[임대차] 보증금을 못 받았을 때 임차인이 할 수 있는 모든 것 



전세 계약이 끝나는데 보증금을 돌려받을 수 있을지 불안하신가요? 2024~2025년 전세사기 사태 이후 이 불안은 더 커졌습니다. 전세금을 안전하게 지키려면 계약할 때부터 만료 후 회수까지, 각 단계에서 무엇을 해야 하는지 정확히 알고 있어야 합니다.

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전세금 보호의 기초인 대항력·우선변제권·확정일자부터, 만료 후 미반환 시 대응 절차(내용증명→임차권등기→소송→강제집행), 보증보험 활용, 소액임차인 최우선변제, 전세사기 특별법까지 한 글에 총정리합니다.

"계약 끝났는데 보증금을 안 줘요. 어떻게 해야 하나요?" 상담에서 가장 많이 받는 질문입니다. 보증금 반환 분쟁은 우리나라에서 가장 흔한 법률 분쟁 중 하나입니다. 결론부터 말씀드리면, 임차인에게는 생각보다 많은 카드가 있습니다.

내용증명, 임차권등기명령, 가압류, 분쟁조정, 지급명령, 보증금반환소송, 강제집행, 보증보험 이행청구, 형사고소. 상황에 따라 어떤 카드를 어떤 순서로 쓰느냐가 회수 가능성을 결정합니다. 오늘은 임차인이 활용할 수 있는 모든 법적 수단을 순서대로, 상황별로 총정리합니다.



- 우선 확인할 것 -

보증보험 가입 여부도 가장 먼저 확인하세요. HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI(서울보증보험) 등의 전세보증금 반환보증보험에 가입되어 있다면, 소송 없이 보증기관에 이행청구를 하여 1~2개월 내에 보증금을 받을 수 있습니다. 보험 가입 여부는 HUG 홈페이지(khug.or.kr)에서 확인 가능합니다.

보증금을 지키는 3종 방패 — 대항력·확정일자·우선변제권

보증금을 안전하게 돌려받으려면 이 세 가지를 반드시 갖춰야 합니다. 하나라도 빠지면 보증금이 위험해질 수 있습니다.

실무에서 가장 흔한 실수가 전입신고를 늦게 하는 것입니다. 대항력은 전입신고한 다음 날 0시에 발생합니다. 이사 당일에 전입신고를 했는데 그날 집주인이 대출을 받아 근저당을 설정하면, 근저당이 내 대항력보다 선순위가 됩니다. 계약서를 쓴 날 확정일자를 바로 받고, 이사 당일 전입신고를 마치는 게 기본 중의 기본입니다.

만료 전 점검사항 — 계약 끝나기 6개월 전부터

- 안 돌려줄 때 — 6단계 대응 절차 -

- 임차인이 쓸 수 있는 9가지 카드 -

- 상황별 최적 전략 -

- 지연이자도 받으세요 -

보증금을 제때 안 돌려주면 지연이자가 붙습니다. 소송 없이 청구하면 민법상 연 5%(민법 제379조)이고, 소송을 제기하면 소송촉진법에 따라 연 12%가 적용됩니다. 보증금 2억 원 기준으로 연 5%면 1,000만 원, 연 12%면 2,400만 원입니다. 차이가 큽니다.

지연이자는 보증금 반환 의무 발생일(계약 만료일) 다음 날부터 기산됩니다. 소송에서 청구할 때는 보증금 원금과 함께 지연이자를 별도 항목으로 넣어야 합니다.

- 소액임차인 최우선변제 -

확정일자가 없어서 우선변제권이 없더라도, 보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 대항력만 갖추고 있으면 경매 시 다른 담보물권자보다 먼저 보증금 중 일정액을 변제받을 수 있습니다(주임법 제8조).

경매가 진행되면 배당요구의 종기까지 법원에 배당요구를 해야 합니다. 배당요구를 안 하면 아무리 소액임차인이라도 배당을 받지 못합니다.

- 핵심 정리 -

자주 묻는 질문

​보증금 분쟁에서 가장 많이 하는 실수가 두 가지입니다. 하나는 "좀 더 기다려 보자"이고, 다른 하나는 임차권등기 없이 이사하는 것입니다. 두 가지 다 보증금을 날리는 지름길입니다.

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보증보험이 있으면 이행청구부터, 없으면 내용증명부터. 이사해야 하면 임차권등기부터. 재산 은닉이 걱정되면 가압류부터. 상황에 맞는 카드를 빠르게 꺼내는 것이 보증금을 되찾는 핵심입니다.