건축법위반: 처벌과 책임의 모든 것 

건축법위반은 단순히 허가를 안 받고 공사를 했다는 문제로만 끝나지 않습니다.

무허가 건축, 변경허가 없이 한 증축·대수선, 용도변경, 사용승인 전 사용 등은 형사처벌 대상이 될 수 있고, 별도로 시정명령과 이행강제금까지 이어질 수 있습니다.

그래서 건축법위반은 “나중에 정리하면 되겠지”라고 가볍게 볼 문제가 아니라, 처음부터 어떤 행위가 법 위반인지 정확히 구분해서 봐야 하는 영역입니다.

무허가 건축은 지역에 따라 처벌도 달라진다

건축물을 새로 짓거나 대수선을 하려면 원칙적으로 허가를 받아야 합니다. 이를 어기면 형사처벌 대상이 됩니다. 특히 도시지역 안인지 밖인지에 따라 처벌 수위가 달라질 수 있기 때문에, 법원은 먼저 건축 지점이 어느 지역에 해당하는지부터 심리해야 한다고 보았습니다.

즉 무허가 건축이라고 해서 모두 같은 방식으로 처벌되는 것이 아니라, 건축 위치와 행위 유형에 따라 적용 조문과 법정형이 달라질 수 있습니다(대법원 1985. 3. 26. 선고 84도3060 판결).

허가받고 지었다고 끝이 아니다, 중간에 바꾸면 변경허가 문제로

처음에 허가를 받았더라도, 나중에 허가받은 내용과 다르게 공사를 하면 또 다른 문제가 생깁니다.

건축주는 허가받았거나 신고한 사항을 변경하려면, 공사를 바꾸기 전에 다시 허가를 받거나 신고를 해야 합니다. 그래서 실무에서는 “처음 허가는 받았으니 괜찮다”라고 생각했다가, 실제 시공 내용이 달라져 변경허가 위반으로 문제 되는 경우가 적지 않습니다.

건축법위반은 처음 허가 유무만이 아니라, 공사 진행 과정에서 무엇이 바뀌었는지도 함께 봐야 합니다.

건물 용도 바꾸는 것도 조심해야 한다… 실제 사용만 바뀌어도 위반

건축법위반은 건물을 새로 짓는 경우에만 발생하는 것이 아닙니다. 이미 사용승인을 받은 건물이라도 용도를 바꾸면 허가나 신고가 필요할 수 있습니다.

특히 중요한 점은, 용도변경이 반드시 벽을 허물거나 구조를 바꾸는 식의 눈에 보이는 공사를 동반해야 하는 것은 아니라는 점입니다. 대법원은 이미 용도변경된 건물을 넘겨받은 사람이 그 변경된 용도로 계속 사용하는 것도 용도변경행위에 해당할 수 있다고 보았습니다.

결국 건축법에서는 “어떻게 쓰고 있는가” 자체가 중요한 판단 요소가 됩니다(대법원 1992. 9. 22. 선고 92도1647 판결).

명의상 건축주와 실질적 건축주는 다를 수 있다

건축법위반 사건에서는 누가 처벌 대상인지도 중요한 쟁점입니다. 원칙적으로 처벌규정은 건축주를 겨냥하고 있습니다. 그래서 단순히 공사에 관여했다는 이유만으로 모두 건축법위반 책임을 지는 것은 아닙니다.

대법원도 건축주가 아닌 사람이 공사를 집행했더라도, 건축주와 공범관계가 인정되지 않으면 건축법위반 책임을 지지 않는다고 보았습니다. 또 하급심은 사용승인 전 사용 금지 위반 문제에서, 명의상 건축주에 불과하고 실제 공사를 주도하지 않은 사람은 실질적 건축주가 아니라면 처벌하기 어렵다는 입장을 보였습니다(대법원 1992. 7. 28. 선고 92도1163 판결, 대법원 1993. 2. 9. 선고 92도3207 판결, 수원지방법원 2019. 4. 26. 선고 2018노6633 판결).

개인만 처벌되는 게 아니다… 법인도 함께 책임질 수 있다

건축법위반은 회사나 법인이 관련된 경우 더 복잡해집니다. 법인의 대표자나 직원이 법인의 업무와 관련해 건축법을 위반하면, 행위자뿐 아니라 법인 자체도 벌금형 대상이 될 수 있습니다. 다만 법인이 위반을 막기 위해 상당한 주의와 감독을 다했다면 면책이 문제 될 수 있습니다.

대법원도 양벌규정은 단순히 행위자를 처벌하는 데 그치지 않고, 그 위반행위의 이익이 귀속되는 주체를 함께 처벌하는 규정이라고 설명하고 있습니다(대법원 2017. 4. 7. 선고 2016도21283 판결).

시정명령과 이행강제금은 별개

건축법위반이 문제 되면 형사처벌만 받는 것이 아닙니다. 행정청은 위반 건축물에 대해 공사 중지, 해체, 개축, 증축, 수선, 용도변경, 사용금지 같은 시정명령을 내릴 수 있습니다. 그리고 시정명령을 받고도 이행하지 않으면 이행강제금이 부과됩니다.

중요한 점은 이행강제금이 한 번으로 끝나는 것이 아니라, 일정 범위 안에서 반복 부과될 수 있다는 것입니다. 즉 건축법위반은 벌금 한 번 내고 끝나는 문제가 아니라, 위반 상태를 계속 두면 경제적 부담이 반복해서 커질 수 있는 구조입니다.

벌금도 냈는데 또 돈을 내라고 한다?

실무에서는 “형사처벌도 받았는데 왜 이행강제금까지 내야 하느냐”는 반응이 많습니다. 하지만 일반적으로 형사처벌과 이행강제금은 보호법익과 제재 목적이 다르기 때문에, 헌법상 이중처벌 금지에 바로 위반된다고 보지 않습니다.

형사처벌은 위반행위 자체에 대한 책임을 묻는 것이고, 이행강제금은 위법 상태를 시정하도록 압박하는 행정상 수단으로 이해되기 때문입니다.

다만 구법 시행 당시의 위반행위에 대해 나중에 개정법상 이행강제금을 소급 적용하는 것은 문제가 될 수 있어, 위반 시점과 시정명령 시점을 구분해서 봐야 합니다(대법원 1995. 11. 17. 선고 95마1048 결정, 대법원 2006. 5. 22. 선고 2004마953 결정).

단전·단수한다고 끝나는 게 아니다

위반 건축물에 대해 단전·단수·단전화 조치가 내려지는 경우도 있습니다. 그런데 법원은 이런 조치를 항고소송의 대상이 되는 독립된 행정처분이라기보다, 기존 행정처분에 따르는 사실상 조치로 보는 경향이 있습니다. 그래서 실무에서는 단전·단수 자체만을 따로 다투는 방식보다, 그 전제가 된 시정명령이나 위반 판단 구조를 먼저 살피는 것이 중요할 수 있습니다(서울고등법원 1992. 10. 13. 선고 91구24191 판결).

허가가 났다고 안심하면 안 된다… 공익이 크면 허가 취소도 가능

이미 건축허가를 받았더라도, 위반 상태가 중대하고 공익상 필요가 크다면 허가가 취소될 수 있습니다. 법원은 위반 건축물을 그대로 두는 데서 생기는 공익상 불이익이, 허가 취소로 인해 수허가자가 입는 손해보다 훨씬 크다면 허가 취소도 정당화될 수 있다고 보았습니다.

나아가 대법원은 명시적 제한 규정에 정면으로 어긋나지 않더라도, 중대한 공익상 필요가 있으면 건축신고 수리를 거부할 수 있다고 판단했습니다. 결국 건축법위반은 단순히 형식 요건만의 문제가 아니라, 공익과 안전의 관점에서도 강하게 통제되는 영역입니다(서울고등법원 1979. 12. 5. 선고 79구110 판결, 대법원 2019. 10. 31. 선고 2018두45954 판결).

핵심은 무허가 여부보다 위반 유형과 책임 주체

건축법위반은 흔히 “허가 없이 지었느냐”만의 문제로 이해되지만, 실제로는 훨씬 넓고 복잡합니다. 무허가 건축, 변경허가 위반, 용도변경, 사용승인 전 사용처럼 위반 유형이 다양하고, 도시지역인지 여부에 따라 처벌 수위도 달라질 수 있습니다.

또 누가 실질적 건축주인지, 법인 책임이 함께 문제 되는지, 형사처벌 외에 시정명령과 이행강제금이 이어지는지까지 함께 봐야 합니다.

결국 건축법위반 사건의 핵심은 “위반이 있었는가” 하나보다, 어떤 유형의 위반인지, 누가 책임지는지, 지금 어떤 제재 단계에 와 있는지를 구조적으로 분석하는 데 있습니다.

현재 건축법위반 문제로 고민하고 계시다면, 단순히 허가서 유무만 확인할 것이 아니라 실제 시공 내용, 변경 여부, 사용 상태, 건축주 명의와 실질 관계, 시정명령 여부까지 함께 검토해 보셔야 합니다.

저희는 건축법위반 분쟁의 구조를 면밀히 살펴 형사책임, 행정제재, 이행강제금 대응, 허가 취소 가능성까지 현실적인 방향으로 검토해 드리고 있습니다.

문제가 더 커지기 전에 관련 자료를 정리해 상담부터 받아보시기 바랍니다.