상 유의점이 있습니다.

첫째, 최우선변제 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 2분의 1까지만 인정됩니다(시행령 제10조 제2항).

둘째, 소액임차인에 해당하는지는 원칙적으로 배당 시점을 기준으로 판단하되, 적용되는 기준액은 최선순위 담보물권이 설정된 당시의 시행령에 따릅니다. 시행령은 개정 때마다 부칙에서 "시행 전에 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전 규정에 따른다"는 경과규정을 두고 있기 때문입니다.

셋째, 계약 당시에는 소액임차인이었더라도, 갱신 과정에서 보증금이 증액되어 기준을 넘으면 더 이상 소액임차인으로 보호받지 못할 수 있습니다.

2. 거주 중 단계 — "누가, 어디까지 책임지나요?"

거주 중에는 주택의 유지·보수 책임, 그리고 임대인이 바뀌었을 때의 법률관계가 가장 큰 관심사입니다.

Q. 보일러·수도 등 시설이 고장 나면 누가 수리해야 하나요?

보일러, 수도관, 누수 등 주택의 주요 설비에 대한 수선·유지 책임은 원칙적으로 임대인에게 있습니다. 임대인은 임차인이 목적물을 정상적으로 사용·수익할 수 있도록 유지하게 할 의무를 부담합니다(민법 제623조).

다만 전구 교체나 소모품 교환과 같은 사소한 수선, 그리고 임차인의 고의·과실로 인한 파손은 임차인이 부담하도록 특약으로 정하는 경우가 많습니다. 임대인이 수선 의무를 이행하지 않을 때 임차인이 직접 비용(필요비)을 지출하였다면, 그 상환을 임대인에게 청구할 수 있습니다(민법 제626조).

Q. 사는 중에 집주인이 바뀌었습니다. 어떻게 해야 하나요?

대항력을 갖춘 임차인은 새로운 집주인, 즉 임차주택의 양수인에게도 기존 계약의 효력을 그대로 주장할 수 있습니다. 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로, 계약서를 다시 쓸 필요 없이 만료 시 새 집주인에게 보증금 반환을 청구하면 됩니다. 「주택임대차보호법」 제3조 제4항

▸ 보증금 반환 채무 역시 양수인에게 이전되므로, 종전 임대인은 원칙적으로 그 채무에서 벗어납니다. 따라서 보증금을 돌려받을 상대방은 '계약을 맺은 사람'이 아니라 '현재의 소유자'라는 점을 기억하셔야 합니다.

3. 계약 종료 단계 — "연장과 보증금 반환, 문제없이 될까요?"

만료 시점에는 계약 연장(갱신)과 보증금 반환 절차에 대한 질문이 가장 많습니다.

Q. 계속 살고 싶은데, 집주인이 나가라고 합니다.

임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 1회에 한하여 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 본인 또는 직계존비속의 실거주 등 법정 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다. 갱신 시 임대료는 종전 금액의 5% 범위 내에서만 증액할 수 있습니다. 「주택임대차보호법」 제6조의3

여기서 실무상 가장 다툼이 많은 것이 '실거주' 사유입니다. 이에 관하여 대법원은 의미 있는 기준을 제시한 바 있습니다.

대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하려면, 실제 거주하려는 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 점을 임대인이 증명하여야 한다고 보았습니다. 그 진정성은 임대인의 주거 상황, 가족의 직장·학교 등 사회적 환경, 거주 의사를 갖게 된 경위, 갱신거절 전후의 언행, 이사 준비의 유무와 내용 등을 종합하여 판단합니다.

즉, 임대인이 실거주를 내세우면서도 정작 인근에 다른 주택을 두고 그곳에 계속 거주하거나, 갱신을 거절한 직후 제3자에게 임대·매도한 정황이 있다면, 실거주 의사의 진정성이 부정될 수 있습니다. 임대인이 거짓 사유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우, 임차인은 그로 인한 손해의 배상을 청구할 수 있습니다.

Q. 집주인에게 아무 연락이 없는데, 자동 연장된 건가요?

임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절을 통지하지 않고, 임차인도 별다른 의사를 표시하지 않았다면, 종전과 같은 조건으로 계약이 자동 연장됩니다. 이를 묵시적 갱신이라 합니다.

이 경우 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있고, 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다. 반면 임대인은 이 기간을 이유로 임차인을 내보낼 수 없습니다. 「주택임대차보호법」 제6조, 제6조의2

▸ '묵시적 갱신'과 '계약갱신요구권 행사에 의한 갱신'은 구별됩니다. 계약갱신요구권을 행사하여 갱신된 경우에도 임차인은 동일하게 언제든지 해지를 통지할 수 있으나, 그 효력 발생 시점은 통지 후 3개월입니다. 어느 경우든 해지의 주도권이 임차인에게 있다는 점은 같습니다.

Q. 이사일에 보증금을 못 준다고 합니다. 어떻게 대처해야 하나요?

임차인의 주택 반환 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시이행 관계에 있습니다(민법 제536조). 새 세입자를 구하는 것은 어디까지나 임대인의 사정일 뿐, 보증금 반환을 미룰 정당한 사유가 되지 않습니다.

보증금을 돌려받지 못한 경우에는 임차권등기명령 신청, 보증금반환청구소송 또는 지급명령 신청, 이후 강제경매, 채권압류·추심, 유체동산압류 등의 절차를 통하여 회수할 수 있습니다. 또한 반환이 지체되는 기간에 대하여는 지연손해금을 함께 청구할 수 있습니다.

⚠️ 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 한다면

반드시 임차권등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지하셔야 합니다. 등기 없이 전출하면 대항력과 우선변제권을 모두 잃게 됩니다.

임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하며, 그 이전에 이미 이를 취득하였던 경우에는 등기 이후 전출하더라도 종전의 대항력·우선변제권이 그대로 유지됩니다(제3조의3 제5항).

과거에는 임대인이 결정문 수령을 회피하면 등기가 늦어지는 문제가 있었으나, 2023년 7월 19일 시행된 개정법은 「민사집행법」 제292조 제3항을 준용하여 임대인에게 결정을 송달하기 전에도 임차권등기를 집행할 수 있도록 하였습니다. 전세사기 등으로 임대인이 잠적한 경우에도 권리 보전이 한층 수월해졌습니다.

임차권등기명령의 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(제3조의3 제8항).

주택임대차 — 정리

주택 임대차는 단순한 거주 공간의 거래를 넘어, 임차인의 소중한 자산과 직결되는 법률 행위입니다. 「주택임대차보호법」은 그 전 과정에 걸쳐 임차인을 보호하는 장치를 단계별로 마련해 두고 있습니다.

계약 시 대항력과 우선변제권을 확보하는 일에서 시작하여, 거주 중의 수선 책임 문제, 그리고 만료 시 계약갱신요구권의 행사와 보증금 미반환에 대비한 임차권등기명령에 이르기까지, 법은 임차인에게 스스로를 지킬 여러 수단을 부여하고 있습니다.

결국 안정적인 주거와 보증금 보호는 이 권리들을 얼마나 정확히 알고 제때 활용하는지에 달려 있습니다. 계약 전 꼼꼼한 확인, 거주 중 정당한 권리 행사, 종료 시 신속한 대처가 분쟁을 예방하고 권리를 지키는 가장 확실한 길입니다.

<2. 상가임대차>

1. 계약갱신요구권 — "계속 장사를 할 수 있을까?"

상가 임차인에게는 영업의 존속과 직결되는, 가장 절박한 문제입니다.

Q. 아무 문제 없이 장사하고 있는데, 임대인이 나가라고 하면 나가야 하나요?

임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 법정 사유가 없는 한 거절하지 못합니다. 이 권리는 최초 임대차 기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다. 「상가건물 임대차보호법」 제10조

▸ 갱신 요구 기간의 준수: 임차인이 법정 기간 내에 명확한 의사표시를 했는지가 핵심입니다. 내용증명 등 증거가 남는 방식으로 하시기를 권해 드립니다.

▸ 임대인의 거절 사유: 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 무단 전대, 임대인의 철거·재건축 계획 등 제10조 제1항 각 호의 사유에 해당하는지가 분쟁의 중심이 됩니다.

▸ 환산보증금 초과 임대차도 적용: 환산보증금이 지역별 기준을 초과하여 「상가건물 임대차보호법」이 전면 적용되지 않는 임대차라 하더라도, 계약갱신요구권은 적용됩니다(법 제2조 제3항). 따라서 서울에서 환산보증금이 9억원을 넘는 고액 상가라도 10년의 갱신요구권은 행사할 수 있습니다.

2. 차임 증감 청구권 — "월세를 얼마나 올릴 수 있나?"

Q. 임대인이 월세를 터무니없이 올려달라고 합니다. 다 줘야 하나요?

갱신 시 차임과 보증금(환산보증금)은 청구 당시 금액의 5% 범위 내에서만 증액을 청구할 수 있습니다. 또한 한 번 증액한 뒤에는 1년 이내에 다시 증액을 청구하지 못합니다. 「상가건물 임대차보호법」 제11조, 같은 법 시행령 제4조

▸ 5% 상한의 의미: 이 5%는 임대인이 일방적으로 올릴 수 있는 한도가 아니라, 협의의 상한선입니다. 협의가 되지 않으면 법원에 차임증감청구의 소를 제기하여 적정 차임을 정해야 합니다.

▸ 재계약과의 구분: 당사자가 합의로 기존 계약을 종료하고 '새로운 계약(재계약)'을 체결하는 경우에는 5% 상한이 적용되지 않을 수 있습니다. 따라서 그것이 '갱신'인지 '재계약'인지의 구분이 매우 중요합니다.

▸ 관리비 — 2026. 5. 12. 시행 개정 유의: 종래 5% 상한은 차임·보증금에만 적용되어, 임대인이 차임 대신 관리비를 인상하는 방식으로 상한을 회피하는 문제가 있었습니다. 2025년 11월 11일 공포되어 2026년 5월 12일부터 시행되는 개정법은, 임차인이 임대인에게 부과된 관리비 내역의 제공을 요청할 권리를 두고, 임대인에게 이에 응할 의무를 명시하였습니다(개정법 제19조의2). 이 규정은 시행 후 체결·갱신되는 임대차부터 적용됩니다.

3. 권리금 회수기회 보호 — "권리금을 받고 나갈 수 있나?"

수년간 쌓아 온 영업적 가치를 회수하는 문제입니다.

Q. 새 임차인에게 권리금을 받으려는데, 임대인이 방해합니다.

임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지, 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다. 정당한 사유 없이 방해하여 손해를 입힌 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4

▸ 임차인의 주선 행위: 임차인은 신규 임차인이 되려는 자의 정보를 임대인에게 제공하는 등 적극적으로 주선하여야 합니다.

▸ 임대인의 방해 행위: 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하거나, 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절하는 행위 등이 대표적입니다.

▸ 손해배상액: 임대인의 방해로 권리금 계약이 무산된 경우, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있으며, 배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.

▸ 10년이 지나도 보호되는가: 그렇습니다. 대법원은 계약갱신요구권 행사 기간(현행 10년)이 지나 더 이상 갱신을 요구할 수 없게 된 경우에도, 임대인은 여전히 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보았습니다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결). 갱신요구권과 권리금 회수기회 보호는 입법 취지와 내용이 다른 별개의 제도라는 점을 근거로 한 판단입니다.

4. 보증금 반환 문제 — "보증금을 안전하게 돌려받을 수 있나?"

임차인은 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력을 갖습니다. 여기에 관할 세무서장으로부터 확정일자를 받으면 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받는 우선변제권을 확보하게 됩니다. 「상가건물 임대차보호법」 제3조, 제5조

▸ 원상회복 의무의 범위: 임대인이 보증금에서 원상회복 비용을 과다하게 공제하려는 사례가 많습니다. 통상적인 사용에 따른 자연스러운 손모(損耗)까지 임차인이 부담해야 하는지, 임차인의 귀책으로 인한 파손의 범위가 어디까지인지가 주된 다툼입니다. 임대차 개시 당시의 상태와 인도받은 시설의 범위를 사진 등으로 남겨 두시는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

▸ 임차권등기명령: 임대차가 종료되었음에도 보증금을 받지 못하여 이전해야 하는 경우, 법원에 임차권등기명령을 신청하여 등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 유지한 채 사업장을 옮길 수 있습니다.

5. 수선 의무 — "가게 시설이 고장 나면 누가 고치나?"

영업에 직접 영향을 미치는 시설의 수리 책임 문제입니다. 「상가건물 임대차보호법」에 별도 규정이 없으므로, 민법의 일반 원칙이 적용됩니다.

임대인은 임차인이 목적물을 계약 내용에 따라 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지하게 할 수선 의무를 부담합니다(민법 제623조). 다만 전구 교체, 수도꼭지 패킹 교환과 같은 사소한 수선(소수선)은 통상 임차인이 부담합니다.

▸ 수선 의무의 범위: 보일러, 상하수도, 전기시설 등 주요 설비의 노후로 인한 고장은 임대인의 수선 의무에 해당합니다. 임차인의 고의·과실로 인한 파손은 임차인이 책임집니다.

▸ 비용상환청구권: 임차인이 임대인을 대신하여 필요비를 지출한 경우, 즉시 그 상환을 청구할 수 있습니다(민법 제626조).

(중요) 상가건물임대차법이 적용 여부

상가 임차인의 권익 보호는 「상가건물 임대차보호법」이 정한 권리를 정확히 인지하고 제때 행사하는 데에서 시작됩니다. 특히 계약갱신요구권(10년), 차임 증액 상한(5%), 권리금 회수기회 보호는 안정적인 영업을 위한 세 가지 핵심 권리입니다.

적용 범위(환산보증금) 유의

위 권리 중 상당수는 환산보증금이 지역별 기준 이내인 임대차에 전면 적용됩니다. 환산보증금은 '보증금 + (월차임 × 100)'으로 계산합니다.

현행 시행령상 적용 기준은 다음과 같습니다.

• 서울특별시: 9억원

• 과밀억제권역(서울 제외)·부산광역시: 6억 9천만원

• 광역시(과밀억제권역·군지역·부산 제외)·세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주: 5억 4천만원

• 그 밖의 지역: 3억 7천만원

환산보증금이 기준액(서울 9억 원 등)을 초과하여 상가임대차보호법의 전면적인 적용을 받지 못하더라도, 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호 등 임차인의 핵심 권리를 지켜주는 일부 규정은 예외적으로 적용됩니다.

환산보증금 초과에도 적용되는 규정

1. 제3조 — 대항력 사업자등록과 건물 인도를 갖추면, 환산보증금과 무관하게 다음 날부터 제3자(양수인)에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 다만 뒤에서 보듯 '대항력'은 인정되어도 '우선변제권'은 인정되지 않는다는 점에 유의하셔야 합니다.

2. 제10조 제1항·제2항·제3항 본문 — 계약갱신요구권 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고, 전체 임대차 기간 10년 범위에서 행사할 수 있습니다(제2항). 갱신된 임대차가 전 임대차와 동일한 조건으로 계약된 것으로 보는 부분(제3항 본문)도 적용됩니다. 다만 제3항 단서는 제외됩니다 — 즉 제11조에 따른 5% 증액 상한은 초과 임대차에 적용되지 않습니다.

3. 제10조의2 — 계약갱신의 특례 위와 같이 5% 상한이 배제되는 대신, 초과 임대차의 갱신 시 당사자는 조세·공과금·주변 시세·경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다. 5% 한도가 없으므로, 실무상 고액 상가는 이 특례를 두고 다툼이 잦습니다. 하급심도 초과 임대차에는 제11조에 따른 차임증감청구가 적용되지 않는다고 보고 있습니다(서울북부지방법원 2021가합27441 판결 등).

4. 제10조의3부터 제10조의7까지 — 권리금 관련 규정 권리금의 정의(제10조의3), 권리금 회수기회 보호(제10조의4), 적용 제외(제10조의5), 표준권리금계약서(제10조의6), 평가기준 고시(제10조의7)가 모두 적용됩니다. 따라서 환산보증금이 고액이어도 임대인은 권리금 회수 방해 행위를 하여서는 안 되며, 위반 시 손해배상 책임을 집니다.

5. 제10조의8 — 차임연체와 해지 차임 연체액이 3기에 달하면 임대인이 해지할 수 있다는 규정도 적용됩니다.

6. 제10조의9 — 계약갱신요구 등에 관한 임시 특례 코로나19 관련 연체 차임 산정 특례 조항입니다.

7. 제11조의2 — 폐업으로 인한 임차인의 해지권 제1급감염병 등에 따른 집합 제한·금지로 폐업한 경우의 해지권으로, 2022년 1월 4일 개정 시 제2조 제3항에 추가되었습니다.

8. 제19조 — 표준계약서의 작성 등 법무부 표준계약서 사용 권장 규정입니다.

반대로, 초과 임대차에는 적용되지 않는 주요 규정

제2조 제3항에 열거되지 않은 조항은 적용에서 배제되므로, 다음 권리들은 환산보증금 초과 임대차에서 누릴 수 없습니다.

• 제5조 우선변제권 — 확정일자를 받아도 경매·공매 배당에서 우선변제를 받지 못합니다. 대항력은 인정되나 우선변제권은 인정되지 않는 점이 핵심 차이입니다.

• 제6조 임차권등기명령 — 신청할 수 없습니다. 보증금 미반환 시 민사상 보증금반환청구·강제집행으로 회수하여야 합니다.

• 제9조 최단 존속기간(1년 보장) — 적용되지 않아, 기간에 관하여는 민법이 규율합니다.

• 제10조 제4항·제5항 묵시적 갱신 — 상가임대차법상 묵시적 갱신(1년) 규정 대신 민법 제639조의 묵시적 갱신이 적용됩니다.

• 제11조 차임 증감 5% 상한 — 앞서 본 대로 배제됩니다.

• 제14조 소액보증금 최우선변제 — 적용되지 않습니다.

정리하면, 환산보증금 초과 임대차에서도 계약갱신요구권(10년), 권리금 회수기회 보호, 대항력, 차임연체 해지, 폐업 해지권은 그대로 보장되는 반면, 우선변제권·임차권등기명령·최단기간 보장·5% 증액 상한·소액 최우선변제는 누릴 수 없다는 점이 실무상 가장 중요한 구분입니다.

더 궁금하신 점이 있으시면 언제든지 문의하여 주시기 바랍니다.

[임대차] 보증금을 못 받았을 때 임차인이 할 수 있는 모든 것 

https://www.lawtalk.co.kr/posts/153249

임차인의 권리: 민법, 주택임대차보호법, 상가임대차보호법 비교
https://www.lawtalk.co.kr/posts/120241

임대인의 권리: 민법, 주택임대차보호법, 상가임대차보호법 비교

https://www.lawtalk.co.kr/posts/120242

경매 시 당해세와 (주택, 상가) 임대차보증금 배당 순위 총정리

https://www.lawtalk.co.kr/posts/118440